2021房地产估价师考试试题题库8卷
发布时间：2021-07-10
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第1卷
利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。
A.5447
B.5832
C.6987
D.7757
B.5832
C.6987
D.7757
答案：D
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。取2008年对应的X＝－1，2009年对应的X＝1，则满足∑X＝0。偶数年，间隔2；奇数年，最中间的数取0，间隔1。
2014年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。参见教材P385。
2014年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757（元/m2）。参见教材P385。
若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．委托方确定的用途
正确答案：B
个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
A、 系统风险
B、 资本价值风险
C、 个别风险
D、 比较风险
B、 资本价值风险
C、 个别风险
D、 比较风险
答案：C
解析：
[解析] 投资组合理论
火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、变现风险
D、或然损失风险
B、机会成本风险
C、变现风险
D、或然损失风险
答案：D
解析：
考点:房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
会计分期的目的是，将持续经营的生产经营活动划分成连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。
A.资金的增值特性使其具有时间价值
B.利率是资金时间价值的一种标志
C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E.资金时间价值的大小取决于投资利润率.通货膨胀率.风险因素等
B.利率是资金时间价值的一种标志
C.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D.即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E.资金时间价值的大小取决于投资利润率.通货膨胀率.风险因素等
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。选项D错误，考虑了资金的时间价值，就必须将资金换算到同一时点才能进行比较。
房地产的行政法规是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》、《不动产登记暂行条例》等属于行政法规。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、管理风险
D、市场风险
B、信用风险
C、管理风险
D、市场风险
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第2卷
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
A、市级人民政府
B、省级人民政府
C、市、县人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府城市规划行政管理部门
B、省级人民政府
C、市、县人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府城市规划行政管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息.经营费用和空置损失
B.基础租金一般高于市场租金
C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
B.基础租金一般高于市场租金
C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
答案：A,C
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。选项B错误，两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；选项D错误，无特定关系；选项E错误，在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于平均租金。
在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。在实际房地产估价中，估价对象的范围如果包含房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。参见教材P50。
房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
按照规定，如果A房地产开发公司在确定监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
按照规定，如果A房地产开发公司在确定监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A、1
B、2
C、3
D、4
B、2
C、3
D、4
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有（）等。
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产成交价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.住房公积金制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度
B.房地产成交价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.住房公积金制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ ）
A建筑安装工程费
B公共配套设施建设费
C土地费用
D基础设施建设费
正确答案：C
征收集体土地是国家依法强制取得集体土地（ ）的行为。
A．所有权
B．使用权
C．承包经营权
D．地役权
B．使用权
C．承包经营权
D．地役权
答案：A
解析：
征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层
正确答案：B
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第3卷
根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A、购买行为
B、购买习惯
C、购买动机
D、购买心理
B、购买习惯
C、购买动机
D、购买心理
答案：A
解析：
考点:消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。
土地增值税的计税依据是（ ）。
A．土地价格
B．房地价格
C．地增值额
D．房屋增值额
正确答案：C
商品房预售合同中不包括面积差异的处理方式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同中包括面积差异的处理方式。
价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（ ）。
A.余地价
B.减少地价
C.补地价
D.增加地价
B.减少地价
C.补地价
D.增加地价
答案：C
解析：
本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。
某房地产开发企业预售一套建筑面积100 ㎡的商品住宅，单价为1 万元/㎡。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105 ㎡，买受人实际应付购房款( )万元。
A.100
B.101
C.103
D.105
B.101
C.103
D.105
答案：C
解析：
按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（ ）。
A、标准厂房
B、房地产开发用地
C、行政办公楼
D、写字楼
E、在建工程
B、房地产开发用地
C、行政办公楼
D、写字楼
E、在建工程
答案：A,B,D
解析：
考点:比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E，在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用比较法了。
建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。（ ）
答案：对
解析：
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第4卷
某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了( )元/m2。
A．1900
B．2500
C．650
D．600
正确答案：C
[答案] C
卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2000-2000×5%。
= 1900(元/m2)
买方实际付出的价格=正常成交价+应由买方缴纳的税费
=2500+2500×2%
=2550(元/m2)
则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了650元/m2。
[答案] C
卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2000-2000×5%。
= 1900(元/m2)
买方实际付出的价格=正常成交价+应由买方缴纳的税费
=2500+2500×2%
=2550(元/m2)
则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了650元/m2。
城市地籍图比例一般为1:200。( )
答案：错
解析：
[知识点] 地形图与房产图
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为80万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
此人应占有的土地份额＝{126一[(2400 800)÷6000]×300}÷800＝5.75%
此人应占有的土地份额＝{126一[(2400 800)÷6000]×300}÷800＝5.75%
下列工程中，经批准可以邀请招标的有（ ）。
A、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的
B、受自然地域环境限制的
C、国有资金投资占主导地位的建设项目
D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
E、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的
B、受自然地域环境限制的
C、国有资金投资占主导地位的建设项目
D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
E、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。参见教材P75。
下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。
A．供给非同质性
B．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
正确答案：C
某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。
A、103.26%
B、105.43%
C、112.06%
D、114.42%
B、105.43%
C、112.06%
D、114.42%
答案：A
解析：
考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格＝卖方实得金额。
（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格＝约定成交价格/（1－5%）；约定成交价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）；
（2）交易情况修正。正常价格×（1－8%）＝约定成交价格，即正常价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。
（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格＝约定成交价格/（1－5%）；约定成交价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）；
（2）交易情况修正。正常价格×（1－8%）＝约定成交价格，即正常价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
正确答案：B
为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第5卷
业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入 ( )。
A.损益表
B.资产负债表
C.现金流量表
D.利润表
B.资产负债表
C.现金流量表
D.利润表
答案：B
解析：
符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合负债定义，但不符合负债确认条件的项目，不应当列入资产负债表。
可行性研究是在投资决策前，对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A、领导定价法
B、挑战定价法
C、随行就市定价法
D、渗透定价法
B、挑战定价法
C、随行就市定价法
D、渗透定价法
答案：B
解析：
考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。
下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（ ）。
A．拆迁补偿费及有关税费
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
B．市政基础设施建设有关费用
C．贷款利息
D．建安费用
答案：D
解析：
土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
以下属于修建性详细规划内容的有 ( )。
A.绿地系统规划设计
B.规定各地块土地使用、建筑容量
C.建设条件分析和综合技术经济论证
D.工程管线规划设计
E.竖向规划设计
B.规定各地块土地使用、建筑容量
C.建设条件分析和综合技术经济论证
D.工程管线规划设计
E.竖向规划设计
答案：A,C,D,E
解析：
修建性详细规划的内容
主要内容如下：①建设条件分析和综合技术经济论证；②建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图；③道路系统规划设计；④绿地系统规划设计；⑤工程管线规划设计；⑥竖向规划设计；⑦估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。
主要内容如下：①建设条件分析和综合技术经济论证；②建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图；③道路系统规划设计；④绿地系统规划设计；⑤工程管线规划设计；⑥竖向规划设计；⑦估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。
以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（ ）。
A.商业保险
B.社会保险
C.政策保险
D.财产保险
E.责任保险
B.社会保险
C.政策保险
D.财产保险
E.责任保险
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。
银行汇票是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第6卷
房地产抵押估价报告 估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价
委托人：××股份有限公司
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）
估价作业期：2011 年9 月18 日至9 月27 日
估价报告编号：××估字[2011]第××号
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1．估价对象范围
估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为 12263.24㎡，土地面积为 8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
2．估价对象概况
（1）位置及环境状况（略）
（2）建筑物状况
估价对象建筑物共 3 幢，其中第 1、2 幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为 6100㎡；第 3 幢为动力中心，一层砖混结构，层高 3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
（3）土地状况
估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。
3．权利状况
（1）房屋所有权情况（略）
（2）土地使用权情况（略）
（3）他项权利状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为 0。
根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第 2 幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响
五、价值时点
2011 年9 月14 日，与实地查勘日一致。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）国家和地方政府相关法律法规（略）
（二）房地产估价技术规范和标准
1．《房地产估价规范》。
2．《房地产抵押估价指导意见》。
3．《城市房地产抵押管理办法》。
（三）估价委托人提供的有关资料
1．《房屋所有权证》。
2．《国有土地使用证》。
3．委托人提供的其他有关资料。
（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点 2011 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。
估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业期（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、风险提示（略）
十五、变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象区位状况描述与分析（略）
三、估价对象权益状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析（略）
七、估价测算过程
（一）成本法
成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：
房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧
房地重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。
1．土地取得成本
采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797 元（测算过程略）。
2．开发成本
开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共
配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。
（1）建筑安装工程费 建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设
备设施费、装饰装修工程费用等。
①建筑物建安费
根据《关于发布××市建筑安装工程2011 年1 季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150 元／㎡，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24×1150＝14102726（元）。
②附属工程费
附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65 元／㎡，则附属工程费为795204 元。
建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726＋795204＝14897930（元）。
（2）勘察设计和前期工程费
①勘察设计费
按造价的6.23％计算，为928141 元。（依据：略）
②前期工程费
按建筑面积计122 元／㎡，共计1496115 元。（依据略）
上述两项合计为2424256 元。
③不可预见费
根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的1％～3％，本次评估确定其比率为3％。前述①、②项之和的3％，为446938 元。
3．管理费用
管理费用为前述各项之和的3％，为768155 元。（依据；略）
4．销售费用
销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。
5．投资利息
投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75 年。（依椐略）
利息率取价值时点同期银行1 年期贷款利率6.56％。
假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息＝（土地取得成本＋勘察设计和前期工程费＋开发期间税费） ×[（1＋利率）开发年限－1）]＋（建筑安装工程费＋附属工程费＋不可预见费＋开发期间税费＋管理费用＋销售费用）×[（1＋利率）开发年限/2－1）]＝829443（元）。
6．销售税费
销售税费为销售收入的5.85％，另当地新建非住宅交易综合服务费为11 元／㎡，则：销售税费＝P×5.85％＋11×12263.24。（依据略）
7．开发利润
根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15％，则：
开发利润＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费）×成本利润率＝（27203519＋P×5.85％＋11×12263.24）×15％
注：开发利润计算中的27203519 元是土地取得成本、开发成本（建设成本）、管理费用、销售费用、投资利息之和。
8．估价对象房地产重新购建价格的确定
房地产重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
解得：P＝34539073（元）。
9．建筑物折旧的确定建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1－成新率）。
经计算，建筑物折旧为1410273 元。（测算过程略）
10．成本法评估结果确定
房地产价格＝房地产重新购建价格－建筑物折旧＝34539073－1410273＝33128800（元）
，则：房地产单价＝33128800÷12263.24－2701（元／㎡）。
（二）收益法
1．基本原理
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
房地产收益为有限年期的收益法公式为：V＝A／Y[1－（1＋Y）-n]，式中，V 为房地产价格，A 为房地产净收益，Y 为房地产报酬率，n 为房地产收益年限。
2．测算过程
本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用
（1）确定房地产年总收益
房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。
根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），综合确定估价对象平均租金为每月20 元／㎡，正常空置率为1％，租金损失率为1％，则房地产年总收益为：20×12×12263.24×（1－1％）×（1－1％）＝2884608（元）。
（2）确定房地产年总费用
①管理费
结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5％（依据略），则年管理费为：2884608×1.5％＝43269（元）。
②维修费
维修费按房屋重置价格的2％计算（依据略），估价对象房屋重置价格为14102726 元，则年维修费为：14102726×2％＝282055（元）。
③房屋年保险费
保险费按房屋现值的2‰计算（依据略），估价对象房屋现值为12791453 元，则房屋年保险费为：12791453×2‰＝25385（元）。
④年应交税金
主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68％，则年应交税金为：2884608×13.68％＝394614（元）。
则：房地产年总费用＝①＋②＋③＋④＝745323（元）。
（3）确定房地产年净收益
房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用＝2884608－745323＝2139285（元）。
（4）确定报酬率
估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6％为估价对象房地产报酬率。
（5）确定房地产价格
截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为 9 年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为 50 年，则其剩余年限约为 41 年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为 45 年。估价对象土地使用权终止日期为 2055 年 9 月 1 日，至价值时点，土地剩余使用年限为 43.96年。
根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为 43.96 年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：
V＝A／Y[1－（1＋Y）-n]＝2139285÷6.0％×[1－（1＋6.0％）－43.96]
＝32902609（元）。
3．收益法评估结果确定
房地产单价＝32902609÷12263.24≈2683（元／㎡）。
（三）估价对象市场价值
根据上述测算，成本法测算结果为2701 元／㎡，收益法测算结果为2683 元／㎡；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：
估价对象房地产单价＝（2701＋2683）÷2≈2692（元／㎡）
估价对象房地产总价＝2692×12263.24≈3301.26（万元）。
（四）估价对象抵押价值
根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值＝3301.26－0＝3301．26（万元）。
八、估价结果确定
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币2692 元／㎡。
委托人：××股份有限公司
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）
估价作业期：2011 年9 月18 日至9 月27 日
估价报告编号：××估字[2011]第××号
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1．估价对象范围
估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为 12263.24㎡，土地面积为 8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
2．估价对象概况
（1）位置及环境状况（略）
（2）建筑物状况
估价对象建筑物共 3 幢，其中第 1、2 幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为 6100㎡；第 3 幢为动力中心，一层砖混结构，层高 3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
（3）土地状况
估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。
3．权利状况
（1）房屋所有权情况（略）
（2）土地使用权情况（略）
（3）他项权利状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为 0。
根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第 2 幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响
五、价值时点
2011 年9 月14 日，与实地查勘日一致。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）国家和地方政府相关法律法规（略）
（二）房地产估价技术规范和标准
1．《房地产估价规范》。
2．《房地产抵押估价指导意见》。
3．《城市房地产抵押管理办法》。
（三）估价委托人提供的有关资料
1．《房屋所有权证》。
2．《国有土地使用证》。
3．委托人提供的其他有关资料。
（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）
十、估价结果
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点 2011 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。
估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业期（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、风险提示（略）
十五、变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象区位状况描述与分析（略）
三、估价对象权益状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析（略）
七、估价测算过程
（一）成本法
成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：
房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧
房地重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。
1．土地取得成本
采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797 元（测算过程略）。
2．开发成本
开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共
配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。
（1）建筑安装工程费 建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设
备设施费、装饰装修工程费用等。
①建筑物建安费
根据《关于发布××市建筑安装工程2011 年1 季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150 元／㎡，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24×1150＝14102726（元）。
②附属工程费
附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65 元／㎡，则附属工程费为795204 元。
建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726＋795204＝14897930（元）。
（2）勘察设计和前期工程费
①勘察设计费
按造价的6.23％计算，为928141 元。（依据：略）
②前期工程费
按建筑面积计122 元／㎡，共计1496115 元。（依据略）
上述两项合计为2424256 元。
③不可预见费
根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的1％～3％，本次评估确定其比率为3％。前述①、②项之和的3％，为446938 元。
3．管理费用
管理费用为前述各项之和的3％，为768155 元。（依据；略）
4．销售费用
销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。
5．投资利息
投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75 年。（依椐略）
利息率取价值时点同期银行1 年期贷款利率6.56％。
假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息＝（土地取得成本＋勘察设计和前期工程费＋开发期间税费） ×[（1＋利率）开发年限－1）]＋（建筑安装工程费＋附属工程费＋不可预见费＋开发期间税费＋管理费用＋销售费用）×[（1＋利率）开发年限/2－1）]＝829443（元）。
6．销售税费
销售税费为销售收入的5.85％，另当地新建非住宅交易综合服务费为11 元／㎡，则：销售税费＝P×5.85％＋11×12263.24。（依据略）
7．开发利润
根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15％，则：
开发利润＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费）×成本利润率＝（27203519＋P×5.85％＋11×12263.24）×15％
注：开发利润计算中的27203519 元是土地取得成本、开发成本（建设成本）、管理费用、销售费用、投资利息之和。
8．估价对象房地产重新购建价格的确定
房地产重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
解得：P＝34539073（元）。
9．建筑物折旧的确定建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1－成新率）。
经计算，建筑物折旧为1410273 元。（测算过程略）
10．成本法评估结果确定
房地产价格＝房地产重新购建价格－建筑物折旧＝34539073－1410273＝33128800（元）
，则：房地产单价＝33128800÷12263.24－2701（元／㎡）。
（二）收益法
1．基本原理
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
房地产收益为有限年期的收益法公式为：V＝A／Y[1－（1＋Y）-n]，式中，V 为房地产价格，A 为房地产净收益，Y 为房地产报酬率，n 为房地产收益年限。
2．测算过程
本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用
（1）确定房地产年总收益
房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。
根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），综合确定估价对象平均租金为每月20 元／㎡，正常空置率为1％，租金损失率为1％，则房地产年总收益为：20×12×12263.24×（1－1％）×（1－1％）＝2884608（元）。
（2）确定房地产年总费用
①管理费
结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5％（依据略），则年管理费为：2884608×1.5％＝43269（元）。
②维修费
维修费按房屋重置价格的2％计算（依据略），估价对象房屋重置价格为14102726 元，则年维修费为：14102726×2％＝282055（元）。
③房屋年保险费
保险费按房屋现值的2‰计算（依据略），估价对象房屋现值为12791453 元，则房屋年保险费为：12791453×2‰＝25385（元）。
④年应交税金
主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68％，则年应交税金为：2884608×13.68％＝394614（元）。
则：房地产年总费用＝①＋②＋③＋④＝745323（元）。
（3）确定房地产年净收益
房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用＝2884608－745323＝2139285（元）。
（4）确定报酬率
估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6％为估价对象房地产报酬率。
（5）确定房地产价格
截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为 9 年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为 50 年，则其剩余年限约为 41 年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为 45 年。估价对象土地使用权终止日期为 2055 年 9 月 1 日，至价值时点，土地剩余使用年限为 43.96年。
根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为 43.96 年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：
V＝A／Y[1－（1＋Y）-n]＝2139285÷6.0％×[1－（1＋6.0％）－43.96]
＝32902609（元）。
3．收益法评估结果确定
房地产单价＝32902609÷12263.24≈2683（元／㎡）。
（三）估价对象市场价值
根据上述测算，成本法测算结果为2701 元／㎡，收益法测算结果为2683 元／㎡；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：
估价对象房地产单价＝（2701＋2683）÷2≈2692（元／㎡）
估价对象房地产总价＝2692×12263.24≈3301.26（万元）。
（四）估价对象抵押价值
根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：
房地产抵押价值＝3301.26－0＝3301．26（万元）。
八、估价结果确定
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币2692 元／㎡。
答案：
解析：
1．封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
2．“致估价委托人函”应放在“目录”之前。
3．估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。
4．估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：
（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。
（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。
5．“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。
6．估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。
7．严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。
8．估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。
9．估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。
10．严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。
11．估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。
12．估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。
13．估价结果报告中缺少“实地查勘期”。
14．成本法计算中，建筑物建安费中第3 幢建筑物应按砖混结构造价计算。
15．成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011 年2 季度造价指数的通知》计算，而不是1 季度的造价指数。（因为价值时点为2014 年9 月14 日）
16．成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。
17．成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建
设费、开发期间税费”的计算。
18．成本法计算中，不可预见费取3％未说明依据或理由。
19．成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。
20．成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。
21．开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。
22．收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。
23．收益法计算中，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。
24．收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。
25．收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。
26．收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。
27．收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。
28．报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56％而不是6％。
29．报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。
30．确定建筑物尚可使用年限有45 年的理由或依据不充分。
31．收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。
32．确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。
33．估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。
2．“致估价委托人函”应放在“目录”之前。
3．估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。
4．估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：
（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。
（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。
5．“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。
6．估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。
7．严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。
8．估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。
9．估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。
10．严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。
11．估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。
12．估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。
13．估价结果报告中缺少“实地查勘期”。
14．成本法计算中，建筑物建安费中第3 幢建筑物应按砖混结构造价计算。
15．成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011 年2 季度造价指数的通知》计算，而不是1 季度的造价指数。（因为价值时点为2014 年9 月14 日）
16．成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。
17．成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建
设费、开发期间税费”的计算。
18．成本法计算中，不可预见费取3％未说明依据或理由。
19．成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。
20．成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。
21．开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。
22．收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。
23．收益法计算中，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。
24．收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。
25．收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。
26．收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。
27．收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。
28．报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56％而不是6％。
29．报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。
30．确定建筑物尚可使用年限有45 年的理由或依据不充分。
31．收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。
32．确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。
33．估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
B.42%
C.58%
D.84%
答案：D
解析：
本题考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折旧＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。
某城市居住生活聚居地的人口规模约为1200人，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的（ ）。
A.居住社区
B.居住区
C.居住组团
D.居住小区
B.居住区
C.居住组团
D.居住小区
答案：C
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。居住组团是指被小区道路所分割，并与居住人口规模（1000～3000人、300～1000户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
房产分户图的主要内容有（ ）。
A．房屋权界线
B．房屋建筑面积
C．用地面积
D．四面墙体的归属和楼梯走道等部位
E．房屋边长
正确答案：BDE
某城市调查该辖区内，户籍人口的人均住宅占有面积，该指标属于强度相对指标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是相对指标。强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。参见教材P344。
进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。
A、债务融资成本分析
B、资金占用费分析
C、资本金与债务资金的比例分析
D、担保费分析
B、资金占用费分析
C、资本金与债务资金的比例分析
D、担保费分析
答案：C
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。
委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（）
答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责后，向委托人追偿。参见教材P404。
某地区商品住宅价格自1997年2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ）元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
正确答案：C
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第7卷
房地产的现状价值小于房地产的市场价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。合法利用时，现状价值低于或等于市场价值。挡在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
对于政策性房地产开发经营，、一般房地产开发经营行为的差异在于政策上优惠和价格上限制，其行为如设立条件、开发质量、开发经营程序等方面应当是一致的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。该企业需清退房地产开发业务，属于自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。司法拍卖，房地产已经被限制，丧失了自主处分权，才采用“被迫转让开发前提”。自愿转让和被迫转让的区别，在于转让时，房地产权利人是否具有完整的处分权。自愿转让，可以选择受让方，可以协商转让价格。被迫转让，处分权是受到限制的。而且被迫转让需要通过法院拍卖的环节变现。参见教材P341。
在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。
某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。
A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
答案：D
解析：
本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行无偿无限期使用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列关于投资基金证券与股票、证券之间区别的表述中，错误的是（ ）。
A.发行主体不同，体现的权利关系不同
B.运行机制不同，但投资人的经营管理权相同
C.风险和收益不同
D.存续时间不同
B.运行机制不同，但投资人的经营管理权相同
C.风险和收益不同
D.存续时间不同
答案：B
解析：
本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。投资基金证券与股票、证券之间的区别主要表现在以下几个方面：（1）发行主体不同，体现的权利关系不同；（2）运行机制不同，投资人的经营管理权不同；（3）风险和收益不同；（4）存续时间不同。
凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
2021房地产估价师考试试题题库8卷 第8卷
某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（ ）。
A、此估价报告的有效期为20年
B、此估价报告的有效期原则上不超过1年
C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
B、此估价报告的有效期原则上不超过1年
C、该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
D、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
E、如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
答案：B,C,D
解析：
考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。
关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（ ）。
A．评估投资价值可选用较乐观的估计值
B．评估抵押应选用较保守的估计值
C．评估期房市场价格应选用最高的估计值
D．评估买卖价格应选用最可能的估计值
E．评估保险价值应选用最低的估计值
B．评估抵押应选用较保守的估计值
C．评估期房市场价格应选用最高的估计值
D．评估买卖价格应选用最可能的估计值
E．评估保险价值应选用最低的估计值
答案：A,B,D
解析：
求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，不可避免地会有乐观估计、保守估计和最可能（或折中）估计。除评估房地产抵押价值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价一般应选用最可能的估计值。
（ ）是指通过盘点实物，核对账目，查明各种财产物资和资金是否相符的一种专门方法。
A.成本计算
B.财产清查
C.登记账簿
D.复式记账
B.财产清查
C.登记账簿
D.复式记账
答案：B
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。财产清查是指通过盘点实物，核对账目，查明各种财产物资和资金是否相符的一种专门方法。
（ ）也称单项工程，是建设项目的组成部分。
A.分项工程
B.分部工程
C.单位工程
D.工程项目
B.分部工程
C.单位工程
D.工程项目
答案：D
解析：
本题考查的是工程项目的划分。工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。
房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入 ( )。
A.损益表
B.资产负债表
C.现金流量表
D.利润表
B.资产负债表
C.现金流量表
D.利润表
答案：B
解析：
符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合负债定义，但不符合负债确认条件的项目，不应当列入资产负债表。
根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.无偿收回
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
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