房地产估价师真题下载5节

下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（　　）。

A．资金融入方需要还本付息
B．在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C．权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D．存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E．权益融资主要来源于个人投资者

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用，均不再计算建筑面积。（　）

某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。

A.15
B.25
C.35
D.55

(2011真题) 房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于（）年。

A.5
B.8
C.10
D.15

某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的价值是（ ）万元。
A. 2414.5
B.2759.4
C.3066
D.3153.6

（　）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。

A.竞争情况调查
B.消费者和消费者行为调查
C.市场需求容量调查
D.市场营销因素调查

某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　　）。

A．70.00%
B．83.33%
C．84.00%
D．86.67%

电磁辐射中，对人体危害程度最强的是( )。

A.微波
B.短波
C.中波
D.长波

开发商公开招标项目应该授标给最低报价者。

下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（ ）。

A.医院
B.疗养院
C.商场
D.住宅区

房地产抵押评估报告　　估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估
　　估价委托人：××有限公司
　　估价机构：××房地产估价有限公司
　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
　　×××（注册号：×××）
　　估价作业日期：2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日
　　估价报告编号：××估字[2012]第××号
目录（略）
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 ××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。
　
　估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）
　
　估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：
　　
一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建成于 2002 年，2011 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。
　　二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2002 年，层高 8m，目前出租给其他公司使用，租期到 2015 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）
　四、估价目的
　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　五、价值时点
　　本次估价的价值时点为2012 年10 月13 日。
　　六、价值定义
　　本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）
　　七、估价依据（略）
　　八、估价原则（略）
　　九、估价方法（略）
　　十、估价结果
估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。
十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业日期
　　2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日。
　　十三、估价报告应用的有效期（略）
　　十四、估价对象变现能力分析（略）
估价技术报告
　一、估价对象实物状况描述与分析（略）
　　二、估价对象权益状况描述与分析（略）
　　三、估价对象区位状况描述与分析（略）
　　四、市场背景描述与分析
　　1．××市宏观经济发展状况
××市近年经济快速发展，2012 年 GDP 同比增长 12%，财政收入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）
　　2．××市房地产市场发展状况
　　××市 2012 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升 16%。
　五、最高最佳利用分析（略）
　　六、估价方法适用性分析（略）
　　七、估价测算过程
　　（一）成本法测算过程
　　1．土地取得成本
　　采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元／m2。（测算过程略）
　　土地取得成本=1300×25000=3250（万元）。
　　2．建设成本
　　（1）建筑安装工程费
　　当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元／m2。（依据略）
　　建安工程费=2600×15000=3900（万元）。
　　（2）勘查设计和前期工程费
　　勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）
　　勘查设计和前期工程费=3900×9%=351（万元）。
　　（3）基础设施建设费
　　基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据略）
　　基础设施建设费=290×15000=435（万元）。
　　（4）其他工程费
　　其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）
　　其他工程费=130×15000=195（万元）
　　（5）开发期间税费
　　开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）
　开发期间税费=210×15000=315（万元）。
　　（6）建设成本
　　建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）。
　　3．管理费用
　　管理费用比率一般按4%计算。（依据略）
　　管理费用=5196×4%=207.84（万元）。
　　4．销售费用
　　销售费用比率一般按3%计算。（依据略）
　　销售费用=（3250+5196）×3%=253.38（万元）。
　　5．投资利息
　　计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）
　　投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×6.15%
　　=（3250+5196+207.84+253.38）×6.15=547.79（万元）。
　　6．销售税费
　　销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）
　　销售税费=V×5.65%。
　　7．开发利润
　　项目成本利润率为15%。（依据略）
　　开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%
　　=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）×15%
　　=1418.25（万元）；
销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费
=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%；
　　销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）
／（1－5.65%）
　　=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）／（1－5.65%）
　　=11524.39（万元）。
　　8．折旧
　　根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）
　　房地产现值为：11524.39×90%=10371.95（万元）。
　　取整：10372 万元
　　单价：10372／15000=6915（元／m2）。（取整）
　　（二）收益法测算过程
收益价格

式中A——年净收益；
　　Y——报酬率；
　　g——年收益递增率；
　　n——收益年限。
　　1．测算年净收益
　　年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入；
年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；
　　年净收益=年有效毛收入－年运营费用。
　　（1）年有效毛收入
　　该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元／（m2·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）
　　年有效毛收入=日租金×365×（1－5%）
　　=1.5×365×0.95
　　=520.13（元/m2）。
　　（2）年运营费用
　　1）营业税及附加
　　包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。
　　营业税及附加=520.13×5.5%=28.61（元／m2）。
　　2）房产税
　　房产税占租金有效毛收入的12%。
　　房产税=520.13×12%=62.42（元/m2）。
　　3）维修费
　　维修费为5.2 元／m2。（依据及测算过程略）
　　4）管理费
　　管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）
　　管理费=520.13×3%=15.6（元／m2）。
　　5）保险费
　　经测算，保险费为10.39 元／m2。（依据及测算过程略）
　　（3）年净收益
　　年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费
　　=520.13—28.61－62.42－5.2－15.6－10.39=397.97（元／m2）。
　　2．确定报酬率Y
　　经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）
　　3．确定收益逐年递增比率g
　　经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）
　　4．确定尚可收益年限n
估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2002 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。
　5．测算收益价格

　=5972 元／m2。（取整）
　　八、估价结果确定
采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：
　　评估单价=（6915+5972）／2=6444（元／m2）；（取整）
　　评估总价=6444×15000=9666（万元）；
　　估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。
　　单价：6444 元/m2。
附件（略）

1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。
该项目整体拍卖时竞买入的出价最可能为（ ）。
A.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元
B.已完工程的建筑费3 000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元
C.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元
D.在建工程建筑物市场价值+ 土地市场价值7500万元

某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。
1小题>
1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。
2小题>
1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。
3小题>
1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。
4小题>
1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。

债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。