房地产估价师考试真题精选及答案9节
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第1节
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
B．短期信用工具
C．商业信用工具
D．消费信用工具
收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．5%。项目开发期为2年，建造期为1．5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．7%，按季计息。不考虑土地增值税。
（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。
（2）若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。
马克思的利息决定论指出，在利率的变化范围内，（ ）决定了利率的高低。
A．利润率
B．资本化率
C．平均利润率
D．总利润在贷款人和借款人之间分配的比例
固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。
A．建筑安装工程
B．新建和扩建
C．设备与工器具购置
D．迁建和恢复
E．其他费用
B、 i＞r
C、 i＜r
D、 i＝1+r
B.物理特性
C.生物活性
D.重量
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象实物状况（略）
（二）估价对象权益状况（略）
（--）估价对象区位状况（略）
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值
六、估价时点：2008年9月5日。
七、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；
4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；
5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；
6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；
8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；
9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；
10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
1．价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。
2．估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
3．估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导意见》。
4．估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第2节
B．租赁保证金利息
C．房地产税
D．企业（个人）所得税
E．房屋保险费
请问：
1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？
2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。
2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。
下列表述中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
B、收益折现法
C、竞价方式
D、累计投标
B、机会成本风险
C、资本价值风险
D、收益现金流风险
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第3节
B、1817.94
C、1243.57
D、1342.86
B.派出所
C.商品房销售
D.学校
E.工厂
B.风险损失
C.风险报酬
D.最大期望收益
程某购买的住房（ ）。
A．是具有保障性质的政策性商品住房
B．是廉租住房
C．是中小套型的住房
D．其土地使用权最高期限不超过70年
下列关于物业的维修养护的说法，正确的是( )。
A．除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护
B．物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则
C．对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导不是物业维修计划的内容
D．物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨
E．对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意
[答案] ABDE 对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导，也是物业维修计划的重要内容，这样就可以使承租人、物业管理人员以及业主共同承担物业维护的责任，并使各方的利益得到应有的保护。
根据以下材料，请回答 98～102 问题：
某房地产开发公司（简称w公司）准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。W公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。根据以上材料，请回答 98～102 问题：
第 98 题 W公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。
A．向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
B．向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
C．向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同
D．W公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。 （ ）
价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低的价格，相同的质量”，即“物美价廉”。它并不依赖于成本。
下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是（ ）。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资的外国企业，暂不征城建税。
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第4节
3.5％、5.5％、1％。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14％，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）
表 1 建造费用投入进度、销售收入实现进度计划
表 2 项目投资现金流量表
由题意可得：建造费用＝3000×6＝18000（万元）。
专业人员费用＝18000×8％＝1440（万元）。
其他工程费用及管理费用＝18000×（4％＋3％）＝1260（万元）。
销售收入＝9000×6＝54000（万元）。
销售费用、营业税金及附加、其他交易费用＝54000×10％＝5400（万元）。
（2）投资收益率为14％是年收益率，换算成季度收益率为3.5％，计算时点为2014 年6
月，则该项目的财务净现值：
由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。
下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。
A．投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险
B．投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金
C．按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资
D．投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人
E．投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证
投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。
由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是（ ）。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（ ）。
B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产
C.该房地产变更用途申请对象为房地产主管部门
D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。( )
[答案] ×
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
B、 房屋开发费
C、 财务费用
D、 办公费
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第5节
房地产投资需要房地产估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%
C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价
D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见
B、评标委员会成员为五人以上单数
C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3
D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定
B.房屋之间无上盖的架空通廊
C.房屋的天面.挑台.天面上的花园.泳池
D.骑楼.骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分
目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据建筑安装工程费用项目组成，措施费不包括( )。
A、安全防护费
B、文明施工费
C、夜间施工费
D、材料费
下列关于保险合同主体的说法有误的一项是（ ）。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向 被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
B.防水涂料
C.防水物理材料
D.防水化学材料
E.建筑密封材料
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第6节
有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有（ ）。
A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房的
E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
《房地产管理法》规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?
B.众数
C.标准差
D.平均差
E.变异系数
B．教育费附加
C．营业税
D．城市维护建设税
E．契税
以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。
A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
[答案] B
房地产权益状况比较、调整的内容有：土地使用年限、城市规划限制条件等。
B、承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C、聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务
D、利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第7节
B.潜在的竞争项目
C.宏观经济环境
D.开发商市场营销策略
E.开发商市场营销目标
B、投资回收／所投入的资本
C、（投资回报＋投资回收）／所投入的资金
D、（投资回收－投资回报）／所投入的资本
表1 某类房地产2006—2010年的价格
B．10400
C．11165
D．11265
2011年该房地产价格V5=P0?ti=3800×1.240555=11165（元/m2）。
下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ）。
A．社会养老保险
B．农业保险
C．巨灾保险
D．失业保险
E．出口信用保险
政策性保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
转让房地产开发项目的，双方应持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
市场调查的步骤一般是收集信息→确定问题和调查目标→制订调查计划→分析信息→报告结果。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。（过时）
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D.对可比实例进行市场状况调整
E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第8节
房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入( )。
A．管理费
B．销售费用
C．前期费用
D．其他费用
[答案] B 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
B、 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C、 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D、 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )
此题为判断题(对，错)。
最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。
A．收益递增递减原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．适合原理
B、供给量与价格正相关
C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加
D、开发技术水平的提高可以提高开发成本
E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。
A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B．自然寿命一般要比经济寿命长
C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D．房地产的经济寿命与使用性质无关
E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关。
B.经济政策
C.项目投资估算
D.市场情况
E.市场需求与供给情况
B、 建设用地使用权
C、 债权
D、 典权
E 所有权
B．土地增值税
C．借款本金偿还
D．借款利息支付
E．运营费用
房地产估价师考试真题精选及答案9节 第9节
B．95.85
C．100.57
D．105.28
通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。
A．1988年《宪法修正案》
B．1986年《宪法修正案》
C．《土地管理法》
D．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
1988年4月11日，在七届全国人大一次会议上，通过了宪法修正案，删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，改为"土地的使用权可以依照法律的规定转让"，这就为土地使用权制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。
被征收人对评估价格有异议，应该（ ）。
B、向原估价机构申请复核估价
C、向当地专家委员会鉴定评估
D、向当地法院起诉
B、 乙土地
C、 丙土地
D、 甲、乙两宗土地任选其一
B、 同一标的物一般来说物权优先于债权
C、 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效
D、 物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利
B、已灭失的房地产
C、未来状况下的房地产
D、“干净”的房地产
E、共有的房地产
下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。
A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B．梁是跨空间的横向构件n它在房屋巾承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上
C．謦是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱
D．柱、梁、板只可预制，不可现制
柱、梁和板，可以是预制的，也可以在工地现制，装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架；而民用建筑中砖混结构的建筑，其楼板往往用预制的多孔板；框架结构或板柱结构则往往是柱、梁板现场浇制而成。
下一篇：2021房地产估价师经典例题6节
