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21年房地产估价师考试试题及答案9篇

发布时间：2021-07-16
21年房地产估价师考试试题及答案9篇

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第1篇

金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。

政府为招标出让地块确定招标底价提供参考依据，采用假设开发法评估时，应该采取的估价前提是（ ）。

A.业主自行开发前提
B.自愿转让开发前提
C.被迫转让开发前提
D.最高最佳利用

答案：B
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。政府为确定招标出让的出让底价，应该是自愿转让开发前提。P341，359。

在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。

A.城市蓝线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市黄线

答案：A
解析：
编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

自动扶梯的坡度通常为（　）。

A.15°
B.30°
C.45°
D.60°

答案：B
解析：
本题考查的是楼梯、电梯。自动扶梯的坡度通常为30°。

物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。

A.合法性原则
B.控制性原则
C.对应性原则
D.合理性原则
E.客观性原则

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第2篇

依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )

答案：错
解析：
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

房地产投资者的权益融资方式主要有( )。

A、 公司上市
B、 房地产抵押贷款
C、 土地储备贷款
D、 合作开发
E 向商业银行借入信用贷款

答案：A,D
解析：
[解析] 房地产企业的权益融资与债务融资

房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见教材P260。

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第3篇

某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。

答案：
解析：
(1)一层餐厅和咖啡厅价格=15000×1500元=2250万元。 (2)宾馆客房年总收益=200×190×365×(1-30%)元=970.9万元。 (3)宾馆会议室年总收益=500×20×2×12元=24万元。 (4)宾馆年总费用=970.9×40%万元=388.36万元。 (5)宾馆自营部分年净收益=(970.9+24-388.36)万元=606.54万元。 (6)该宾馆年净收益=(606.54+2250+160)万元=3016.54万元。 (7)该宾馆的正常总价格=



万元=24758.29万元。 [知识点] 净收益每年不变的公式

没有代理权、超越代理权的行为，无论是否经过被代理人的追认，均应由行为人承担民事责任。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是代理。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。参见教材P409。

党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地（　）。

A.转让
B.出让
C.担保
D.租赁
E.入股

答案：B,D,E
解析：
本题考查的是集体土地。党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。 ( )

正确答案：×
[答案] ×
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于( )万元。

A. 40.00

B. 5000

C. 6000

D. 7000

正确答案：A

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第4篇

下列交易实例中，不得选作可比实例的是（　）。

A.成交日期与价值时点相差1.5年
B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格
C.与估价对象类似的交易实例
D.成交日期晚于价值时点

答案：D
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。选项D，可比实例的成交日期不得晚于价值时点。参见教材P182～183。

速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（　　）

答案：对
解析：
速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账款等。计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：①在流动资产中，存货的变现能力最差；②由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；③部分存货可能已经抵押给债权人；④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。

从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（　　）

答案：对
解析：
山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。

根据课税的对象性质的不同，税种包括（　）。

A.流转税
B.收益税
C.财产税
D.资源税
E.房产税

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。

A、最高工程费用
B、最高租售数量
C、最高购买价格
D、最高土地取得价格

答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第5篇

房地产权利中，属于债权的是（　）。

A.地役权
B.建设用地使用权
C.抵押权
D.租赁权

答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。

甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
　　
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（　　）。

A.必须立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发

答案：C
解析：
《物权法》对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的外，不动产物权未经登记，不发生效力。本案例，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同，但未经登记，因此若甲公司要求丙公司停止其开发方案，丙公司可以继续实施原开发方案。

《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（ ），并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役

B．5年以下有期徒刑或者拘役

C．5年以下有期徒刑或者管制

D．5年以上，10年以下事期徒刑

正确答案：B

甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。

A．信用保证保险

B．财产保险

C．人身保险

D．责任保险

正确答案：D

城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。

A．容积率

B．土地使用税

C．土地开发程度

D．土地使用期限

E．征地补偿费

正确答案：ACD

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第6篇

房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

(2014真题) 对人体危害最大的颗粒污染物是（）。

A.尘粒
B.落尘
C.飘尘
D.烟尘

答案：C
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘对人体的危害最大。

从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（ ）。

A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．投资者各方现金流量表

D．资金来源与运作表

正确答案：B
B现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为：
    (1)全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。
    (2)资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计处资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资金金的盈利能力。
    (3)投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。

房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产间接投资。为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。房地产企业通过资本市场直接融资，有首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等形式。

某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（　）元/平方米。

A.98
B.102
C.108
D.116

答案：A
解析：
本题考查的是房地产的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98元/平方米。

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第7篇

李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，每年应缴纳房产税最多为（　）元。

A.4200
B.5040
C.5400
D.6480

答案：D
解析：
本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大=100万×60%×（1－10%）×1.2%=6480元。

对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。

居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等。
影响居住房地产价格的主要区位状况的因素不包括（ ）。
A.交通条件 B.环境质量 C.生活服务设施D.建筑质量

答案：D
解析：

土地用途管制的核心是不得随意改变土地用途。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。参见教材P13。

不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 （ ）

正确答案：×

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第8篇

王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（ ）。
A.房屋所有权注销登记 B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权变更登记 D.房屋所有权转移登记

答案：D
解析：

2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。
　　2018年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。
　　直至2018年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2019年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。

甲房地产开发企业发行的债券，属于（ ）。

A.中期债券
B.公募债券
C.担保债券
D.抵押债券

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是债券的分类。P293～294。

如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（　）。

A.洪水.地震等灾害不用单独投保
B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损
C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险
D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。

下列关于宏观经济政策中财政政策的表述中，正确的有（　）。

A.财政政策是国家干预经济的主要政策之一
B.财政政策的主要内容包括政府支出（政府购买.举办公共工程与转移支付）和税收
C.政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入
D.政府税收对国民收入是一种扩张性的力量，减少税收可以减少总需求，减少国民收入
E.财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出.税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是宏观经济政策。选项D错误，政府税收对国民收入是一种收缩性的力量，增加税收可以减少总需求，减少国民收入；减少税收可以扩大总需求，增加国民收入。

21年房地产估价师考试试题及答案9篇 第9篇

下列证券品种中，属于货币证券的是 ( )。

A.股票
B.支票
C.债券
D.投资基金

答案：B
解析：
货币证券——是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。
资本证券——是表明投资的事实，表明投资者的权力和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（　）的明显特征是几家寡头厂商之间具有相互依存性。

A.垄断竞争市场
B.完全竞争市场
C.寡头垄断市场
D.完全垄断市场

答案：C
解析：
本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。寡头垄断市场的明显特征是几家寡头垄断厂商之间具有相互依存性。

根据调查目的确定的现象总体称为调查对象，调查对象的内容和范围是固定不变的。（）

答案：错
解析：
本题考查的是统计数据的收集。调查对象是指根据调查目的确定的现象的总体。调查对象的内容和范围并非固定不变，而是根据调查目的予以确定。参见教材P341。

【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。

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