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2021房地产估价师考试题免费下载7节

发布时间：2021-07-12
2021房地产估价师考试题免费下载7节

2021房地产估价师考试题免费下载7节 第1节

1:10000的比例尺可以用于（　）。

A、城市总体规划
B、区域布置
C、方案比较
D、城市详细规划及开发项目初步设计
E、城市详细规划

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是地形图。城市总体规划、区域布置和方案比较可以选用1:10000或者1:5000的比例尺。选项D错误，常用1:2000的比例尺；选项E错误，常用1:1000的比例尺。

房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以100%

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

正确答案：A
公式：RPC=DP/TDC

关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。

A．利率是由储蓄和投资决定的

B．利率是由货币的供求决定的

C．利率是由可贷资金的供求决定

D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

正确答案：BE

廉租住房单套建筑面积应当在（　）㎡以内。

A、30
B、50
C、60
D、90

答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。参见教材P7。

下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）

A．围墙工程费

B．电力设施工程费

C．居委会用房建设费

D．人防工程费

正确答案：B

（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示：、

房地产类型 低风险 高风险 住宅 3%～4% 5%～6% 商业 5%～6% 7%～8% 工业 4%～5% 6%～7%第 12 题 如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（ ）。

A．4%～5%

B．5%～6%

C．6%～7%

D．7%～8%

正确答案：D

在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（　）。

A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、费用最低原则
D、收益最大原则
E、不行动原则

答案：A,B,E
解析：
本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。

某宗房地产占地2000 ㎡，容积率为3．0。土地是在2001年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2002年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/㎡，同类建筑物重置价格是1 000元/㎡。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2005年5月的市场价格。

正确答案：

对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试题免费下载7节 第2节

预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的( )。

A．时间类参数

B．融资相关参数

C．收益相关指标

D．评价标准类指标

正确答案：B
[答案] B经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：
(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。
(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。
(3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。
(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。

预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A．2500

B．400

C．2100

D．2900

正确答案：C

在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（　　）

答案：对
解析：
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。

一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。

A．较高的收益性

B．较强的流动性

C．直接融资的功能

D．抵御通货膨胀影响的功能

正确答案：B

为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（　）来吸引租户。

A.所处的位置
B.周围景观
C.通达性
D.租金低廉

答案：D
解析：
本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。

下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（）。

A.层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑不计算建筑面积
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。层高超过2.20m（含2.20m）的永久性建筑，应计算建筑面积；与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。

依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日

A房地产估价师实地查勘

B国有土地出让合同签定

C拆迁公司现场动员搬迁

D房屋拆迁许可证颁发

正确答案：D

某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。
A.6个月 B.9个月
C. 1年 D.2年

答案：A
解析：

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

正确答案：

2021房地产估价师考试题免费下载7节 第3节

某房地产开发企业 2010 年销售收入为 8000 万元人民币，扣除项目金额为 5000 万元，应缴土地增值税为（　　）万元。

A．500
B．750
C．900
D．950

答案：D
解析：
土地增值额超过扣除项目金额 50％，未超过 100％的，应纳税额=土地增值额 ×40％－扣除项目×5％。该房地产开发企业 2010 年的土地增值额为：
8000－5000=3000（万元）。则土地增值额超过扣除项目金额 50％，未超过 100％的，应纳税额=土地增值额×40％－扣除项目×5％=3000×40％－5000×5％=950（万元）。

已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（　）。

A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%

答案：D
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。

下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（　　）。

A．开征房产税
B．物价水平变化
C．调整房地产信贷规模
D．城市规划变更

答案：B
解析：
影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。开征房产税属于税收制度政策，调整房地产信贷规模属于金融制度政策，城市规划变更属于有关规划和计划；而物价水平变化属于经济因素。

某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（　）元/m2。

A、4387
B、4398
C、4500
D、4887

答案：B
解析：
本题考查的是统一财产范围。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。

征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。

使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.5mm。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。

居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。

A.事业单位
B.合伙制企业
C.有限责任公司
D.股份有限公司
E.住房公积金管理机构设立的下属单位

答案：C,D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。

甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是( )。

A.经市(县)人民政府批准
B.经委托人书面同意
C.经房地产主管部门批准
D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准

答案：B
解析：
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

2021房地产估价师考试题免费下载7节 第4节

古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：

古桥公司在住宅楼交付使用前应该( )。

A、 成立业主委员会
B、 申请业主委员会验收
C、 申请单项建筑竣工验收
D、 申请住宅小区竣工综合验收

答案：C
解析：

某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有（　）。

A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日
B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日
C、开发经营期为2015年10月18日至2017年10月17日
D、建设期为2015年10月18日至2017年10月17日
E、销售期为2017年4月18日至2018年4月17日

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2015年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2015年10月18日到2018年4月17日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2015年10月18日到2017年10月17日；销售期为2017年4月18日到2018年4月17日。

某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
能否翻建的最终批准权在（　）。

A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司

答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。城市规划管理部门批准是否可以翻建。

“拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中（ ）原则的内容。

A．公开

B．公平

C．公正

D．诚实信用

正确答案：D

刘某自营食品店，应税房产原值为50 万元，每年需要交纳的房产税额最少是( )元。

A.4200
B.4800
C.5400
D.6000

答案：A
解析：
非出租的房产：房产原值×(1-10％～30％)×1.2％。每年需要缴纳的房产税额最少：房产原值×(1-30％)×1.2％=500000×70％×1.2％=4200 元。

关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（　）。

A、确定价值时点在先，得出评估价值在后
B、得出评估价值在先，确定价值时点在后
C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行
D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。

银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款；该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元。

A.3583
B.3909
C.4300
D.4778

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。P312。

转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持转让合同到（　　）主管部门备案。

A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设

答案：C
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于( )。

A.金融债券
B.长期债券
C.公募债券
D.公债券
E.抵押债券

答案：B,C,D
解析：
期限在10年以上的为长期债券。公债券也称政府债券。公募债券指在市场上公开发行的债券。

2021房地产估价师考试题免费下载7节 第5节

有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。

A．须领取建设工程规划许可证

B．须领取国有土地使用权证书

C．须领取施工许可证

D．须领取广告许可证

正确答案：ABC

投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

合同生效后，当事人就履行费用的负担约定不明确的，由履行义务的一方负担。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担。

房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。参见教材P153。

公共建筑可以按居民对公共建筑的使用频繁程度进行分类，下列属于按此方法进行划分的是（　）。

A.教育系统
B.超级市场
C.医疗卫生
D.商业

答案：B
解析：
本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑（如菜市场、超级市场）和居民必要的非经常使用的公共建筑。选项ACD是按公共建筑的使用性质划分的。

对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。 ( )

答案：对
解析：

某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。

A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67

答案：D
解析：
本题考查的是开发利润。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。

由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下担不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处以1万元以下罚款的情形有（ ）

A 同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的

B 未经注册擅自以房地产 估价师名义从事估价业务的

C 以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的

D 准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的

E 两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

正确答案：ACD

根据国务院有关规定，自2005年6月1 FJ起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师考试题免费下载7节 第6节

收益法估价的操作步骤有（ ）。

A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料

B．预测估价对象的未来收益

C．求取报酬率或资本化率、收益乘数

D．选用适宜的收益法公式计算收益价格

E．修正最终的收益价格

正确答案：ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。

卖方5年前以贷款方式购买了一套達筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万 元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。

A.9787
B.10013
C.10282
D.10539

答案：A
解析：
本题考查的是统一税费负担。至价值时点，尚未偿还的贷款=45x（1-5/15）=30万元，正常负担下的价格=[30+50/（1~6%）]/85=0.9787万元/m2=9787元/m2。参见教材P184。

在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。( )

正确答案：×
[答案] ×
在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。

征收主要是使用权的改变，征用只是所有权的改变。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

银行券是由银行发行的一种票据，俗称钞票。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

会计的基本职能不包括（ ）。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

正确答案：D
答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。

楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。

答案：错
解析：
1.工程进度控制。其控制的目的是：确保项目交付使用时间目标的实现。
2.工程质量控制。在履行这一职责的过程中，监理工程师不仅代表了建设单位的利益，同时也要对国家和社会负责。
3.工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目投资控制的目标是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。

下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是（ ）。

A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息

B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算

C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益

D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算

正确答案：D
我国所有的存款都采用复利计算。

2021房地产估价师考试题免费下载7节 第7节

由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。

临时使用土地的时间可以为（ ）。

A．3个月

B．9个月

C．20个月

D．27个月

E．32个月

正确答案：ABC
临时使用土地的期限，最多不超过2年。

对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?

正确答案：

对于不可转让的国家公益型房地产不可作为拍卖标的。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在（　）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。

A、不存在任何期权
B、存在期权且不确定性很大
C、存在期权且不确定性很小
D、存在期权且确定性很大
E、存在期权且确定性很小

答案：A,C
解析：
考点:应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。

出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住

答案：对
解析：
自然人、法人或非法人组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为（）。

A.30%
B.40%
C.50%
D.60%

答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。土地增值税实行四级超额累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。

某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。

房地产估价师在评估时应（　）。

A、对于租赁不予考虑
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格

答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。

现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（　）。

A.某一基准时刻
B.日历年度的年初
C.资金运动的时间始点
D.既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

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