房地产估价师考试真题5章 第1章
房屋拆迁管理部门发放《房屋拆迁许可证》时，应当向被拆迁人发出房屋拆迁公告，要明确建设项目、拆迁人、拆迁期限等，并且房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。
A．收益递增递减原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．适合原理
税收加成是对所有纳税人的加征，附加则是对特定纳税人的加征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某农村集体经济组织人均耕地面积0.2 公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10 公顷，该耕地近3 年平均年产值为10000 元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是( )。
A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人
B.该耕地的土地补偿费最少为60 万元
C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5 人
D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费
答案：D
解析：
安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3 年平均年产值的4～6 倍，即人均耕地平均年产值的4～6 倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3 年平均年产值的15 倍。
房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）
A．分离
B．独立
C．对立
甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）
A房屋他项权利登记
B房屋变更登记
C房屋转移登记
D房屋租赁登记备案
按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（ ）投资。
A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.出租物业
E.仓储物业
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
房地产估价师考试真题5章 第2章
下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（ ）。
A.利率是资金时间价值的一种标志
B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
答案：C
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点发生的现金流量。
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
所有权属于（ ）。
A．从物权
B．动产物权
C．他物权
D．主物权
下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（ ）。
A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本
D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。
目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。目前，中国的土地只能为国家或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地
抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。参见教材P171。
一般来说，上部荷载越大，要求基础的底面积就越小；或者说，地基容许承载力越小，所需要的基底面积就越小。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题5章 第3章
某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。
A．61.84
B．78.35
C．84.88
D．173.17
(2016真题) 保障房建筑适宜的结构形式为（）。
A.砖混结构
B.剪力墙结构
C.筒体结构
D.砖木结构
答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。平均层数4.2/50%＝8.4层，为中高层建筑。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。砖混、砖木结构都不合适。排除。筒体主要适用于高层和超高层。排除。选项中只有剪力墙结构合适。
宪法具有最高的法律效力，一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（ ）。
A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B、取得土地使用权证书
C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
答案：A,B,C,D
解析：
考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
国家因建设高速公路的需要，现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。若李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时，房地产估价机构应该怎么处理若李某对估价结果有异议时，应如何处理
答案：
解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。（1）房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。
（2）被征收人对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价。申请复核估价的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。
某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.86
D.494.77
答案：C
解析：
本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000＋1061.23＝31061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。
建设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发生管部门
正确答案：B
工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。
房地产估价师考试真题5章 第4章
股票投资具有的特点有（ ）。
A.收益好
B.流动性好
C.安全性好
D.风险大
E.回报率高
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是保险资金的运用。股票投资具有收益高、流动性好、风险大的特点。
李某于2010 年2 月将自有的一套住房出租，月租金为1200 元。则李某该年度应缴纳房产税( )元。
A.432
B.576
C.864
D.1728
答案：B
解析：
2008 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。1200 元×12×4%=576 元。
位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。（ ）
答案：错
解析：
由于这两套住宅楼层不同，则其通达性、景观、通风、采光、日照、视野、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权、底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等条件均可能不同，因此价格也可能会不同。
下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须 重新办理房地产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办 理房屋柢押登记
某宗土地总面积为1000㎡，容积率为2.8，土地单价为3500元／㎡，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。
A．105
B．150
C．420
D．500
答案：B
解析：
补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率），或者补地价（单价）＝（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）。本题中，补地价（单价）=（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）=（3500/2.8）×（4－2.8）=1500（元/㎡），因此补地价（总价）=1500×1000=150（万元）。
人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价格和价值。人们在经济活动中简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。
下列选项中，属于申请领取施工许可证应具备条件的有（ ）。
A、已经办理该建筑工程用地批准手续
B、取得《建设工程规划许可证》
C、签署了施工合同
D、签署了委托监理合同
E、取得商品房预售许可证
答案：A,B,C
解析：
考点:开工申请与审批。选项D错误，正确表述应为：按照规定应该委托监理的工程已经委托监理；选项E错误，商品房预售与施工许可证的申请无关。
下列房地产市场指标中，属于需求指标的有（ ）。
A、居民消费价格指数
B、就业分布
C、住房市场指数
D、可供租售量
E、商品零售价格指数
答案：A,B,E
解析：
考点:需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、家庭户规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、家庭可支配收入、家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、居民消费价格指数。
房地产估价师考试真题5章 第5章
收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（ ）都能够较准确的预测。
A、收益
B、经营方式
C、收益年限
D、市场状况
E、风险
答案：A,E
解析：
考点:收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。
A．部门规章
B．法律
C．行政法规
D．国标
E．地方性法规
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着（ ）的不同而不同。
A．交易者的动机
B．交易者对市场了解程度
C．交易双方的关系
D．卖者的价格策略
E．市场供求
正确答案：ABCD
成交价通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：D
解析：
考点:价值时点原则。选项A，价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；选项B，价值时点在现在，而估价对象是过去和现在的价值差；选项C，价值时点和估价对象都是现在。
下列说法有误的一项是（ ）。
A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理
B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户
C．临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年
D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行
正确答案：D
存款人开立一般存款账户没有数量限制，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取。
邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 ( )
正确答案：×
[答案] × 公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。
延长闲置土地开发建设期限，最长时间为（ ）。
A．6个月
B．12个月
C．18个月
D．24个月
