房地产估价师考试历年真题精选8章

发布时间：2021-07-19

房地产估价师考试历年真题精选8章第1章

(2014真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）

答案：错

解析：

本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。

国家无偿收回划拨土地使用权的原因有（　）。

A.使用者自动放弃土地使用权
B.矿场、机场等核准报废土地
C.非法转让土地
D.不按批准用途使用土地
E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益

答案：A,B,D

解析：

本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权的原因主要有：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；（2）国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原批准机关同意，连续2年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（　）万元。

A.1500
B.1545
C.2500
D.2945

答案：B

解析：

本题考查的是收益法总结。土地价值=（房地产收益/综合资本化率）-建筑物价值=（500/11%）-3000=1545.45（万元）。

按建设用地的用途分类，可分为（　）。

A、非农业建设用地
B、农业建设用地
C、未利用地
D、其他建设用地
E、临时用地

答案：A,B

解析：

本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。参见教材P21。

商品房销售中，禁止的行为包括（　　）。

A．返本销售
B．实名制购房
C．未取得商品房预售许可证收取定金
D．成套住宅分割拆零销售
E．预购人将购买的期房再行转让

答案：A,C,D,E

解析：

商品房销售中禁止的行为包括：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；④商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；⑤对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是房地产估价的要素。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。

根据《合同法》的规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是房地产的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

房地产估价报告致委托估价方函
某市某商厦：
某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在某路某号的委估房地产进行了现场勘察和评定估算，现将评估结果通知如下：
委托估价房地产共一处，建筑结构为钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积11055.40m2,在评估基准日2005年11月20日所评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。
特此通告。
某房地产评估咨询有限公司（公章）
法人代表：（略）
2005年11月20日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某商厦房地产估价结果报告
一、委托方(略）
二、估价方(略）
估价资格等级:房地产估价B级。
三、估价对象
某商厦位于某路某号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共125间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅15间，可提供800人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼1层为大堂及购物中心、保龄球馆等;2层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有280个座位等）;3~12层酒店客房;另有3套锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高6m，标准层高为3m，中庭两部电梯可直达14层。1995年11月建造使用及1995年再进行装修，整幢房屋总建筑面积11011.22m2，其中主楼10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产321.71m2。低层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇钢筋混凝土柱、梁,门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石;2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3~12层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。
四、估价目的
房地产抵押价值评估。
五、估价时点
2005年11月20日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.委托人提供的固定资产明细表。
3.委托人提供的房屋所有权证等有关材料。
4.评估人员现场勘察和掌握的资料。
5.有关法律法规规定。
八、估价原则
遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则和替代原则。
九、估价方法
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
从某大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考查，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对某大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
十、评估结果
委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积11055.40m2，在评估基准曰2005年11月20日的评估总值为人民币4196万元（大写：人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整）。十一、估价人员（表3—72)

十二、估价作业曰期
2005年11月13日至2005年11月20日。
十三、估价报告应用的有效期
根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为2005年11月20日至2006年11月19日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为低价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。
十四、评估说明
1.权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。
2.本次评估价值中房地产附属物的价值适当考虑。
3.本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。
某大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对某大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法（土地部分用市场比较法)进行校核。
六、估价测算过程
(一）以收益还原法进行分部评估
1.计算公式
V =v1+v2+v3+vi+v,
=(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r式中V——整个大厦现时房地产评估价格；
V1——商场部分房地产的现时评估价格；v2——餐厅部分房地产的现时评估价格；v3——酒店客房部分房地产的现时评估价格；v4——会议厅部分房地产的现时评估价格；
V5——娱乐部分房地产的现时评估价格；
a1——商场部分房地产的年纯收益；a2——餐厅部分房地产的年纯收益；a3——酒店客房部分房地产的年纯收益；a4——会议厅部分房地产的年纯收益；a5——娱乐部分房地产的年纯收益；r——正常还原利率，以目前银行一年期贷款利率，加上必要的风险利率后确定。
2.年纯收益A的确定
该大厦年纯收益A==年总收益(三年来平均）一年总支出（包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等）
以下收益和支出的测算均根据某商厦财务部提供的有关资料。
(1)商场部分房地产的年纯收益a
年收益=(按每天收入1万元计）1万元/天X30天/月X12月=360万元
年支出=工资及福利38万元+房产及柜台折旧28万元+税金8万元+水电费5万元+管理费5万元+成本费用265万元=349万元
年纯收益a!—360—349=11万元
(2)餐厅部分房地产的年纯收益a2
年收益=(包厅12个X800元/次+大厅28桌X600元/次+宴会厅40桌X600元/次）X2次X30天X12个月X满客率41.3%=50400万元/次X2次X30天/月X12月X满客率
41.3%=15000000元=1500万元
年支出=工资福利180万元+房产及桌具折旧约60万元+税金95万元+水电费30万元+管理费用85万元+成本费用900万元+物料消耗等40万元=1390万元年纯收益a2=(l500-1390)万元=110万元
(3)酒店客房部分房地产的年纯收益a3
年收益=320元/(个*天）X客房125个X出租率60%X360天=8640000元=864万元年支出=工资及福利195万元+房产及床具折旧150万元+税金55万元+水电费80万元+管理费用105万元+物料消耗等50万元=635万元年纯收益a3=(864—635)万元=229万元
(4)会议厅部分房地产的年纯收益
年纯收益=出租10次/月X租金1500元/次X12月=180000(元）=18万元年支出=工资及福利3万元+房产及桌具折旧2万元+税金1.5万元+水电费2万元+管理费用0.50万元=9万元
年纯收益a4=(18—9)万元=9万元
(5)娱乐部分房地产的年纯收益a5
年收益==舞厅1个7万元+KTV包房5个36万元+1000人茶座30万元=73万元年支出=工资及福利10万元+房产及桌具折旧5万元+税金8万元+水电费2万元+管理费用1万元+成本费用10万元=36万元年纯收益a5=(73_36)万元=37万元
总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=(11+110+229+9+37)万兀=396万元还原利率r的确定：以目前银行一年期贷款利率7.13%计，再加上7.13%X30%=2. 14%的风险利率，即还原利率为9.27%。
整体某大厦房地产的现时评估价格为：
V=A/r=397万元/9.27%=4282.632万元
(二）以成本法(土地部分用市场比较法)进行校核评估
1. 土地价格评估
整个酒店占地约12亩，60万元/亩（计算过程略），土地价格=12亩X60万元/亩=720万元。
2.建筑物价格评估
建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。
(1)酒店部分：
计算公式如下：
成本价=重置价X成新率重置价=成本费用+利息+利润+各项税费
1)重置价。根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A成本费用3500万元(其中主体工程1300万元，装修安装工程1700万元，专业及前期工程费500万元）；B利息200万元;C利润350万元;D各项税费300万元。重置价：A+B+C+D=4350万元。
2)成新率。成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限80年，残值率为0，到估价时点（1998年1月10日）已使用10年，因此成新率为（80—10)÷80=87.5%;装修安装部分耐用年限25年，70%为1998年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为17.5，残值率为10%，因此，其成新率为：1一（1—10%)X7.5÷25=73%。
3)酒店成本价。主体工程直接投资1740万元，装修安装投资2610万元，二者分别约占40%和60%，整个酒店的成本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为：
1740万元X87.5%+2610万元X73%=3427.8万元
(2)附属工程部分:用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产40万元(包括地面、围墙、大门等）和30万元，共计70万元。
(3)建筑物总价=(3 427.8+70)万元=3497.8万元
3.房地产总价
房地产总价格=土地价格+建筑物价格=(720+3497.8)万元=4217.8万元
七、评估结果确定
用以上两种方法得出的评估价格分别为4282.632万元和4217.8万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值4250.22万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房地产在评估基准日的现时价格为4250.22万元，取整为4250万元，大写：人民币肆仟贰佰伍拾万元整。
附件（略）

答案：

解析：

(1)缺少封面及目录。
(2)致委托方函缺少估价目的。
(3)结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。
(4)缺土地的权属状况。
(5)不同的部分采用了相同的资本化率。
(6)净收益中没有扣除经营利润。
(7)用词不准，如：“收益还原法”、“纯收益”、“还原利率”等。
(8)估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是B级。
(9)安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。
(10)风险利率的确定缺乏依据。
(11)净收益中不应扣除房产折旧。
(12)“整个酒店占地约12亩”的语义含糊。
(13)主体工程耐用年限（80年）确定错误。
(14)收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。
(15)报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(16)收益法的计算公式(V=a/r)选择错误，应选择有限年期的计算公式。
(17)缺第13、14层的使用和装修情况。
(18)对周边环境未作介绍。
(19)整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。

房地产估价师考试历年真题精选8章第2章

测量工作的根本任务是确定地面的点位。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和O.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2

A．2160

B．2175

C．2181

D．2205

正确答案：C
依题意，比准价格=2130×O.3+2190×0.4+2220×0.3=2181(元/m²)。

某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
<1>、请问造成两者差异较大的原因有哪些
<2>、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理

答案：

解析：

<1>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。

<2>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。参见教材P272。

估价技术路线是评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路，包括估价方法如何具体运用。（）

答案：错

解析：

本题考查的是制定估价作业方案的思路。估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。

多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化且各因素发生变化的概率不同时，对项目经济评价指标的影响。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。参见教材P224。

房地产开发项目的财务评价是房地产开发（　　）阶段的重要工作。

A．投资分析决策
B．施工准备
C．建设
D．租售

答案：A

解析：

投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。其中，项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
<1> 、这样的做法有哪些错误？
<2> 、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？

答案：

解析：

本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。
具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。

确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（　）。

A.实行科学合理的施工进度控制安排
B.控制混凝土质量
C.对工程中采用的配套设备进行检验
D.对砌筑工程.装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法
E.对各项施工设备.仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量.计量方面不出现严重误差

答案：B,D,E

解析：

本题考查的是质量控制。确立施工中控制质量的具体措施主要包括：（1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差；（2）控制混凝土质量；（3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。

房地产估价师考试历年真题精选8章第3章

以下保险险种中，属于政策性保险的有（）。

A．无担保保险

B．预防公害保险

C．出口信用保险

D．养殖业保险

E．责任保险

正确答案：ABCD
政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。

某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10％。则该房地产的收益价格为（　）万元。

A、228.23
B、229.36
C、224.74
D、223.63

答案：A

解析：

考点:净收益每年不变的公式。（1）先根据未来3年的净收益求取不变的净收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21（万元）；（2）再求取30年净收益的现值，即房地产价格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23（万元）。

某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。

正确答案：
1．选用成本法、收益法和比较法中任两种
2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值
3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估
4．(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金
(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金
(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值
5．收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计
试题分析
(1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。
(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。
(3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。

房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（　）

答案：对

解析：

考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。

抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

个人住房抵押贷款属于（　）。

　　A.权益融资
　　B.债务融资
　　C.开发投资
　　D.置业投资

答案：B

解析：

本题考查的是房地产抵押贷款。贷款属于债务，直接间接融资是另一种分类方式。参见教材P308。

运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，右采用现金流量折现法计算，则该待开

发房地产开发经营期的起点应是（）。

A 待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B 待开发房地产建设发包日期

C 取得待开发房地产的日期

D 房地产开发完成并投入使用的日期

正确答案：C

房地产面积的测算，包括房屋面积测算和用地面积测算。 ( )

答案：对

解析：

房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。（）

正确答案：×
房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率．从而影响资产市场中的需求：同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

房地产估价师考试历年真题精选8章第4章

在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数以的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

正确答案：D

房地产价格与房地产需求成（　）相关，与房地产供给（　）相关。

A、正，正
B、正，负
C、负，负
D、负，正

答案：B

解析：

考点:房地产均衡价格。房地产价格与房地产需求成正相关，与房地产供给负相关。

在统计中，收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。

答案：错

解析：

收集数据的方法有直接观察法、采访法和报告法。

提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。

答案：对

解析：

法定存款准备金率。指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。
中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。
如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低，有碍于物价稳定等目标实现时，就可以提高法定存款准备金率。反之亦然。

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权．拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发’’的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1、年项目投资为600万元，其中资本金为200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期问，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

正确答案：
第一种解法：
(1)因为题目提出开发商要求的目标收益率，故本题考虑资本金现金流量。
设单位面积月租金为A，则项目各年资本金净现金流量为：
第O年年末(第1年年初)：支出200万元，净现金流量-200万元；
第1年年末：出售收入400×8000-320(万元)，投资400万元，净现金流量一800万元；
第2年年末：出售收入600×7800-468(万元)，支付本息和为：
P·i·n+P=400×10%× 2+400=480(万元)，净现金流量-12万元；
第3年年末：净现金流量为：1000×A× 60%×(1-30%)×12=5040A(元)
第4年年末：净现金流量为：1000×A× 70%×(1-30%)×12=5880A(元)
第5年年末：净现金流量为：1000×A× 80%×(1-30%)×12=6720A(元)
第6～50年年末：净现金流量为：1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A(元)
(2)净现值为O时，开发商收益率可达到ic=16%,此时求得月租金最低水平

下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）

A．围墙工程费

B．电力设施工程费

C．居委会用房建设费

D．人防工程费

正确答案：B

从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（　）。

A.地表
B.地上空间
C.地下空间
D.权益空间
E.区位空间

答案：A,B,C

解析：

本题考查的是房地产的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。

A．200

B．300

C．700

D．1000

正确答案：B
依题意，该建筑物的实际价值（2500×1000－2000×500）/1000＝500元/m²，比重置价格低300元/m²。

房地产估价师考试历年真题精选8章第5章

可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法
B.内部收益率法
C.动态投资回收期法
D.费用现值比较法
E.费用年值比较法

答案：A,D,E

解析：

本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B，内部收益率不能用于互斥方案的比选，选项C，动态投资回收期法只能用于单一方案的评价。P209。

在买方报价拍卖中，只有（）才是要约表示。

A．拍卖人宣布的起拍价

B．拍卖师的报价

C．拍卖的保留价

D．竞买人的报价

正确答案：D

已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（　）。

A、有效市场
B、渗透市场
C、服务市场
D、潜在市场

答案：B

解析：

考点:市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。

对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（　）作为其投资对象。

A、刚刚竣工的收益性物业
B、进入稳定期的优质收益性物业
C、未进入稳定期的收益性物业
D、机会型房地产投资

答案：B

解析：

本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收入为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。参见教材P23。

下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（）。

A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限

答案：B

解析：

本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。P128。

经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。

烟尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。

某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？

答案：

解析：

造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。
（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。
具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。
（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。
（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。

某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
《房地产估价规范》规定，土地取得费用不包括（）。
A.土地使用权出让金或地价款 B.征地和房屋拆迁安置补偿费
C.有关土地取得的手续费和税金 D.其他土地的补偿费

答案：D

解析：

房地产估价师考试历年真题精选8章第6章

国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（）。

A．住宅小区绿地率在30%以下

B．住宅小区建筑容积率在1.0以上

C．单套建筑面积在120m2以下

D．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下

E．人均居住建筑面积在25m2以下

正确答案：BCD
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1．0以上；(2)单套建筑面积在120㎡以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。

土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。（）

答案：错

解析：

【考点】土地储备与土地开发。土地储备资金的来源渠道包括：财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金，土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款，经财政部门批准可用于土地储备的其他资金，以及上述资金产生的利息收入。

房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

D．价值、使用价值、供求

正确答案：A

依据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值的价值时点为（　）之日。

A.房地产估价师实地查勘
B.国有土地出让合同签定
C.拆迁公司现场动员搬迁
D.房屋征收决定公告

答案：D

解析：

本题考查的是房屋征收的限制条件。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

需求影响因素分析是需求分析的第一步。（　）

答案：对

解析：

考点:房地产市场分析的内容。需求影响因素分析是需求分析的第一步。

城市详细规划分为（　）。

A.远期性详细规划
B.原则性详细规划
C.策略性战略规划
D.控制性详细规划
E.修建性详细规划

答案：D,E

解析：

本题考查的是城乡规划概述。城市详细规划分为控制性详细规划、修建性详细规划。

在平均增减量法中，由于越接近估价时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有（）。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

正确答案：CD
功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。

下列说法错误的是（）。

A．我国现有商业银行属于全能型商业银行

B．我国商业银行实行的是分支行制

C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的

D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主

正确答案：A
从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。

房地产估价师考试历年真题精选8章第7章

建设工程监理是监理单位代表政府实施监督的一种行为

答案：错

解析：

建设工程项目监理简称建设监理，国外统称工程咨询。
建设监理机构，指符合规定条件且经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位。其受业主委托依据国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程建设实施监理活动。

在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。

A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈

答案：A,B

解析：

本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。

某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。

正确答案：

该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
(1)商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益＝一200×180×(1—25 9/5)×12＝32.40(万元)
租赁期限外年净收益＝200×200×(1 25%)×12＝36.00(万元)

开发公司应支付的安置补助费为（）万元。

A．132

B．660

C．2.93

D．4950

正确答案：D

下列关于计征房产税的说法中，正确的是( )。

A、凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B、房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收
C、对于非出租的房产，以房产原值的70%～90%为税基
D、对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%
E 房产税按年计征，分期缴纳

答案：A,C,D,E

解析：

房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。

以下各项中，不属于国有土地范围的是（）。

A、城市市区的土地
B、农村被国家没收的土地
C、国家依法征收的土地
D、城市郊区中的土地

答案：D

解析：

本题考查的是国有土地。《土地管理法实施条例》第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。第 8 题甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。

A．按工业用途估价

B．按居住用途估价

C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

正确答案：A

住房公积金管理的基本原则不包括（）。

A．住房公积金管理中心动作

B．银行专户

C．低存低贷

D．财政监督

正确答案：C

房地产估价师考试历年真题精选8章第8章

房地产开发投资的清偿能力指标一般有（　）。

A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、投资利润率
D、资产负债率
E、利息备付率

答案：A,D,E

解析：

本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。

收益性房地产包括（　）。

A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地

答案：A,B,C,D

解析：

考点:收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为( )。

A.1.67％

B.2.33％

C.2.75％

D.3.33％

正确答案：A

房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）

A．变现风险

B．时间风险

C．自然损失风险

D．通货膨胀风险

正确答案：B

（　）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者信心指数

答案：C

解析：

本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。参见教材P44。

在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。

A.拖欠的建设工程材料费
B.拖欠的建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金

答案：D

解析：

本题考查的是房地产抵押估价。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的（）。

A、工程进度控制
B、工程质量控制
C、工程投资控制
D、工程形象控制
E、工程报表控制

答案：A,B,C

解析：

本题考查的是建设监理制度。监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制、工程投资控制。

建制镇不属于《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》所说的城市范畴。（　）

答案：对

解析：

本题考查的是国有土地。建制镇既不属于《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。

某宗房地产占地2000 ㎡，容积率为3．0。土地是在2001年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2002年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/㎡，同类建筑物重置价格是1 000元/㎡。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2005年5月的市场价格。

正确答案：