房地产估价师历年真题解析5节
发布时间：2021-07-22
房地产估价师历年真题解析5节 第1节
长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势法。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。
（ ）是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。
A.市场风险
B.经营风险
C.利率风险
D.管理风险
B.经营风险
C.利率风险
D.管理风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。
决定某类房地产供给量的主要直接因素有（ ）。
A．该类房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．该类房地产的开发成本
D．该类房地产的开发技术水平
E．房地产开发企业对未来的预期
B．消费者的收入水平
C．该类房地产的开发成本
D．该类房地产的开发技术水平
E．房地产开发企业对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。B项，属于房地产需求量的影响因素。
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
正确答案：A
对个人购买经济适用住房免征契税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。参见教材P261。
下列不应免缴房产税的是( )。
A、 职工自由住房
B、 企业创办的学校用于教学的房产
C、 产权未确定以及有纠纷的房产
D、 经有关部门鉴定的危险房屋
B、 企业创办的学校用于教学的房产
C、 产权未确定以及有纠纷的房产
D、 经有关部门鉴定的危险房屋
答案：C
解析：
产权未确定以及有纠纷的房产不应免缴房产税。
分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于（ ）
A．供给分析
B．需求分析
C．竞争分析
D．相关因素分析
正确答案：A
房地产估价师历年真题解析5节 第2节
下列不属于优先股股东权利的是（ ）。
A.优先分股息
B.优先分剩余财产
C.充分的表决权
D.要求赎回权
B.优先分剩余财产
C.充分的表决权
D.要求赎回权
答案：C
解析：
本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。P284。
资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全相同的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产权益融资。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。
在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。
A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
答案：A
解析：
共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。
(1)不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室(层)；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
(1)不应分摊的共有建筑面积包括：①独立使用的地下室、车棚、车库；②作为人防工程的地下室、避难室(层)；③用作公共休憩、绿化等场所的架空层；④为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
城镇土地使用税的税率是（ ）。
A．差别比率税率
B．幅度比率税率
C．幅度定额税率
D．超额累进税率
B．幅度比率税率
C．幅度定额税率
D．超额累进税率
答案：C
解析：
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4 个档次：①大城市1.5～30 元；②中等城市1.2～24 元；③小城市0.9～18 元；④县城、建制镇、工矿区0.6～12 元。城市、县城、建制镇和工矿区中的具体税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
合法建造房屋的物权目（ ）发生效力。
A.记载于不动产登记簿时
B.颁发房屋权属证书时
C.申青房屋所有权登记时
D.事实行为成就时
正确答案：D
一般人通常对土地最直观的认识是( )。
A、 建筑物
B、 水域
C、 田地
D、 大气层
E 地面
B、 水域
C、 田地
D、 大气层
E 地面
答案：C,E
解析：
土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。
房地产估价师历年真题解析5节 第3节
当人口数量增加时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会下落。
A.减少，减少
B.增加，减少
C.减少，增加
D.增加，增加
B.增加，减少
C.减少，增加
D.增加，增加
答案：B
解析：
本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；反之，房地产价格会下降。
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
答案：
解析：
(1)计算建筑物的重置价格： ①建造成本＝800万元 ②管理费用＝800×3%＝24(万元) ③投资利息＝(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1)+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1)＝54.90(万元) ④建筑物的重置价格＝800+24+54.90+50+120＝1048.90(万元) (2) 计算建筑物的折旧额： ①墙、地面等损坏的折旧额＝18万元 ②装修部分的折旧额＝200×2/5＝80(万元) ③设备部分的折旧额＝110×8/10＝88(万元) ④长寿命项目的折旧额＝(1048.90-18-200-110)×8÷50＝115.34(万元) ⑤该建筑物的折旧总额＝18+80+88+115.34＝301.34(万元) 由上计算可知，当假设残值均为零时，该建筑物的折旧总额为301.34万元。
债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。 （ )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
民法上的代理和诉讼法上的代理的区别主要在于（ ）。
A.代理事项不同
B.代理范围不同
C.代理形式不同
D.代理人不同
B.代理范围不同
C.代理形式不同
D.代理人不同
答案：A
解析：
本题考查的是代理。民法上的代理和诉讼法上的代理是两种不同的制度。二者最主要的区别在于代理事项不同
房地产的供给曲线表示（ ）。
A．房地产的出售量与其价格之间的关系
B．房地产的出售量与购买者能力的关系
C．房地产的供给量与其价格之间的关系
D．房地产的供给量与购买者能力的关系
正确答案：C
某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10％，则承租人应选择第二个方案。（ ）
答案：错
解析：
重新装修但不改变用途折现：
重新装修但改变用途折现：
所以承租人应该选择第一个方案。
重新装修但改变用途折现：
所以承租人应该选择第一个方案。
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房 产税数额为（ ）。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
正确答案：D
600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率 为12%。
600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率 为12%。
房地产估价师历年真题解析5节 第4节
凡是建设工程，都是必须实行监理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。建设工程监理范围：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P90。
《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．仕收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
为了满足开发项目的资金需求，可优先使用( )。
A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．其他收入
正确答案：A
[答案] A 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
[答案] A 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。
A.530 B.472
C. 455 D.450
若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。
A.530 B.472
C. 455 D.450
答案：C
解析：
建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。（ ）
答案：对
解析：
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开；而拍卖方式交易中，价格的竞争是在卖方中间展开的。( )
答案：错
解析：
[知识点] 拍卖的基本原则
关于房地产估价结果的说法，错误的是（ ）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见
B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。
房地产估价师历年真题解析5节 第5节
下列用地，法定出让年限为50 年的有( )。
A.居住用地
B.工业用地
C.体育用地
D.娱乐用地
E.旅游用地
B.工业用地
C.体育用地
D.娱乐用地
E.旅游用地
答案：B,C
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：
1.居住用地70 年；
2.工业用地50 年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；
4.商业、旅游、娱乐用地40 年；
5.综合或其他用地50 年。
1.居住用地70 年；
2.工业用地50 年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；
4.商业、旅游、娱乐用地40 年；
5.综合或其他用地50 年。
基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是效用。基数效用论采用的分析方法是边际效用分析法，序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．相关房地产的价格水平
C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期
E．该种房地产的开发技术水平
正确答案：ACDE
B项为某种房地产需求量的影响因素。
B项为某种房地产需求量的影响因素。
对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产需求。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；反之，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。
为评估一套建筑面积为90m2的公寓2017年8月31日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
（1）可比实例及其交易情况见下表。
上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
（2）该类公寓2017年1月至2017年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。
假设美元与人民币的市场汇率2017年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2017年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2017年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2017年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2017年8月31日用人民币计价的市场价格。
答案：
解析：
（1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币。
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币。
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
【答疑编号10654788,点击提问】
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币。
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币。
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
【答疑编号10654788,点击提问】
各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。P37。
下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（ ）。
A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益
B.直接资本化法的计算过程较简单
C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差
B.直接资本化法的计算过程较简单
C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差
答案：D
解析：
本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。
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