21年房地产估价师考试试题及答案6章 第1章
在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。
A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：B
解析：
本题考查的是估价报告的组成。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除，属于背离事实假设。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。参见教材P419。
某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。
A、100
B、300
C、600
D、900
答案：D
解析：
考点:统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。
甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（ ）等证件及资料。
A．工程施工合同
B．土地使用权证
C．商品房预售合同示范文本
D．商品房预售方案
采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（ ）。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
D.有效年龄、耐用年龄、残值率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。
以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（ ）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。P261。
对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（ ）。
A．有效性
B．经济性
C．参与性
D．广泛性
答案：A
解析：
对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：①方法科学；②调查具有创造性；③调查方法多样；④模型和数据相互依赖；⑤合理的信息价值和成本比率；⑥正常的怀疑态度；⑦市场调查过程遵守职业道德。
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第2章
（ ）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
A.古典学派的储蓄投资决定理论
B.流动性偏好利率理论
C.可贷资金利率理论
D.IS-LM曲线模型的利率理论
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的特性。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（ ）。
A、估算后续开发经营期
B、估算后续开发的各项支出、收入
C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D、估算投资利息和开发利润
答案：D
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有( )。
A、 抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B、 住房公积金管理中心可能是抵押权人
C、 贷款年限不得超过20年
D、 担保公司也有可能是抵押权人
用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息期的期末。（ ）
答案：对
解析：
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期的期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第3章
下列属于普通股股东权利的有（ ）。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
正确答案：BCD
普通股股东的权利有：参加股东大会的权利、参加表决的权利、股票转让权、股息红利分配的要求权、公司剩余财产的分配权、对公司事务的质询权；有限的表决权和要求赎回权是优先股股东的权利。
反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、雨篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。
答案：错
解析：
反映了建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、出檐、阳台、腰线、门窗外形、雨篷、花台、落水管、附墙柱、勒脚、台阶等构造形状；
需要专业估价的资产必须同时具有“独一无二”和“不可移动”两个特性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。
A．交换价格
B．竞争价格
C．市场价格
D．正常成交价格
结构施工图不是指导（ ）的依据。
A.外立面装修
B.编制预算
C.施工组织设计
D.施工进度计划
答案：A
解析：
本题考查的是建筑识图基础。结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求，是指导结构施工、编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。
规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第4章
现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.房地产使用管制
答案：D
解析：
本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，属于房地产使用管制。
注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前( )日内办理注册手续。
A.10
B.20
C.30
D.60
答案：C
解析：
注册结构工程师注册有效期为2 年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30 日内办理注册手续。
房地产开发项目建筑工程的招标程序包括（ ）。
A．申请招标
B．可行性研究
C．编制招标文件
D．编制招标工程标底
E．确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函
正确答案：ACD
ACD除了选项A、C、D外，房地产开发项目建筑工程招标程序还有：投标人资格审查；招标工程交底及答疑；开标、评标和决标；签订合同。
国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。（ )
答案：错
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的( )。
A.自然环境
B.人工环境
C.经济环境
D.社会环境
答案：D
解析：
对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。
会计处理程序的第一个关键步骤是（ ）。
A.填制记账凭证
B.登记账簿
C.复式记账
D.会计报表
答案：A
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证是会计处理程序的第一个关键步骤。
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第5章
地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。（ ）
此题为判断题(对，错)。
边际消费倾向，指的是（ ）。
A、成本每增加一个单位所引起的售价变化
B、售价每增加一个单位所引起的需求变化
C、收入每增加一个单位所引起的消费变化
D、产能每增加一个单位所引起的利润变化
答案：C
解析：
本题考查的是经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。
A．投资价值
B．谨慎价值
C．快速变现价值
D．市场价值
答案：D
解析：
征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。
国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
正确答案：C
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
物业服务企业其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业服务企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题及答案6章 第6章
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。
A、16%
B、42%
C、58%
D、84%
答案：D
解析：
考点:年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。
某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200 万元，则应纳房产税最低税额为( )万元。
A.1.44
B.1.68
C.1.92
D.2.16
答案：B
解析：
自用的地下建筑，工业用途，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;商业和其它用途，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。应纳房产税税额=应税房产原值×[1-30%]×1.2%=200×70%×1.2%=1.68。参见教材P238。@##
某房地产开发企业房地产销售收入为20000万元，扣除项目金额为9000万元，应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A.3300
B.3450
C.3950
D.4150
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税的税率和应纳税额计算。增值额＝20000－9000＝11000（万元）。增值额占扣除额比例＝11000/9000＝1.22，大于100%，小于200%，故土地增值税＝11000×50%－9000×15%＝4150（万元）。P241。
已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。
A．109
B．117
C．124
D．130
正确答案：B
100+lOO×(9%+8%)＝117(万元)
建设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发生管部门
正确答案：B
工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。
一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（ ）。
A、减少
B、不变
C、增加
D、以上说法都不正确
答案：C
解析：
本题考查的是识别竞争者。一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求增加。参见教材P123。
