2021房地产估价师预测试题8辑

关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（　）。

　　A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
　　B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
　　C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
　　D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（　）元/m2。

A、4870
B、5020
C、5340
D、5520

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
10.乙方现在应出资（　）万元购买甲方的权益。

　　A.689
　　B.839.92
　　C.1166.88
　　D.1528.92

某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%（不考虑其他融资费用），按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率

关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有（　　）。

A．抵押权未登记的，按照债权先后清偿
B．抵押权未登记的，按照债权比例清偿
C．抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
D．抵押权未登记的，经过公证的优先清偿
E．抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿

下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的有（　）。

A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位
B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大
C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案
D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费.安置补助费.地上附着物和青苗补偿费
E.临时使用土地的期限，最多不得超过两年

甲房地产估价机构接受委托对某商业房地产进行市场调查分析，房地产估价师张某在分析消费者消费习惯时应重点关注哪些方面？

非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。 ( )

在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于（）。

A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设

下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（　）。

A.空置率与有效毛收入呈反向变动
B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

李某于2010 年2 月将自有的一套住房出租，月租金为1200 元。则李某该年度应缴纳房产税( )元。

A.432
B.576
C.864
D.1728

经济适用房的成本包括（　）。

A、土地房屋征收补偿费
B、建筑安装工程费
C、管理费
D、贷款利息
E、小区营业性配套公建费

出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（　　）。

A．5％
B．10％
C．20％
D．30％

(2011真题) 经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（　）

假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常建设成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。公式如下：
地价=预计开发完成后不动产总价一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用
1.预计开发完成后房地产价格
由于上海社会经济的稳定发展和土地使用制度的不断完善，近年来上海市住宅价格保持了稳定增长势头。估价对象所在区域也处于开发建设期，随着交通、市政配套等生活条件的改善和居住规模的扩大，住宅价格会有所上升。因此，应在当前市场价格水平的基础上，根据住宅价格的走势，合理预测开发完成后的售价。
(1)市场比较法评估当前市场价格。根据委托方提供的资料（表3—80)，调查目前待估宗地所在地区同类用途物业的售价水平多在每平方米建筑面积2900~3200元，类似的住宅楼盘较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。
1)市场比较法可比案例：
①XX苑：均价3 080元/m2，XX路、XX路。
②XX花园：均价3 150元/m2，XX路XX弄。
③XX花园：均价3 050元/m2，XX路XX号。

2)修正系数及说明:
可比案例A、B均为2002年9月份销售均价，案例C为2002年5月份平均售价，根据区域住宅价格上涨情况（见《XX区X环地区住宅预售价格及增长幅度表》），分别给予2%、2%、
4%的期日修正。估价对象为待建地块，与可比案例相比，交通条件、商服繁华程度和配套设施完善程度都稍差，分别作1%的修正。估价对象与可比案例均为住宅小区熟地，交易情况、个别因素均不作修正。见表3—81。


3)确定当前售价。根据市场比较法评估结果，取算术平均值确定估价对象于估价时点建成房屋平均售价为3083元/m2。
(2)预测开发完成后房地产价格。2000年至2002年，上海市住宅价格保持稳定增长势头(图3—3)，估价对象所在区域住宅售价也有明显增长，估价对象所在XX区XX环地区历年平均售价和价格增长幅度见表3—82。

由表3—77可见，估价对象所在区域2000年至2002年住宅价格上涨了约9%，2001年至2002年上涨了约7%。考虑到该区域由于2002年受X环线、X环线隧道、XX路高架、轻轨XX线和地铁X号线延长线等重大交通骨干工程的规划、开工和建成等影响，住宅价格上涨幅度较大，预计随后两年内住宅价格仍将保持增长势头，但随着房地产市场的日益规范和政府规划建设的大量低价位住宅的上市，估价对象所在区域住宅价格增长幅度将减缓。按至项目销售期共增长7%(2003年增长4%、2004年增长3%)计，则：
预测开发完成后的售价=3083元/m2X(1+9%)=3360元/m2(取整）
2.建筑物建造成本
(1)建安成本。通过调查本市目前普通多层商品住宅的一般建安成本，根据上海市建设工程造价市场信息，确定估价对象住宅的平均建造成本为1160元/m2，按建筑面积具体估算如下（单位:元/m2):
基础（含地下桩基）费用 60元
地上建筑物土建费 620元
设备及外墙、楼道装修等费用 120元
红线内配套费 180元
室外工程费 120元
(包括室外道路、绿化、照明、安保、维修基金等）
人防费 60元
以上合计：1100元/m2
(2)专业费。包括项目立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等专业工作费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准和实际情况，一般为建安造价的3%~8%，根据估价对象规划建设项目特点和投资规模，按建造成本的5%计，则：
专业费=1100元/m2X5%=55元/m2
(3)管理费。包括项目建设所需的项目管理人员工资和办公等费用，根据上海市住宅建设项目投资估算的一般标准，一般为建安造价和专业费之和的3%~6%，结合估价对象特点和投资规模，管理费按建造成本与专业费之和的5%计，则：
管理费=(1100+55)元/m2X5%=57.75元/m2建筑物建设成本合计为：
(1100+55+57.75)元/m2=1212.75元/m 2
3.投资利息
以上述建设成本及地价的合计为基数，按评估基准日中国人民银行1~3年（含三年）中长期贷款利息5.31%，开发项目建设周期为两年，开发成本费用假设均匀投入，计息期为开发期的一半，即按一年计;假设地价是一次性投入，计息期为两年，按复利计息，贷款利息为:
贷款利息=建筑物开发成本X[1+5.31%)1—1]+地价X[(1+5.31%)2-1]=1212.75X0.0531+0.11X地价=64.40+0.11X地价
4.投资利润
主要包括建筑物建设成本和土地取得成本的利润，正常利润一般按不动产总价或全部预付资本的一定比例计算，根据目前该地区同类住宅房地产开发投资的平均利润水平，取年投资利润率为15%，土地取得成本（即地价)按投入2年计；开发成本建设期内均匀投入，按投入1年计，则：
投资利润=地价X15%X2+1212.75X15%X1=181.91+0.3X地价
5.销售税金及费用
商品房销售过程中支出的税金主要为营业税及其附加，销售费用主要为广告、销售代理、测绘、产证、交易手续等费用。
(1)销售税金：营业税及其附加一般为房地产销售收人的5. 565%。
(2)销售费用：目前本市商品住宅的销售费用一般为2%~4%，考虑到估价对象的规模和市场状况，销售费用取售价的2.5%。
销售税费合计为：
8.065%X3360元/m2=270.98元/m2
6.计算宗地熟地楼面地价将上述各项代入公式：
熟地楼面地价=预计开发完成后不动产价格一开发成本一投资利息一投资利润一销售税额及销售费用=3360-1212.75—(64.40+0.11X地价）一(181.91+0.3X地价）一270.98=1629.96-0.41X地价
则：
楼面地价=1629.96万元/I.41万m2=1156元/m2
7.扣除市政配套费和公建配套费
上述价格为“七通一平”条件下、包含了项目建设中需交纳的住宅建设配套费(包括市政配套费和公建配套费）的楼面地价，根据估价对象出让地块条件应予扣除。根据上海市住宅建设配套费的规定[沪价房（1999)第345号]，按每平方米320元计，则：
楼面地价=(1156—320)元/m2=836元/m2
8.计算宗地单位价格
土地单价=楼面地价X容积率根据规划，该宗地综合规划容积率为1.3，则：
土地单价=836元/m2X1.3=1086.8元/m2

某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括（ ）。
A.损耗风险 B.法律风险
C.贬值风险 D.预期风险

房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。（）

保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 ( )

拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的( )和( )内进行拆迁。

A、 拆迁范围；拆迁方向
B、 拆迁范围；拆迁期限
C、 拆迁地址；拆迁方向
D、 拆迁地址；拆迁期限

下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。

A.继承
B.赠与
C.抵债
D.交换

成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。（　）

根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是（）。

A.无顶盖的室外楼梯
B.无柱的雨篷
C.无顶盖的阳台
D.房屋之间无上盖的架空通廊

某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：



若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。

A、2914元/m2
B、2952元/m2
C、2849元/m2
D、2861元/m2

房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，必须注明开发企业名称。（）

甲方（开发公司）于2014年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000㎡的商品住房。至2014年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2016年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。

如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（）。

A、2014年12月
B、2016年7月
C、项目转让之日
D、项目建成之日

对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（　）。

A、租金收益
B、物业增值
C、股权增加
D、销售收入
E、开发利润的多少

房屋预告登记后，债权消灭之日起（　　）内未申请登记的，预告登记失效。

A．30 日
B．3 个月
C．1 年
D．2 年

对于居住物业，除了物业管理外，还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。( )

运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（　　）的估计值。

A．正常
B．较低
C．平均
D．较高

房屋征收的实施只能由市县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（　）

(2011真题) 某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过（）亿元。

A.7.50
B.10.00
C.15.00
D.20.00

下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。

A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险

房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。（）

夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。（　　）

某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（　）万元。

　　A.29807
　　B.30867
　　C.35755
　　D.36194

下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（　）。

A、需求预测
B、吸纳率分析
C、房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D、家庭规模与结构分析

以下财务分析指标，说法不正确的是 ( )。

A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强　　
B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强　　
C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越强　
D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强

下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（　）。

A.普通商品住宅
B.城市基础设施用地
C.公立学校办公楼
D.大型商场
E.军用铁路专线

房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。

A、 一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任
B、 一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任
C、 两类均等
D、 起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（　）