房地产估价师考试历年真题精选5节 第1节
制定容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
答案：错
解析：
容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A.存在租赁关系的房地产
B.被司法机关查封的房地产
C.处在异议登记期间的房地产
D.某一个权利人，处分共同共有的房地产
E.已经全部缴纳土地使用权出让金，但未经登记
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。下列房地产，不得转让：（1）未达到房地产项目转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。P123。
在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（ ）
答案：错
解析：
考点:资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R＝Y（1＋Y）n/（1＋Y）n－1。
一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
（1）要求在成交日期一次性付清；
（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；
（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；
（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格的是（ ）。
A．第（1）、（3）种情况
B．第（3）、（4）、（5）种情况
C．第（23、（4）种情况
D．第（2）、（4）、（5）种情况
某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。
A.5890
B.5976
C.6053
D.6135
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），则开发利润＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976万元。参见教材P298。
企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
对假设开发法适用条件的表述最准确的是（ ）。
A、新开发房地产项目
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产
答案：C
解析：
考点:假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
房屋登记费按（ ）收取。
A．房屋面积
B．件
C．房屋体积
D．房屋价值
答案：B
解析：
房屋登记费向申请人收取。按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。住房登记一套住房为一件，收费标准为每件80 元。
房地产估价师考试历年真题精选5节 第2节
以下不属于房地产区位因素的有( )。
A、 朝向
B、 交通
C、 相邻房地产的用途
D、 地形
城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。
A．增值税
B．财产税
C．消费税
D．流转税
E．营业税
（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15万m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
下列属于农民集体的是（ ）
A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
C．乡(镇)农民集体
D．以上均正确
正确答案：D
答案：D土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡(镇)农民集体。
给排水总平面图亦称给排水外线图，图上不需标出检查井。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑识图基础。给排水总平面图亦称给排水外线图，是指在建筑物（一群或单个） 以外的给排水线路的平面布置图。图上要标出给水管的水源（干管），进建筑物管子的起始点，闸门井、水表井、消火栓井以及管径、标高等内容；同样要标出排水管的出口、流向、检查井（窨井）、坡度、埋深标高以及流入的指定去向（如流入城干管或化粪池）。
研究消费者均衡的假设条件不包括（ ）。
A.消费者嗜好与偏好是既定的
B.消费者的收入是可变的
C.消费者拟购买的商品价格是既定的
D.假定消费者收入全部用来购买消费品
答案：B
解析：
本题考查的是消费者均衡。研究消费者均衡的假设条件是：（1）消费者嗜好与偏好是既定的；（2）消费者的收入是既定的，且假定消费者收入全部用来购买消费品；（3）消费者拟购买的商品价格是既定的。
关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（ ）。
A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是敏感性分析。选项A、D正确，敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力；选项B错误，蒙特卡洛模拟法是风险估价与评价的方法，不是敏感性分析的方法；选项C正确，根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析；选项E正确，为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。
房地产估价师考试历年真题精选5节 第3节
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )
正确答案：×
[答案] ×
假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。
下列关于住房置业担保机构管理制度，表述错误的是（ ）。
A.有建立在银行的保证金制度
B.有不少于1000万元人民币的实有资本
C.为确保资产的保值增值，经营一定的金融业务
D.担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍
答案：C
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。P211。
房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。 ( )
张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）。
A．措施费
B．规费
C．利润
D．企业管理费
E．税金
正确答案：BD
建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成。
某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿
D.按两家银行的债权比例受偿
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越低，则贷款人获得的贷款金额越多。( )
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。
房地产估价师考试历年真题精选5节 第4节
某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（ ）万元。
A.318.68
B.457.68
C.789.68
D.1146.81
答案：B
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V＝20/（1＋8%）＋（20＋1.5）/（1＋8%）2＋（20＋1.5×2）/（1＋8%）3＋（20＋1.5×3）/（1＋8%）4＋V×（1＋5%）4×（1－6%）/（1＋8%）4，V＝73.21767609＋0.839827377V，V＝457.12（万元）。参见教材P234。
根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为（ ）。
A.人工式拍卖
B.电子式拍卖
C.无声拍卖
D.有声拍卖
E.现场拍卖
答案：A,B
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。根据拍卖方式不同，减价拍卖可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。
（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6％。 建设工程教育网提供
9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。
A、[2000，2300]
B、[2030，2270]
C、[2060，2240]
D、[2090，2210]
某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000㎡，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/㎡，项目销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（ ）万平方米。
A.2.60
B.2.87
C.3.59
D.3.80
答案：D
解析：
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。设该项目能够收回全部成本费用时的最低销售为Y，13000+3500×50000//10000=Y×8500×（1-5.5%），Y=3.8（万平方米）。
在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）(2005年试题)
此题为判断题(对，错)。
在地租量计算时扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本利息，而是土地以外的投入资本的利息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
同一条需求曲线上，不同点的需求价格弹性系数大小相同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产合同必须采取书面形式，并且是不要物的诺成合同。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产合同。房地产合同必须采取书面形式，并且是不要物的诺成合同。P412。
房地产估价师考试历年真题精选5节 第5节
从狭义的角度，正常利润是下列哪项生产要素的报酬（ ）。
A.土地
B.资本
C.劳动力
D.企业家才能
答案：D
解析：
本题考查的是分配理论。狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。通常将正常利润看作是对企业家才能的贡献所给予的报酬。P213。
比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
A、环境
B、地形地势
C、外部配套设施
D、内部基础设施完备程度
E、装饰装修
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AC属于区位状况调整。参见教材P198。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。房地产开发企业分为四个等级。
对同一房地产而言，建筑面积单价＞套内建筑面积单价＞使用面积单价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建立比较基础。对同一房地产而言，一般情况下，建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积，则建筑面积单价＜套内建筑面积单价＜使用面积单价。
某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。
A.375
B.450
C.500
D.600
城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，公告的时间不得少于( )日。
A.10
B.20
C.30
D.60
答案：C
解析：
城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于30 日。
无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（ ）的法律规范的总称。
A.合同关系
B.财产关系
C.人身关系
D.社会关系
E.经济关系
答案：B,C
解析：
本题考查的是民法的概念和基本原则。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。
