房地产估价师考试真题及答案5章

发布时间:2021-07-15
房地产估价师考试真题及答案5章

房地产估价师考试真题及答案5章 第1章


在历史文化街区范围内,可以进行的活动为( )。

A.占用保护规划确定保留的园林绿地
B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库
C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动
D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动

答案:D
解析:
本题考查的是城市规划控制线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动:违反保护规划的大面积拆除、开发;对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建;损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施;修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施;占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等;其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。P79。


运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出,不包括销售费用、管理费用、财务费用。( )

答案:错
解析:
本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出,包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。


下列( )属于投保人承担的义务。

A、 交付保险费
B、 如实告知保险标的情况
C、 保证保险标的的正常情况和安全
D、 不得非法侵害保险标的
E 危险增加时通知保险人

答案:A,B
解析:
保证保险标的的正常情况和安全,危险增加时通知保险人是被保险人的义务;不得非法侵害保险标的是受益人的义务。


股票是( )。

A.股份制企业一定量资本额的代表

B.计算股份制企业资本的最小单位

C.用以证明投资者的股东身份和权益的凭证

D.获得股息和红利的凭证

E.认定所有人有权取得收入的凭证

正确答案:CD


下列关于保险职能的说法有误的一项是( )。

A.分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险,在危险发生之前就聚集资金,危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人,使 损失分散给众人

B.融通资金职能发挥得越好,保险公司的投资收益越高,就可以弥补负债业务的不足或亏损,为采取较低的保险费征收标准,吸收更多的保险费收入创造条件

C.在各种保险中,政策性保险最能体现分配职能

D.保险人参与防灾防损活动,可以提高社会的防灾防损能力

正确答案:C
在各种保险中,社会保险最能体现分配职能。


以出让方式取得国有土地使用权的,建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。( )

答案:错
解析:
本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的,核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。


租赁合同到期,承租人需要继续租用的,应在租赁期限届满前( )个月提出。

A.1

B.2

C.3

D.4

正确答案:B


房地产使用权目前主要是土地使用权,是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。

A.临时用地土地使用权

B.土地承包使用权(为农民集体土地上的)

C.宅基地使用权(为集体土地上的)

D.划拨土地使用权(为农民集体土地上的)

E.出让土地使用权(为集体土地上的)

正确答案:AC


房地产估价师考试真题及答案5章 第2章


在其他风险因素不发生变化的情况下,最高运营费用比率越高,房地产投资项目抗风险的能力越强。( )

答案:对
解析:
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率,是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高,说明投资项目抵抗风除的能力越强。


下列房地产投资方式中,属于间接投资形式的是( )。

A、购买房地产股票
B、购买商铺
C、购买土地
D、购买买已建成的房地产

答案:A
解析:
考点:房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券,投资房地产投资信托基金,购买住房抵押支持证券。


房屋的商品租金构成因素是( )。

A、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租.
C、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

答案:C
解析:
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。商品租金是以房地价值为基础确定的租金,是几种租金中项数最多的,其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素。解决此题的关键在于准确理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。


(一)某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁.拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自 营副食店。

请问:

1.你所在的估价机构通过什途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

正确答案:
(一)答:
  1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。
  2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:
  (1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
  (2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定:
  (3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定;
  (4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。


名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是:1+实际收益率=(1+名义收益率)×(1+通货膨胀率)。( )

答案:错
解析:
考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是:1+名义收益率=(1+实际收益率)×(1+通货膨胀率)。


信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样,不具有信用创造功能。

答案:对
解析:
非银行金融机构与商业银行的区别
(1)资金来源不同。商业银行以吸收存款为主要资金来源,而非银行金融机构主要依靠发行股票、债券等其他方式筹措资金。
(2)资金运用不同。商业银行的资金运用以发放贷款,特别是以短期贷款为主,而非银行金融机构的资金运用主要是以从事非贷款的某一项金融业务为主,如保险、信托、证券、租赁等金融业务。
(3)不具有信用创造功能。商业银行具有“信用创造”功能,而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务,因而不具备信用创造功能。


某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m2,总建筑面积297000m2,总容积率为7.425,其中地上建筑面积约247000m2(含写字楼104900m2,商住楼60100m2,商场81000m2,管理服务用房1000m2),地上容积率为6.175;地下建筑面积50000m2(含商场
11 000m2,停车库25000m2,仓库5000m2,技术设备用房7000m2,管理用房2000m2)。
项目开发建设进度安排是:于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作,2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设,一期工程于2003年3月初开始,建设写字楼主楼A和副楼B,于2003年11月底结构封顶,2004年5月底完成装修工程;第二期建设商住楼C和写字楼副楼D,于2003年12月初开始结构工程,2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。
假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付,建造费用(开发成本)和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况,可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。
【解】
(1)项目销售收入
①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m2和地下11000m2的商场、5000m2的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中,销售面积的具体分配情况见表3—76。



(3) 土地增值税计算
①其他扣除项目=(土地费用+建造费用)X20% =7234.2万美元
②土地增值税扣除项目金额总计:(57 081+7234.2+4758)万美元=69073.2万美元
③增值额:(86 066-69073.2)万美元=16992.8万美元
④增值比率:16 992.8/(57081+7234.2)X100%=26.42%
⑤增值比率超过20%,低于50%,适用税率= 30%
⑥应缴纳土地增值税:16 992.8万美元X30%==5097.84万美元
(4)开发利润计算
①土地增值税前
a.总开发价值= (86066—4758)万美元=81308万美元
b.总开发成本= (57081-4758)万美元=52323万美元
c.开发利润= (81308—52323)万美元=28985万美元
d.开发成本利润率=(28 985/81308)X100%=35.65%
②土地增值税后
a.总开发价值=(86 066—4758)万美元=81308万美元
b.总开发成本=(57 081-4758)万美元=52323万美元
c.缴纳土地增值税=5 097.84万美元
d.开发利润= (81308—52323-5097.84)万美元=23887.16万美元
e.开发成本利润率=23887.16/81308X100%=29.38%
开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为35.65%和29.38%。

答案:
解析:
改错如下:
(1)土地增值税扣除项目金额总计:(57 098 + 7 237. 6)万美元=64 335. 6万美元
(2)增值额:(86 066-64335.6)万美元=21730.4万美元
(3)增值比率:21 730.4/64335.6X100%=33.78%
(4)应缴纳土地增值税:21 730.4万美元X30%=6519.1万美元
(5) 土地增值税前
开发成本利润率=(28968/52340)X100%=55.35%
(6) 土地增值税后
缴纳土地增值税=6519.1万美元开发利润=(81308-52340-6519.1)万美元=22448.9万美元开发成本利润率=22448.9/52340X100%=42.89%开发商缴纳土地增值税前后的成本利润率分别为55.35%和42.89%。


并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票。按照公司法的规定,只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。

A.股票和股单同属于证据证券
B.股票和股单同属于有价证券
C.股票和股单是由股份有限公司发行
D.股票和股单都可以在市场上自由流通

答案:A
解析:
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书,同属于证据证券,但两者的区别是根本性的。
(1)适用范围不同。股票是由股份有限公司公开发行,用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证;而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证。
(2)性质不同。股票属于证券,除了可以用以证明股东地位和股东权以外,法律允许它自由流通,并有它自身的市场价格。股单本身没有价格,不是有价证券,所以不能在市场上自由流通,而只能依法定条件和手续转让出资。


房地产估价师考试真题及答案5章 第3章


物业服务用房属于物业服务企业所有。()

答案:错
解析:
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。参见教材P192。


按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为( )

A随机型竞争者

B凶猛型竞争者

C选择型竞争者

D从容不迫型竞争者

E软弱型竞争者

正确答案:ABCD


当测量区域的半径小于5公里时,可将地面视作水平面。 ( )

答案:错
解析:
当测量区域的半径小于10公里时,可将地面视作水平面。


下列关于路线价法的表述中,不正确的是( )。

A、 路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理
B、 路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C、 运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐
D、 路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

答案:D
解析:
[知识点] 路线价法


现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具,现金流量图中的时间点“零”是( )。

A、某一基准时刻
B、日历年度的年初
C、资金运动的时间始点
D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

答案:A,C,D
解析:
考点:现金流量图。现金流量图中,时间点“零”,通常表示当前时点,也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。


对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。

A.建筑规模

B.经营商品的特点

C.商业辐射区域的范围

D.周围环境

E.服务人口的收入水平

正确答案:ABC
[答案] ABC  零售商业物业的分类,主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。


工程项目施工需使用临时用地的,建设单位需与土地使用权单位签订临时用地协议后方可使用该土地,建设单位有义务按照协议的规定支付一切费用。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


投资组合理论告诉我们,把适当的投资项目组合起来,可以获得高额的投资收益。( )

答案:错
解析:
考点:投资组合理论。通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低,或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大,而不仅仅是获得高额的投资收益。


房地产估价师考试真题及答案5章 第4章


权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比率指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。


根据《不动产登记暂行条例》,下列情形中,可以由当事人单方申请的有( )。

A.商品房开发商对新建商品房的首次登记
B.权利人姓名发生变化,申请的变更登记
C.申请更正登记的
D.申请转移登记的
E.对权属有争议的利害关系人提出的登记

答案:A,B,C,E
解析:
本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的可以单方申请。P160。


房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批,二级及二级以下资质由省级人民政府批准。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列关于房地产税收的税率,表述正确的有( )。

A.从租计征的房产税,税率为1.2%
B.城镇土地使用税施行定额税率
C.耕地占用税施行超额累进税率
D.个人出租住房,减按4%计算增值税应纳税额
E.印花税施行比例税率和定额税率两种

答案:B,E
解析:
本题考查的是房产税采用比例税率。按房产余值计征的,税率为1.2%;按房产租金收入计征的,税率为12%;耕地占用税实行定额税率;个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额。P234、239、249。


拍卖人的责任要以委托人的告知为前提,即委托人未向拍卖人告知瑕疵,拍卖人就不承担责任。 ( )

答案:错
解析:
拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提,即使委托人未向拍卖人告知瑕疵,拍卖人依然在下述两个层次上负责:其一,拍卖人知道或应当知道。委托人不知或不应知不能证明拍卖人不知或不应知,拍卖人作为代理人有独立的行为能力,其是否已知或应知,应视具体情况而定。其二,拍卖人先行负责。


(2013真题) 完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化,获得超额利润。()

答案:错
解析:
本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断简称垄断,是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下,是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在完全垄断市场上,虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化,但同时也受市场需求的制约,所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。


甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用来建高档住宅,楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2002年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为4860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当2005年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以6200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?

正确答案:
乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看,当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格;
二是从估价时点看,拍卖时是2002年12月,而第二期工程在2005年6月竣工后出售,时点不同相应房地产市场状况也会不同;
三是从估价对象看,当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;
五是从市场销售结果看,拍卖底价为4800元/m2,售出6栋的平均价格为4860元/m2,比较吻和,卖时只卖出20栋中的6栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上,市场的需求并不旺盛,需求少也会导致成交价格低,从市场方面反映了估价结果的合理性。
试题分析
对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较,应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点,估价结论是基于估价时点的条件作出的,估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。


实施强制拆迁前( )天应通知被拆迁人。

A.7

B.10

C.15

D.30

正确答案:C


房地产估价师考试真题及答案5章 第5章


假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率,又包含开发利润率。( )

答案:对
解析:
本题考查的是假设开发法中的折现率。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数,它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P351。


由于高新技术开发区的建设,李某拥有的三间瓦房,一个豆腐作坊,还有相应的300平方米大院列入征收范围内,李某拥有土地契约,但没有房屋产权证,请问如何处理未经登记的房地产,由于李某刚重新装修了三间瓦房,因此李某的装修费用是否可以找征收人进行补偿?李某的大院属于自己违章扩建的,李某要求给予补偿的要求是否合理?

答案:
解析:
被征收范围内有未经依法登记的建筑的,市、县级人民政府在作出征收决定前,应当组织有关部门依照法律、法规进行认定、处理,并将认定、处理结果书面提供给受托的房地产估价机构。
  当被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定时,所评估的被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值,并应在被征收房屋价值估价报告中作出特别说明;
  违章建筑不予补偿,由政府规划部门确认违章建筑。


在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括( )。(过时,删除)

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.未分配利润

E.权益融资

正确答案:ACD


下列关于经济评价指标的说法中,错误的是( )。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
B、一般来说,对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目,其目标成本利润率大体应为35%~45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数,对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于2

答案:D
解析:
考点:偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值,表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目,商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15~1.35之间。当指标小于1.15时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务。


判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。

A、风险辨识
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策

答案:B
解析:
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。


借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。( )

答案:错
解析:
本题考查的是经济评价指标体系。借款偿还期是清偿能力指标,而投资回收期是盈利能力指标。


拍卖方式中的最高应价低于保留价,则最高应价无效。( )

答案:对
解析:
本题考查的是保留价规则。拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力。


在我国,房地产价格计估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。

A.法律

B.行政法规

C.部门规章

D.政府规范性文件

正确答案:A