房地产估价师预测试题9章 第1章
集体土地未经依法（ ）不得出让。
A.征用
B.征收
C.批准
D.备案
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外
由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（ ）。
A．有效性
B．经济性
C．参与性
D．广泛性
答案：A
解析：
对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：①方法科学；②调查具有创造性；③调查方法多样；④模型和数据相互依赖；⑤合理的信息价值和成本比率；⑥正常的怀疑态度；⑦市场调查过程遵守职业道德。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济因素。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
以集体所有制企业的房地产抵押的必须经（）通过。
A、集体所有制企业工会
B、集体所有制企业职工（代表）大会
C、集体所有制企业股东大会
D、集体所有制企业董事会
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。
A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求
答案：B,C,D
解析：
【考点】房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。
根据《房屋征收条例》，（ ）组织实施本行政区的房屋征收与补偿工作。
A.市、县级人民政府
B.房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.建设单位
答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。P55。
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迂工作的监督管理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（ ）年。
A.70
B.30
C.40
D.60
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。
房地产估价师预测试题9章 第2章
房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商业银行的最基本职能是( )。
A、 充当信用中介
B、 变货币收入为货币资本
C、 充当支付中介
D、 创造派生存款和信用流通工具
答案：A
解析：
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。
所谓( )，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
正确答案：A
[答案] A 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
对城市房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在业主大会和业主委员会成立之前，公房出售单位作为原业主，与房地产开发企业一样，负责首次选聘物业服务企业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。
A．一面临街
B．两面临街
C．土地形状为矩形
D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率
房地产投资的优点包括（ ）。
A．自然寿命长
B．易于满足使用者不断变化的需要
C．能从公共设计的改善中获益
D．能从投资中获益
E．投资质量绝对有保障
正确答案：ABCD
房地产投资的优点，包括自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。
下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。
A．注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员
B．我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师
C．注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次
D．取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务
E．注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费
正确答案：CD
注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A、11.80
B、16.07
C、23.57
D、31.07
答案：D
解析：
考点:分解法。无效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（万元），收益损失的现值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（万元），功能过剩折旧＝31.07万元。
房地产估价师预测试题9章 第3章
2014年王某缴纳“两税一费”的合计税率为5.4%。据此可知其所在地位于( )。
A.城市市区
B.民独立工矿区
C.县城
D.建制镇
答案：C
解析：
本题考查的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。此题有争议。营业税税率为5%，城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：（1）纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；（2）在县城、建制镇的，税率为5%；（3）不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。教育费附加率为3%，以各单位和个人缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。本题中，弱“两税一费”的合计税率为5.4%，合计税率=营业税税率+营业税税率×城建税税率+营业税税率×教育费附加税率，（1）若在市区，则合计税率=5%+5%×7%+5%×3%=5.5%；（2）若在县城、建制镇，则合计税率=5%+5%×5%+5%×3%=5.4%；（3）若不在城市市区、县城、建制镇，则合计税率=5%+5%×1%+5%×3%=5.2%。
根据以下材料，请回答 101～109 问题： 某房地产开发公司（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1.96亿元。一期工程于2001年4月动工，2001年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2002年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2002年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2002年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2003年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。
第101题：开发公司征用该片土地应报（ ）审批。
A．Z县人民政府
B．Y市人民政府
C．X省人民政府
D．国务院
房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向建设主管部门提出注册申请
答案：对
解析：
离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证的影印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见，外国人就业证书、台港澳人员就业证书的影印件。
是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
正确答案：B
[答案] B 土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。
关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。
A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。
房地产经纪人协理享有的权利有（）。
A.经所在房地产经纪机构授权订立房地产经纪合同
B.协助房地产经纪人处理相应的经纪事务并获得合理报酬
C.有权加入房地产经纪机构
D.同时受聘于两个房地产经纪机构并执行业务
E.为委托人评估出售房屋的价格
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人协理享有以下权利：（1）加入房地产经纪机构；（2）协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即V=PGI×PGIM。( )
此题为判断题(对，错)。
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。
A、交通条件
B、地理位置
C、基础设施完备程度
D、公共设施完备程度
答案：D
解析：
本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要区位状况包括交通条件、基础设施、地理位置等，不包括公共设施完备程度。
房地产估价师预测试题9章 第4章
下列墙体中，属于非承重墙的有( )。
A.围墙
B.外墙
C.隔墙
D.填充墙
E.幕墙
答案：A,C,D,E
解析：
非承重墙——是只承受自身重量的墙，不承受上部传来荷载的墙。非承重墙包括①自承重墙和②框架墙。③框架墙是指在框架结构中，④填充在框架间的墙，它的重量由楼板、梁、柱承受。建筑中的⑤隔墙也属于非承重墙。
房地产开发的主要程序可分为（ ）。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。P65。
某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（ ）万元。（2014年真题）
A、1482.75
B、1755.00
C、1932.75
D、2205.00
答案：A
解析：
考点:营业收入、利润和税金。
对于出租的房产，房产税按照房产租金收入计征，税率为 l.2％。（ ）
答案：错
解析：
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为 l.2％；按房产租金收入计征的，税率为 12％。
下列说法正确的是（ ）。
A．抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
B．抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
C．颅购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后．由贷款金融机构代其支付其余的购房款．将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还货款履行拙保的行为
D．存建工程抵押，是指抵押权人为取得在建T程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同存建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还货款履行担保的行为
有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。
A、 收益递增递减原理
B、 均衡原理
C、 替代原理
D、 预期原理
E 适合原理
在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集该可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
正确答案：D
可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。
下列各项中，不属于招标文件内容的是（ ）。
A、投标人须知
B、评标办法
C、技术标准和要求
D、投标函及投标函附录
答案：D
解析：
考点:招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。
房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。
房地产估价师预测试题9章 第5章
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列土地符合免征城镇土地使用税的包括（ ）。
A.国家机关自用的土地
B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C.宗教寺庙自用的土地
D.公园开展出租经营用的土地
E.直接用于农.林.牧.渔业的生产用地
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。公园自用的土地可免征城镇土地使用税。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司上半年应收账款周转天数为（ ）天。
A、4
B、5
C、73
D、82
答案：B
解析：
本题考查的是财务分析。应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为365天）除以应收账款周转率。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。
应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款＝28000/[（300＋460）/2]＝28000/380＝73.68
应收账款周转天数＝365天÷73.68＝4.954≈5（天）。
答案：错
解析：
商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
关于该两次估价的技术处理的说法，正确的是（ ）。
A.抵押估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
B.抵押估价时应按办公用途，评估无租约限制价值
C.征收估价时应按酒楼用途，评估有租约限制价值
D.征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。抵押估价时应按办公用途，评估出租人权益价值；征收估价时应按当地政府认定的用途，评估无租约限制价值。
房地产的（ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．权益和区位
B．权益
C．实物和权益
D．区位
正确答案：D
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
正确答案：×
市场=人口+购买力+购买欲望，人口是构成市场的三大要素之一。
(2014真题) 当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不具有优先受偿权。
同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（ ）
答案：错
解析：
同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
房地产估价师预测试题9章 第6章
投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（ ）
此题为判断题(对，错)。
教育费附加的税率在城市一般为增值税的（ ）%。
A.3
B.5
C.7
D.33
答案：A
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。现行教育费附加征收率为3%。
以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。（）
答案：对
解析：
本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。
某宗房地产每年净收益为500万元，建筑物价值为2000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%。该土地的价值是（ ）。
A、5667
B、6333
C、7667
D、8333
答案：A
解析：
考点:剩余技术。土地价值＝（500－2000×8%）/6%＝5667（万元）。
（ ）是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
正确答案：B
B土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。
A.4362.40
B.4788.00
C.4894.40
D.5320.00
答案：A
解析：
本题考查的是经营收入的测算。该酒楼归属于房地产的年经营收入为：5320×（1-8%-10%）＝4362.40（万元）。
假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。
A、 -1.33
B、 -0.66
C、 0.66
D、 1.53
从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（ ）
答案：对
解析：
山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。
在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
房地产估价师预测试题9章 第7章
评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/m2。
A．2938
B．2982
C． 3329
D． 3379
中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国境内的使用者。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列代理行为中，属于滥用代理权的是（ ）。
A．指定代理
B．委托代理
C．双方代理
D．法定代理
答案：C
解析：
根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：①自己代理；②双方代理；③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；④超越代理权限进行代理活动；⑤ 利用代理权从事违法活动。
某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是( )。
A.单一价格弹性
B.完全无弹性
C.富有价格弹性
D.缺乏价格弹性
按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
【2012年真题】某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡，2012年9月的市场价格为4654元／㎡。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。
A.1.07%
B.1.11%
C.1.20%
D.1.25%
答案：C
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。4654＝4230×（1＋t）n，n=8，t＝1.20%。
证券市场中，交易市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，发行市场是已发行证券的再转让市场。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某综合楼的土地使用权年限为40年，从2002年10月1日起计。该综合楼1～5层商场整体出租，每层2000m2，从2003年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。6～22层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2007年10月1日带租约出售时的价格。
答案：
解析：
(1)年净收益。 ①租约期内年净收益=2000×5×200×(1-30%)×12元=1680万元。 ②租约期外年净=2000×5×230×(1-30%)×12元=1932万元。 (2)根据公式：
(3)写字楼价格：
=11017.49万元。 (4)该综合楼的正常价格=18195.16万元+11017.49万元=29212.65万元。 [知识点] 净收益每年不变的公式
根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无柱的雨篷
B．有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C．房屋内高度在2.20m以上的技术层
D．与室内不相通的装饰性阳台
正确答案：B
房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。
房地产估价师预测试题9章 第8章
人文景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是与环境相关的几个概念。自然景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观及印象。
房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是（ ）。
A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程 中所获得的报酬
B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P．i+P．i/[(1+i)n-1]，其中P．i就是 投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P．i/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报， 是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获 得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投人的总开发成本的回收，而其投资 回报则主要表现为开发商利润
某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为 40000m2，容积率为 2.5，需配建 20000m2公共租赁住房，建成后由政府以 6000 元／m2的价格回购。假设该项目的开发周期为 4 年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的 4%；开发建设成本和管理费用等为 4500 元／m2，在开发周期内各年的投资比例分别为 20%、30%、30%和 20%，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为 25%、40%和 35%，销售均价分别为 15000 元／m2、18000 元／m2和 20000 元／m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的 10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为 16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到 45000 万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）
答案：
解析：
（1）该企业可竞投的最高地价
设该企业可竞投的最高地价为x 万元，则：
解得：x＝49330.30 万元。
（2）最多可加建的公共租赁住房面积
设最多可加建的公共租赁住房面积为y 万m2，则：
解得：y＝6598.23m2。
注意：加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。
某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（ ）。
A.12.39%
B.15.38%
C.16.25%
D.21.13%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/[1-1/（1+i）n]= 200×7.5%/[1-1/（1+7.5%）30]=16.934万元，2014年利息：200×7.5%=15（万元），2014年偿还本金：16.934-15=1.934（万元），2015年利息：（200-1.934）×7.5%=14.855（万元），2015年偿还本金（投资者权益增加）：16.934-14.855=2.079（万元），年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+2.079）×25%=11.286万元，税后现金流=43.066-11.286=31.78万元。写字楼市场价值增值额=500×（1+3%）×3%=15.45万元，投资回报率=（31.78+2.079+15.45）/300=16.436%。本题选项C最接近计算结果。
某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（ ）万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
正确答案：C
依题意，根据公式
则该宗房地产价值一土地价值+建筑物价值
=520.83+250
=770.83(万元)
接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。
房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。
A、 房地产的各项权利
B、 受到其他房地产权利限制的房地产权利
C、 受到其他各种限制的房地产权利
D、 房地产的额外利益收益
答案：C
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（ ）。
A、生地
B、毛地
C、熟地
D、在建工程
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。
在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师预测试题9章 第9章
关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是（ ）。
A．以土地地块边界为主，地物为辅
B．带有高程或等高线
C．按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上
D．城市地籍图比例一般为1;500
房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A、政治风险
B、变现风险
C、机会成本风险
D、市场供求风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。
当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是( )。
A、 i＝r
B、 i＞r
C、 i＜r
D、 i＝1+r
一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。
A．估价机构
B．估价师
C．估价报告使用者
D．估价委托人的估价需要
答案：对
解析：
本题考查的是成本理论。边际成本曲线是一条先下降后上升的曲线。
在传统方法中，正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。
A．应计息的项目
B．计息的方式
C．计息周期
D．计息期的长短
E．银行存款利率
正确答案：ABCD
假设开发法在正确计算投资利息时，要注意把握的方面除AB—CD外，还有利率的高低、名义利率和实际利率。
相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）。
A．易受限制
B．独一无二
C．相互影响
D．不可移动
答案：C
解析：
房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。
根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
答案：A
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
