2021房地产估价师考试试题及答案6卷
2021房地产估价师考试试题及答案6卷 第1卷
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
该长租公寓小区人口净密度为（ ）人/hm2。
B.1929
C.2250
D.2700
B、 凶猛型竞争者
C、 选择型竞争者
D、 从容不迫型竞争者
E 软弱型竞争者
土地一级开发的范围包括（ ）。
A．已确定的存量国有土地
B．拟征用土地
C．农转用地
D．城市土地
B、物业毁损造成的损失
C、未来租金水平
D、未来房地产市场销售价格
甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。
1．甲地块单独使用时的土地使用权价值为：
1250m2×4500元/m2=5625000元
乙地块单独使用时的土地使用权价值为：
3680m2×4100元/m2=15088000元
两地块合并后的价值为：
(1250m2+3680m2)×4800元/m2=23664000元
甲、乙两地块合并后增值为
23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；
2．两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。
试题分析
(1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。
(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。
(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。
B、收益折现法
C、竞价方式
D、累计投标
2021房地产估价师考试试题及答案6卷 第2卷
B.没有交换价值也一定没有使用价值
C.没有使用价值肯定就没有交换价值
D.人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
以各类住宅物业为分类，各自每层建筑面积均相等，下列关于该项目住宅建筑的表述，正确的是（ ）。
B.洋房住宅建筑应采用混合结构
C.洋房住宅建筑可采用剪力墙结构
D.高层住宅建筑宜采用剪力墙结构
高层住宅平均层数＝高层住宅总建筑面积/高层住宅基底面积＝（200000/4－1800）/1800＝26.8（层）；故高层住宅建筑适宜采用剪力墙结构体系。
洋房住宅每栋6层，为多层建筑，可以采用剪力墙结构，但并非一定要采用混合结构。
参见教材P70。
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.随行就市定价法
《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。
A．门窗翘裂
B．卫生洁具
C．供热、供冷系统和设备
D．屋面防水
B、自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
C、商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
D、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E、地下停车场免税
单层建筑物内没有部分楼层者，不管其层高是多少，都不应计算建筑面积。（ ）
单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均应计算建筑面积。
2021房地产估价师考试试题及答案6卷 第3卷
B.估价项目名称
C.估价委托人
D.估价师声明
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B．服务市场>有效市场>渗透市场
C．有效市场>服务市场>渗透市场
D．服务市场>渗透市场>有效市场
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括( )资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
[答案] B 新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ )。
A.自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60％作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应视房产原值
D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有关规定纳税
E.地下人防设施免税
2021房地产估价师考试试题及答案6卷 第4卷
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这样做的理由。
(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。
(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。
(4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。
(5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A．10.0％
B．14.0％
C．25.0％
D．35.0％
B、动态分析法中要进行现金流量预测
C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
B、 维修房屋
C、 出租房屋
D、 维护房屋
B.国务院令
C.省政府书记令
D.国务院房地产行政主管部门部长令
下面是某抵押估价报告节选
（十五）风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。
3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。
4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
2021房地产估价师考试试题及答案6卷 第5卷
B.相互影响
C.独一无二
D.不可移动
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000 m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程巾，乙拿出一套建筑面积1OO m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目存短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素．谁的分配方案合理?为什么?
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.1÷2+30÷2=396.05万元，乙应该分得：2762.1÷2—30÷2=1366.05万元。
按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现( )的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、资金供应风险
C、经营风险
D、利率风险
E、汇率风险
下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)
A．工商行政主管部门
B．民事主管部门
C．民政主管部门
D．司法行政主管部门
E．文化行政主管部门
除选项外，拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。
2021房地产估价师考试试题及答案6卷 第6卷
B.项目评估
C.担保方式评价
D.贷款综合评价
E.环境评价
B.房地产咨询业
C.房地产经纪业
D.房地产开发经营业
B.11.36%
C.11.66%
D.12.59%
因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工或中断建设一年以上的，不征收土地闲置费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、估价对象东面临街，所临街道为城市主干道
C、估价对象建筑物坐北朝南
D、估价对象附近有三条公交线路经过
在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。
A．经济成本
B．总成本
C．平均成本
D．边际成本
E．会计成本
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