21年房地产估价师考试历年真题精选5卷
21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第1卷
请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。（折现率为10%）
（1）面积计算（1分）
规划面积=200000×2=40（万m2），商品房面积=40×80％=32（万m2），限价房面积=40×20％=8（万m2）。
（2）售价计算（2分）
（万元），其中，（7000×32+4800×8）=262400
（万元）
（3）续建费用计算（5分）
1）建筑安装工程费、管理费及前期费用计算（3分）
（万元）（单价=617.83元/m2），其中（1+10％+6％）（1分），（1+10％）1.25
或单独贴现计算：
（万元）（单价=532.61元/m2）。 （1分）
21304.453×10％=2130.445（万元）（单价=53.26元/m2）。 （1分）
21304.453×6％=1278.267（万元）（单价=31.96元/m2）。 （1分）
2）销售费用（1分）
（万元），其中 （1分）。
3）销售税费（1分）
（万元）。
（4）在建工程市场价值（2分）
V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3％ （1分）
=167448.646（万元） （1分）
方法二：
其中，售价7000×320000+4800×80000=262400（万元）。 （1分）
销售税费262400×6％=15744（万元）。
对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.专业技术人员达70%
C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E.股东中有3名以上专职注册房地产估价师
以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不 办理土地出让手续的，应对转让方征收（ ）。
A．地价税
B．土地收益金
C．土地转让金
D．土地增值税
21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第2卷
我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
财产保险指以各种物资财富及其相关利益为保险标的的保险。如运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重耐用品意外损害或失窃保险等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
B.期望值相同，标准差大的方案为优
C.标准差系数大的方案为优
D.标准差系数小的方案为优
E.标准差相同，期望值大的方案为优
21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第3卷
B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较
D、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
房地产开发的主要阶段有( )。
A．可行性研究阶段
B．投资机会选择与决策分析阶段
C．前期工作阶段
D．建设阶段
E．租售阶段
[答案] BCDE 房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
B.项目评估与决策
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
B、 某酒厂厂房
C、 某待出让土地
D、 某写字楼
21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第4卷
当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（ ）。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠杆分析
不确定因素是不可避免地存在着，但是它们的变化是有一定规律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。
房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。 （ ）（已过时）
此题为判断题(对，错)。
我国的国库券为（ ）。
A．短期债券
B．中期债券
C．长期债券
D．永久债券
根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。我国的国库券属于中期债券。
B.两者用途相近
C.两者权利性质相同
D.两者档次相当
B.350
C.440
D.870
（1）土地增值额＝2900万元－1800万元＝1100万元。
（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%－扣除项目×5%＝1100×40%－1800×5%＝350万元。
21年房地产估价师考试历年真题精选5卷 第5卷
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
B．预测收益法中未来的租金、空置率等
C．市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
E．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
房地产价格与一般物品价格的共同之处是（ ）。
A．都是价格，用货币来表示
B．都有波动，受供求因素的影响
C．都是按质论价
D．都有国家政策的扶持
E．都是绝对合理的价值体现
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、515000
C、520000
D、540000
B、另一家房地产估价机构
C、监察机关
D、房地产价格评估专家委员会
