2021房地产估价师考试真题精选及答案8节
发布时间：2021-07-17
2021房地产估价师考试真题精选及答案8节 第1节
在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。
A、简单平均法
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、时间序列分析法
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、时间序列分析法
答案：B
解析：
考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的屋面防水的最低保修期限至( )结束。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的屋面防水的最低保修期限至( )结束。
A、 2008年11月2日
B、 2009年11月2日
C、 2010年11月2日
D、 2011年11月2日
B、 2009年11月2日
C、 2010年11月2日
D、 2011年11月2日
答案：D
解析：
[知识点] 建设工程质量保修办法 [知识点] 建设工程质量保修办法
拍卖人必须在拍卖前（ ）日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。
A、5
B、7
C、10
D、12
B、7
C、10
D、12
答案：B
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。拍卖人必须在拍卖前7日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。
明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度开发
正确答案：C
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
(2013真题) 房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为记入其信用档案。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。
(2017真题) 评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年未受到停业处罚的评估师。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（ ）之和后，再加上其他收入的金额。
A.抵押贷款还本付息额
B.空置损失
C.收租损失
D.折旧
E.运营费用
B.空置损失
C.收租损失
D.折旧
E.运营费用
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。
2021房地产估价师考试真题精选及答案8节 第2节
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
正确答案：C
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
(2016真题) 针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）。
A.暂定金额
B.基本预备费
C.价差预备费
D.工程建设其他费用
B.基本预备费
C.价差预备费
D.工程建设其他费用
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。BC都是预备费。但是引起的原因不同。C是价格变化引起的。
某宗房地产2017年2月25日的价格为1000美元／m2，汇率为1美元＝8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5％，则其2017年10月25日的价格为（ ）元人民币。2017年10月25日的汇率为1美元＝8.29元人民币。
A、7935
B、7964
C、8260
D、8290
B、7964
C、8260
D、8290
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2017年10月25日的价格＝1000×（1-0.5％）8×8.29＝7964（元）。参见教材P195。
已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（ ）。
A.有效市场
B.渗透市场
C.服务市场
D.潜在市场
B.渗透市场
C.服务市场
D.潜在市场
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（ ）年。
A.40.5
B.44.5
C.45.5
D.60.5
B.44.5
C.45.5
D.60.5
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权的出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地最高出让年限50年，现在该工业用地出让年限比法定最高出让年限少5年，即出让年限为45年，收益年限=45-0.5-4=40.5年。
如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。( )
正确答案：×
[答案] ×
选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
[答案] ×
选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（ ）年。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0
B.1.0
C.1.5
D.2.0
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。
下列关于房地产测绘特点的说法有误的是（ ）。
A．房地产测绘图一般比例尺很大
B．房地产测举的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素
C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算
D．房地产测绘的复测周期一般为1年
正确答案：D
城市基本地形图的复测周期一般为5～10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，要随着各种变化进行补测。
城市基本地形图的复测周期一般为5～10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，要随着各种变化进行补测。
2021房地产估价师考试真题精选及答案8节 第3节
某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的30% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
下列不动产登记情形中，只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的有（ ）。
A.单独申请宅基地使用权登记的
B.同一权利人因分割.合并不动产申请变更登记的
C.因不动产权属证书丢失申请补发.换发证书的
D.夫妻间不动产权利人变更，申请登记的
E.申请不动产更正登记.异议登记的
B.同一权利人因分割.合并不动产申请变更登记的
C.因不动产权属证书丢失申请补发.换发证书的
D.夫妻间不动产权利人变更，申请登记的
E.申请不动产更正登记.异议登记的
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记收费。只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的是：（1）单独申请宅基地使用权登记的；（2）申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；（3）夫妻间不动产权利人变更，申请登记的；（4）因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。
在建工程房地产估价结果报告
一、委托方
XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XX
X—XXXXXXXX。
二、受托方
XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxx—xxxxxxxx。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象:一栋在建住宅楼
建筑面积：11627.92m2
土地使用权年限：至2074年10月17日
土地面积：4300m2
四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2005年11月4日至2005年11月16日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3. XX市人民政府《XX市出让国有土地使用权基准地价》。
4. XX市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5. XX市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(XX)规审字XX号]。
6. XX公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7. XX公司《国有土地使用证》[XX全国用（XX)字第XX号]。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准[(XX)规审字X号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正，估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元（大写：人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一）市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1.选取可比案例
选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
(1)用途相同；
(2)交易类型相同；
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；
(4)区域及个别条件相近；
(5)统一价格基础；
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内，三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3—43。
2.条件修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，
详见表3—44。
3.修正系数表
根据修正指数表，编制修正系数表见表3—45，最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。
总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元
(二)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格：
估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本：
建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1.开发成本
(1)建安费用：根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1 395.35万元
(2)红线内市政费：取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
(3)前期工程费（包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用）：取建造成
本的10%。
前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元
(4)不可预见费：取建安费用的5%。
不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元。
2.管理费用
建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元
3.投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2003年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则利息为：
投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元
4.投资利润
根据XX市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发
商利润取25%。
投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元
5.销售费用
估价对象为在建工程，未销售，故不计。
6.估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元
七、估价对象价格确定
根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元（大写：叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整）。
一、委托方
XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XX
X—XXXXXXXX。
二、受托方
XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxx—xxxxxxxx。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象:一栋在建住宅楼
建筑面积：11627.92m2
土地使用权年限：至2074年10月17日
土地面积：4300m2
四、估价目的
为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。
五、估价时点
2005年11月4日至2005年11月16日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据
1.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3. XX市人民政府《XX市出让国有土地使用权基准地价》。
4. XX市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5. XX市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(XX)规审字XX号]。
6. XX公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7. XX公司《国有土地使用证》[XX全国用（XX)字第XX号]。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则，即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②最高最佳使用原则，即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。鉴于估价对象的规划方案已经XX市城市规划管理审定批准[(XX)规审字X号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。③替代原则，即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正，估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为3976.03万元（大写：人民币畚仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
在建工程房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一）市场比较法
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
1.选取可比案例
选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：
(1)用途相同；
(2)交易类型相同；
(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；
(4)区域及个别条件相近；
(5)统一价格基础；
(6)交易日期接近。
评估选择了与估价对象同一小区内，三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表3—43。
2.条件修正指数表
将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度,再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，
详见表3—44。
3.修正系数表
根据修正指数表，编制修正系数表见表3—45，最后依据市场比较法计算公式求取修正后的房产价格。
总价=3460.45元/m2X11627.92m2=40237800元=4023.78万元
(二)成本法
所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。
计算土地使用权价格：
估价对象规划用途为住宅，位于XX市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。
建筑物建造成本：
建筑物建造成本=开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润
1.开发成本
(1)建安费用：根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1 395.35万元
(2)红线内市政费：取建安费用的15%。
红线内市政费=1112.79万元X15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=1604.65万元
(3)前期工程费（包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用）：取建造成
本的10%。
前期工程总费=1395.35万元X10%=139.54万元
(4)不可预见费：取建安费用的5%。
不可预见费=1395.35万兀X5%=69.77万元
开发成本合计为1771.58万元。
2.管理费用
建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。
管理费用=(1112.79+1604.65)万元X5%=135.87万元
3.投资利息
估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2003年6月6日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则利息为：
投资利息=(1112.79X5.31%X1+1771.58X5.31%X0.5)万元=106.13万元
4.投资利润
根据XX市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发
商利润取25%。
投资利润=1771.58万元X25%=442.90万元
5.销售费用
估价对象为在建工程，未销售，故不计。
6.估价对象价格
根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：
总价=(1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90)万元=3570.95万元
七、估价对象价格确定
根据目前XX市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元（大写：叁仟伍佰柒拾万玖仟伍百元整）。
答案：
解析：
(1)房地产权利状况描述不全。
(2)房地产现状描述不全。
(3)估价原则中缺少估价时点原则。
(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。
(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
(6)比较案例B位置指数不正确。
(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
(8)比较案例的结构不同应该进行修正。
(9)比准价值的权重未作说明。
(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。
(11)成本法中各项费用比例无依据。
(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
(14)技术报告总价大写错误。
(15)估价结果缺少单价。
(16)估价时点表述错误。
(17)红线内市政费的计算错误。
(18)前期工程费的计算错误。
(19)投资利润计算错误。
(20)缺少附件。
(2)房地产现状描述不全。
(3)估价原则中缺少估价时点原则。
(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。
(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
(6)比较案例B位置指数不正确。
(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
(8)比较案例的结构不同应该进行修正。
(9)比准价值的权重未作说明。
(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。
(11)成本法中各项费用比例无依据。
(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
(14)技术报告总价大写错误。
(15)估价结果缺少单价。
(16)估价时点表述错误。
(17)红线内市政费的计算错误。
(18)前期工程费的计算错误。
(19)投资利润计算错误。
(20)缺少附件。
任何商品的替代效应总为负值。
答案：对
解析：
任何商品的替代效应总是为负值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。
城镇住房制度改革之前，城镇住房的特点不包括（ ）。
A.国家投资建
B.排队分配
C.低租金使用
D.住房商品化和社会化
B.排队分配
C.低租金使用
D.住房商品化和社会化
答案：D
解析：
本题考查的是房地产业的基本概念。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。
经营性国有土地使用权可以通过（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．招标出让
C．拍卖出让
D．协议出让
E．挂牌出让
B．招标出让
C．拍卖出让
D．协议出让
E．挂牌出让
答案：B,C,E
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。A 项，行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：①土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。②国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。D 项，协议出让是指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
地质条件包括( )。
A．地基的承载力
B．地基的稳定性
C．地下水位
D．地下水质
E．地下稀矿的放射性环境
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况)。
[答案] ABCD
地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况)。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
B.20%
C.30%
D.40%
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税—扣除项目。下列情况免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产。
2021房地产估价师考试真题精选及答案8节 第4节
（ ）是指通过盘点实物，核对账目，查明各种财产物资和资金是否相符的一种专门方法。
A.成本计算
B.财产清查
C.登记账簿
D.复式记账
B.财产清查
C.登记账簿
D.复式记账
答案：B
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。财产清查是指通过盘点实物，核对账目，查明各种财产物资和资金是否相符的一种专门方法。
下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（ ）。
A、居民消费价格指数
B、就业分布
C、住房市场指数
D、可供租售量
E、商品零售价格指数
B、就业分布
C、住房市场指数
D、可供租售量
E、商品零售价格指数
答案：A,B,E
解析：
考点:需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、家庭户规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入、家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数。
下列关于预告登记的表述中，错误的是( )。
A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未绎预告登记的权利人同学处分该不动产的，不发牛物权效力
D.预告登记酌范围应当足商品房预售，主要是防止一房多卖
正确答案：C
地基单位面积所能承受的最大压力，叫（ ）。
A.地基正常承载力
B.地基最大承载力
C.地基最小承载力
D.地基容许承载力
B.地基最大承载力
C.地基最小承载力
D.地基容许承载力
答案：D
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。地基单位面积所能承受的最大压力，叫地基容许承载力。
接受委托进行房屋征收评估、复核、鉴定，应当按照标准收取评估费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估收费。接受委托进行房屋征收评估、鉴定，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。P65。
房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。
无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部川代为登记并颁布发房屋所有权征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（ ）。
A、估价工作的主要内容及质量要求
B、估价工作的具体步骤及时间进度
C、估价工作的人员安排
D、委托方的协助义务
B、估价工作的具体步骤及时间进度
C、估价工作的人员安排
D、委托方的协助义务
答案：D
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。X取4，5744＋563×4＝7996。参见教材P384～386。
2021房地产估价师考试真题精选及答案8节 第5节
对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资与成本。对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。
在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。
A、评估价格
B、成交价格
C、市场价格
D、理论价格
B、成交价格
C、市场价格
D、理论价格
答案：D
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
集体土地未经依法（ ）不得出让。
A．征用
B．征收
C．批准
D．备案
B．征收
C．批准
D．备案
答案：B
解析：
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的一般含义规定集体土地不经征收不得出让。
某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
A、 1.4
B、 1.9
C、 2
D、 3
B、 1.9
C、 2
D、 3
答案：B
解析：
房屋的平均建设周期=[(100+30)/70]年=1.9年。
路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
房地产估价中的价值，一般是指（）。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
答案：B
解析：
本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。
经济适用住房和已购公有住房的土地使用权全部是划拨供给。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权不全部是划拨供给。参见教材P126。
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
估价机构应首先审核该在建工程的合法性，要求委托人提供（ ）。
估价机构应首先审核该在建工程的合法性，要求委托人提供（ ）。
A、原规划审批文件
B、后修改的规划审批文件
C、向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
B、后修改的规划审批文件
C、向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。在建工程抵押需要提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
2021房地产估价师考试真题精选及答案8节 第6节
根据《资产评估法》，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业组织。《资产评估法》规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。参见教材P214。
( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A.房屋使用面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积
答案：B
解析：
房屋建筑面积——是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高≥2.20m 的永久性建筑。
房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。
A、 房地产买卖
B、 房地产市场调研
C、 房地产抵押
D、 房地产租赁
E 房地产协会
B、 房地产市场调研
C、 房地产抵押
D、 房地产租赁
E 房地产协会
答案：A,C,D
解析：
根据房地产市场的定义。
潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。
A、 意愿
B、 途径
C、 能力
D、 动机
B、 途径
C、 能力
D、 动机
答案：B
解析：
[解析] 市场需求分析的基本概念
确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（ ）。
A、固定性决策
B、标准化决策
C、程序化决策
D、科学性决策
B、标准化决策
C、程序化决策
D、科学性决策
答案：C
解析：
本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。
以下物业类型，属于经营性物业的有（ ）。
①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场；⑥酒店；⑦出租商住房
A．①②③⑥⑦
B．①②③④⑥⑦
C．②③⑤⑥⑦
D．②③⑥⑦
正确答案：C
从投资的角度看，影响资金时间价值大小的主要因素有（ ）。
A、投资利润率
B、通货膨胀率
C、风险因素
D、存款利率
E、投资规模
B、通货膨胀率
C、风险因素
D、存款利率
E、投资规模
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。参见教材P150。
“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（ ）
答案：错
解析：
考点:按开发程度划分的种类。五通一平，一般指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。
2021房地产估价师考试真题精选及答案8节 第7节
房地产的供给曲线表示（ ）。
A．房地产的出售量与其价格之间的关系
B．房地产的出售量与购买者能力的关系
C．房地产的供给量与其价格之间的关系
D．房地产的供给量与购买者能力的关系
正确答案：C
在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（ ）
答案：对
解析：
【考点】复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（ ）特性。
A、适于进行长期投资
B、需要适时的更新改造
C、存在效益外溢和转移
D、易产生资本价值风险
B、需要适时的更新改造
C、存在效益外溢和转移
D、易产生资本价值风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。
某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）
A1.4
B1.5
C1.6
D1.8
正确答案：C
下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有( )。
A.估价对象
B.估价时点
C.价值类型
D.估价方法
E.估价所需材料
正确答案：BC
拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
正确答案：D
以工序为研究对象编制的工程建设定额是( )。
A.预算定额
B.概算定额
C.施工定额
D.概算指标
B.概算定额
C.施工定额
D.概算指标
答案：C
解析：
施工定额——是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。
2021房地产估价师考试真题精选及答案8节 第8节
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料
请问：房地产估价机构应搜集哪些资料
答案：
解析：
本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金：售价水平）（或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的拆迁政策及拆迁安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为( )。
A、 市场法
B、 成本法
C、 收益法
D、 假设开发法
B、 成本法
C、 收益法
D、 假设开发法
答案：D
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。
房地产开发的一般程序包括（ ）。
A、租售阶段
B、策划阶段
C、前期准备阶段
D、建设阶段
E、投资机会选择与决策分析阶段
B、策划阶段
C、前期准备阶段
D、建设阶段
E、投资机会选择与决策分析阶段
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产开发的一般程序。房地产开发过程可归纳为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。
A．无限责任公司
B．股份有限公司
C．有限责任公司
D．两合公司
正确答案：B
按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。
答案：错
解析：
优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。
征收土地时，（ ）是征地费的主要部分，由用地单位支付。
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.青苗补偿费
D.地上附着物补偿费
B.安置补助费
C.青苗补偿费
D.地上附着物补偿费
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费是征地费的主要部分，由用地单位支付。
在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
正确答案：D
[答案] D 资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。
[答案] D 资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。
10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。
A.容积率
B.人口容量
C.建筑体量
D.建筑限制高度
E.建筑红线后退距离
B.人口容量
C.建筑体量
D.建筑限制高度
E.建筑红线后退距离
答案：B,C
解析：
本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。
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