房地产估价师考试试题及答案7节 第1节
在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ）
此题为判断题(对，错)。
反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。
A、 时点指标
B、 相对指标
C、 时期指标
D、 平均指标
答案：A
解析：
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下两个特点：(1)各时点指标值不可以直接累加；(2)每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的。
发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，
而采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济效益。实际上这一估价原则也是房
地产利用（ ）的结果。
A．竞争
B．技术
C．经济
D．优选
E．法律
正确答案：AD
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。
第 109 题 该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。
A．宗地用途
B．容积率
C．建筑物的允许高度
D．建筑物的结构
成本法中的投资利息的应计息项目包括（ ）。
A、土地成本
B、销售税费
C、管理费用
D、销售费用
E、建设成本
答案：A,C,D,E
解析：
考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用均应计算利息。
房地产估价师考试试题及答案7节 第2节
对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。
A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有（ ）。
A.征收基本农田5亩
B.征收基本农田以外的耕地45公顷
C.征收园地2000亩
D.征收集体建设用地45公顷
E.征收未利用土地50公顷
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。应由国务院批准的为：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷；（3）其他土地超过70公顷的，1公顷=15亩。
张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
正确答案：B
A=Pi/[1-1/（1+i）n]=100万元×40%x75%/[1-11（1+7.5%）10]=5.83万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20×70%-5.83）/（100×60%）=13.62%
国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（ ）。
A.信用风险
B.管理风险
C.市场风险
D.法律风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。
关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。
A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
房地产估价师考试试题及答案7节 第3节
不动产是指（）等定着物。
A.土地
B.海域
C.房屋
D.林木
E.汽车
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
下列表述中，正确的有（ ）。
A．开发经营期可分为开发期和经营期
B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
D．经营期可具体化为销售期和出租期
E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
某宗房地产2005年5月1日的价格为2500元/m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2， 117.8(均以上个月为100)。则将该宗房地产调整到2005年10月1日的价格为3026.7元/m2。( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（ ）。
A．估价对象
B．估价师对估价方法的熟悉程度
C．委托人
D．估价机构资料库中可用资料情况
E．当地房地产市场状况
答案：A,D,E
解析：
房地产估价应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，选用科学的估价方法。
【2013年真题】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
A.估价假设和估价原则
B.价值类型和估价结果
C.估价程序和估价方法
D.估价目的和估价对象
答案：D
解析：
本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
下列情况中会导致房地产价格上升的有（ ）。
A.上调开发商贷款利率
B.限制房地产投机行为
C.城市化的加速发展
D.国际上的政治对立
E.政府制定最高限价
答案：A,C
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。
房地产估价师考试试题及答案7节 第4节
最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。
在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。
A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。参见教材P37。
某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
5.关于法院处置抵押物时优先保护的说法，正确的为（）。
A.应当首先保护购房人刘某的权益
B.甲银行抵押在先，优先受偿
C.乙银行办理了登记，应当优先受偿
D.甲、乙银行按贷款比例受偿
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P127。
下列关于国有土地上房屋征收的程序，表述正确的有（ ）。
A.由征收主体，进行征收补偿方案的论证
B.征收补偿方案在论证、修改后，征收部门予以公示
C.市、县级人民政府在房屋征收决定后，应当进行社会稳定性评估
D.房屋征收范围确定后，不得实施新建等不当增加补偿费用的行为
E.调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等
答案：D,E
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后，市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案进行论证；对征收补偿方案进行论证、修改后，市、县级人民政府应当予以公布，征求公众意见，期限不得少于30日；市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。P56～57。
与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的（ ），为贷款的偿还提供担保。
A.标的物
B.典当物
C.质押物
D.抵押物
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。
考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制（ ）。
A．项目投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．投资者各方现金流量表
D．财务计划现金流量表
答案：A
解析：
项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
房地产估价师考试试题及答案7节 第5节
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A、风险辨识
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策
答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。
甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。
A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元
答案：C,E
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。
九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。
对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。
A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。
A．实体、权益、区位
B．实物、权益、区位
C．实物、权利、位置
D．实体、权益、位置
在评估市场价值时，应遵循的原则包括（ ）。
A.独立客观公正原则
B.谨慎原则
C.合法原则
D.替代原则
E.最高最佳利用原则
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
下列各项中，属于竞争导向定价的是（ ）。
A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、挑战定价法
D、成本加成定价法
答案：C
解析：
本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。参见教材P98~P99。
房地产估价师考试试题及答案7节 第6节
设置调查项目，必须注意的问题包括（ ）。
A.对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问
B.所问的问题应便于被调查者回答
C.备选项目必须互不相容
D.问题的形式不宜太难和过于复杂
E.问题不宜太短
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是统计数据的收集。设置调查项目必须注意以下几点：（1）对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；（2）所问的问题应便于被调查者回答；（3）备选项目必须互不相容；（4）调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；（5）问题的形式不宜太难和过于复杂；（6）问题不宜太长。
利率调升对房地产投资产生的影响有（ ）。
A、导致房地产实际价值折损
B、增加收益现金流
C、加大投资者融资成本
D、增加市场供给
E、抑制市场投资需求
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导轉房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参见教材P19。
答案：错
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物可作为定向拍卖的标的物。参见教材P398。
一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（ ）。
A、供求关系短期内不太稳定
B、自由竞争的市场环境
C、较长时期的市场运行
D、可大量重复开发建设
E、成本和效用变动不同步
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重复开发建设。参见教材P287。
批准临时建设和临时用地的使用期限一般均不超过1年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
限制民事行为能力人，不能自行订立合同，必须由其法定代理人代为订立合同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。
房地产估价师考试试题及答案7节 第7节
在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（ ）。
A．领导定价法
B．认知价值定价法
C．成本加成定价法
D．随行就市定价法
答案：C
解析：
“以价换量”的销售策略是指薄利多销，属于价值定价法。A 项，领导定价法实际上是一种定价策略，是处于市场领导者地位的开发商可以采用的定价法，其制定的价格在同类物业中居较高的价位；B 项，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；C 项，成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。D 项，随行就市定价法指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。
某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为( )元／㎡。
单位：元／㎡
A.1500
B.1950
C.2131
D.3000
答案：A
解析：
最大标志值是3000元／㎡，最小标志值1500元／㎡。该统计总体的全距为：3000－1500=1500元／㎡。
主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的批量估价方法有（ ）。
A、标准价调整法
B、基准地价修正法
C、多元回归分析法
D、损失资本化法
E、长期趋势法
答案：A,C
解析：
本题考查的是多元回归分析法。标准价调整法和多元回归分析法是批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估。参见教材P378～380。
某房地产的建筑面积为3000m2，现状价值为5000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为200万元，残值为30万元，后续必要支出及应得利润为5000元/m2，重建后的房地产市场价格为20000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A、1330
B、4300
C、4330
D、4530
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法总结。（20000-5000）×3000/10000-200+30=4330万元。参见教材P352。
根据商品房建设的需要，可以依照法律程序提前收回已出让的土地使用权，但在收回时应根据土地使用者利用土地的实际情况和土地的剩余年限给予适当赔偿。 ( )
此题为判断题(对，错)。
不属于保险合同辅助人的是（ ）。
A．保险受益人
B．保险代理人
C．保险公估人
D．保险经纪人
正确答案：A
有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的辅助人，包括保险代理人、保险经纪人和保险公估人。
