房地产估价师考试真题及答案5章
房地产估价师考试真题及答案5章 第1章
B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库
C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动
D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动
B、 如实告知保险标的情况
C、 保证保险标的的正常情况和安全
D、 不得非法侵害保险标的
E 危险增加时通知保险人
股票是( )。
A.股份制企业一定量资本额的代表
B.计算股份制企业资本的最小单位
C.用以证明投资者的股东身份和权益的凭证
D.获得股息和红利的凭证
E.认定所有人有权取得收入的凭证
下列关于保险职能的说法有误的一项是( )。
A.分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险,在危险发生之前就聚集资金,危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人,使 损失分散给众人
B.融通资金职能发挥得越好,保险公司的投资收益越高,就可以弥补负债业务的不足或亏损,为采取较低的保险费征收标准,吸收更多的保险费收入创造条件
C.在各种保险中,政策性保险最能体现分配职能
D.保险人参与防灾防损活动,可以提高社会的防灾防损能力
在各种保险中,社会保险最能体现分配职能。
租赁合同到期,承租人需要继续租用的,应在租赁期限届满前( )个月提出。
A.1
B.2
C.3
D.4
房地产使用权目前主要是土地使用权,是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。
A.临时用地土地使用权
B.土地承包使用权(为农民集体土地上的)
C.宅基地使用权(为集体土地上的)
D.划拨土地使用权(为农民集体土地上的)
E.出让土地使用权(为集体土地上的)
房地产估价师考试真题及答案5章 第2章
B、购买商铺
C、购买土地
D、购买买已建成的房地产
B、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租.
C、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
(一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁.拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自 营副食店。
请问:
1.你所在的估价机构通过什途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
(一)答:
1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。
2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:
(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定:
(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定;
(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。
(1)资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源,而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。
(2)资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款,特别是以短期贷款为主,而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主,如保险、信托、证券、租赁等金融业务。
(3)不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能,而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务,因而不具备信用创造功能。
11 000m2,停车库25000m2,仓库5000m2,技术设备用房7000m2,管理用房2000m2)。
项目开发建设进度安排是:于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作,2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设,一期工程于2003年3月初开始,建设写字楼主楼A和副楼B,于2003年11月底结构封顶,2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D,于2003年12月初开始结构工程,2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。
假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用(开发成本)和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况,可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。
【解】
(1)项目销售收入
①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中,销售面积的具体分配情况见表3—76。
(3) 土地增值税计算
①其他扣除项目=(土地费用+建造费用)X20% =7234.2万美元
②土地增值税扣除项目金额总计:(57 081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元
③增值额:(86 066-69073.2)万美元=16992.8万美元
④增值比率:16 992.8/(57081+7234.2)X100%=26.42%
⑤增值比率超过20%,低于50%,适用税率= 30%
⑥应缴纳土地增值税:16 992.8万美元X30%==5097.84万美元
(4)开发利润计算
①土地增值税前
a.总开发价值= (86066—4758)万美元=81308万美元
b.总开发成本= (57081-4758)万美元=52323万美元
c.开发利润= (81308—52323)万美元=28985万美元
d.开发成本利润率=(28 985/81308)X100%=35.65%
②土地增值税后
a.总开发价值=(86 066—4758)万美元=81308万美元
b.总开发成本=(57 081-4758)万美元=52323万美元
c.缴纳土地增值税=5 097.84万美元
d.开发利润= (81308—52323-5097.84)万美元=23887.16万美元
e.开发成本利润率=23887.16/81308X100%=29.38%
开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为35.65%和29.38%。
(1)土地增值税扣除项目金额总计:(57 098 + 7 237. 6)万美元=64 335. 6万美元
(2)增值额:(86 066-64335.6)万美元=21730.4万美元
(3)增值比率:21 730.4/64335.6X100%=33.78%
(4)应缴纳土地增值税:21 730.4万美元X30%=6519.1万美元
(5) 土地增值税前
开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%
(6) 土地增值税后
缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55.35%和42.89%。
B.股票和股单同属于有价证券
C.股票和股单是由股份有限公司发行
D.股票和股单都可以在市场上自由流通
(1)适用范围不同。股票是由股份有限公司公开发行,用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证;而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证。
(2)性质不同。股票属于证券,除了可以用以证明股东地位和股东权以外,法律允许它自由流通,并有它自身的市场价格。股单本身没有价格,不是有价证券,所以不能在市场上自由流通,而只能依法定条件和手续转让出资。
房地产估价师考试真题及答案5章 第3章
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为( )
A随机型竞争者
B凶猛型竞争者
C选择型竞争者
D从容不迫型竞争者
E软弱型竞争者
B、 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C、 运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐
D、 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
B、日历年度的年初
C、资金运动的时间始点
D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。
A.建筑规模
B.经营商品的特点
C.商业辐射区域的范围
D.周围环境
E.服务人口的收入水平
[答案] ABC 零售商业物业的分类,主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。
工程项目施工需使用临时用地的,建设单位需与土地使用权单位签订临时用地协议后方可使用该土地,建设单位有义务按照协议的规定支付一切费用。 ( )
此题为判断题(对,错)。
房地产估价师考试真题及答案5章 第4章
B.权利人姓名发生变化,申请的变更登记
C.申请更正登记的
D.申请转移登记的
E.对权属有争议的利害关系人提出的登记
房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批,二级及二级以下资质由省级人民政府批准。( )
此题为判断题(对,错)。
B.城镇土地使用税施行定额税率
C.耕地占用税施行超额累进税率
D.个人出租住房,减按4%计算增值税应纳税额
E.印花税施行比例税率和定额税率两种
甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用来建高档住宅,楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2002年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为4860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当2005年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以6200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?
乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看,当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格;
二是从估价时点看,拍卖时是2002年12月,而第二期工程在2005年6月竣工后出售,时点不同相应房地产市场状况也会不同;
三是从估价对象看,当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;
五是从市场销售结果看,拍卖底价为4800元/m2,售出6栋的平均价格为4860元/m2,比较吻和,卖时只卖出20栋中的6栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上,市场的需求并不旺盛,需求少也会导致成交价格低,从市场方面反映了估价结果的合理性。
试题分析
对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较,应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点,估价结论是基于估价时点的条件作出的,估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。
实施强制拆迁前( )天应通知被拆迁人。
A.7
B.10
C.15
D.30
房地产估价师考试真题及答案5章 第5章
当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时,所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值,并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明;
违章建筑不予补偿,由政府规划部门确认违章建筑。
在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括( )。(过时,删除)
A.折旧和摊销
B.投资回收
C.投资回报
D.未分配利润
E.权益融资
B、一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%~45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数,对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策
在我国,房地产价格计估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.政府规范性文件
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