房地产估价师考试题目下载5篇 第1篇
城市房屋拆迁估价计价货币是以人民币为计价的货币，精确到元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元／㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元／㎡， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6％） （ ）
此题为判断题(对，错)。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性
A.体量庞大
B.价值量大
C.不可移动
D.权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。
房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
A.贷款保证风险
B.经营风险
C.财务风险
D.政策风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。
A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致
答案：D
解析：
本题考查的是估价结果。虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受其专业水平和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。出现这种情况的原因不一定是估价结果有问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况、估价对象状况因成交日期与价值时点不同而发生了变化。参见教材P36。
针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）
A.暂定金额
B.基本预备费
C.涨价预备费
D.工程建设其他费用
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。参见教材P130。
发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场结构。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
物业代理的形式主要有以下( )方式。
A、 联合代理
B、 独家代理
C、 招标代
D、 投标代理
E 政府代理
在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。
A．物业管理企业
B．社区服务中心
C．业主委员会
D．最终用尸
房地产估价师考试题目下载5篇 第2篇
《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（ ）。
A、从事房地产开发经营时间大于等于3年
B、连续5年建筑工程质量合格率达到100%
C、从事房地产开发经营的时间不少于5年
D、近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡
E、上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发企业资质等级。一级资质房地产开发企业应具备的条件：从事房地产开发经营的时间不少于5年；近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万㎡；连续5年建筑工程质量合格率达到100%；上一年房屋建筑施工面积不少于15万㎡；专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
A．该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B．按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C．该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D．根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。2007年9月，国土资源部根据《物权法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）及相关法律法规的要求，发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）。规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，进一步明确招拍挂范围。
某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置成本为500元／㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2％。用直线法计算该房屋的现值为4万元。（ ）
答案：对
解析：
考点:年限法。V＝C（1－d×t）＝500×100×（1－2％×10）＝40000（元）。
关于路线价区段的说法，正确的有（）。
A.路线价区段位于街道两侧，是带状的
B.应将面积相近、形状相同、位M相邻的临街土地划为同一个路线价区段
C.两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点
D.较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段
E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P370。
某商品房售价为每平方米建筑面积5000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为104㎡，合同约定的建筑面积为100㎡。该商品房的成交价格为（）元。
A、530000
B、515000
C、520000
D、540000
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（104-100）／100×100%=4%。根据误差的处理方式：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。即：合同约定建筑面积100㎡×103%×5000=515000元。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
甲公司的主营业务收入为210 亿元，主营业务成本为l82.50 亿元，年初存货为60 亿元，年末存货为10 亿元，其存货周转天数是（ ）天。
A．61
B．70
C．120
D．140
答案：B
解析：
①计算平均存货：
②计算存货周转率：
③计算存货周转天数：存货周转天数=365/存货周转率=365 天/5.21≈70（天）。
房地产估价师考试题目下载5篇 第3篇
拆迁补偿估价现场勘察记录需要（ ）签字认可。
A．拆迁人
B．被拆迁人
C．估价人员
D．拆迁主管部门人员
E．接受拆迁委托单位人员
正确答案：ABC
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
商业汇票必须经承兑后才能生效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列代理行为中，属于滥用代理权的是（ ）。
A．指定代理
B．委托代理
C．双方代理
D．法定代理
答案：C
解析：
根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：①自己代理；②双方代理；③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；④超越代理权限进行代理活动；⑤ 利用代理权从事违法活动。
下列关于房屋租赁期说法正确的是（ ）。
A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定
B.房屋的租凭期不得少于6个月
C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年
D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效
答案：C
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同。
以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。
A．市场价格上升
B．市场价格下降
C．市场价格不变
D．市场价格变化不确定
房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间，又称( )。
A.会计时限
B.会计期间
C.会计内涵
D.会计形式
答案：B
解析：
会计分期——是指将一个企业持续经营的生产活动划分为若干个连续的、长短相同的期间，又称会计期间。
市场价格围绕着（ ）而上下波动。
A、原始价格
B、成交价格
C、理论价格
D、清算价格
答案：C
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。
房地产估价师考试题目下载5篇 第4篇
银行为某家庭提供了期限为15年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为6.25％，则名义年利率是（ ）。
A、6.02%
B、6.08%
C、6.50%
D、6.85%
答案：B
解析：
考点:名义利率与实际利率。根据i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。
甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（ ）万元。
A.小于1000
B.等于1000
C.等于1100
D.大于1100
答案：D
解析：
本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
正确答案：C
[答案] C其他均为建设初、中期的工作。
某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（ ）元/m2。
A．3800
B．4500
C．5200
D．5600
在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下( )。 (计算的周期数大于1)
A．单利计息的利息少，复利计息的利息多
B．单利计息的利息多，复利计息的利息少
C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D．无法知道
正确答案：A
[答案] A
复利计息是利息产生利息，即利滚利。
城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。( )
此题为判断题(对，错)。
《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。
A.城市房屋拆
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
房地产估价师考试题目下载5篇 第5篇
图解法量算土地面积，可选用( )。
A、求积仪法
B、几何图形法
C、代数法
D、实地丈量法
E、坐标解析法
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A．普通商品住宅
B．城市基础设施用地
C．公立学校办公楼
D．大型商场
E．经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。②1998 年 7 月 3 日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（ ）
A、1.16
B、1.24
C、1.30
D、1.34
E、1.41
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。
对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（ ）。
A.重置价格
B.租赁价格
C.评估价格
D.市场价格
答案：D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。
A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值
B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值
D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响
答案：C
解析：
该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。
2012 年，王某出租住房免征( )。
A.增值税
B.个人所得税
C.房产税
D.城镇土地使用税
答案：D
解析：
个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。2018 年12 月31 日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。
工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为（ ）。
A.该两幢房屋的正常市场价格
B.该两幢建筑物的重新建造成本
C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
完好房的成新度可以有（ ）。
A.六成
B.七成
C.八成
D.九成
E.十成
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。
