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2021房地产估价师历年真题解析7章

发布时间：2021-07-18
2021房地产估价师历年真题解析7章

2021房地产估价师历年真题解析7章 第1章

长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总 趋势的方法称为（ ）。

A．移动平均法

B．扩大时距法

C．最小二乘法

D．趋势观察法

正确答案：B

县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。

A.0.4～8
B.0.4～12
C.0.6～12
D.0.9～18

答案：C
解析：
本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com （1）大城市1.5～30元；（2）中等城市1.2～24元；（3）小城市0.9～18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的有（　）。

A.拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人也只可委托代理机构招标
B.招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作
C.拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
D.招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
E.是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项A错误，拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人可以委托代理机构招标，也可以自行办理招标事宜；选项D错误，招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。

无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。

自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )

答案：对
解析：
[知识点] 求取综合资本化率及自有资金资本化率

2021房地产估价师历年真题解析7章 第2章

征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门

B．乡(镇）人民政府

C．农村集体经济组织

D．土地使用者

正确答案：C
土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

房地产投资的风险主要体现在( )。

A、 投入资金的安全性
B、 期望收益的可靠性
C、 投资项目的变现性
D、 资产评估
E 投资项目的质量问题

答案：A,B,C
解析：
根据房地产投资风险的有关内容。

以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是（ ）。

A．房地产价格

B．房地产市场预期

C．金融相关因素

D．相关商品价格

正确答案：C
房地产周期循环的主要原因包括供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键。

一套建筑面积100m2、单价3000元/m2、总价30万元的住房，实际交易中的付款方式为：以抵押贷款方式支付，首期支付8万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，年贷款利率为5%。则该住房的实际价格为( )万元。

A、 30
B、 36.49
C、 37.35
D、 43.84

答案：A
解析：
[知识点] 实际价格和名义价格

房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。参见教材P12。

2021房地产估价师历年真题解析7章 第3章

估价上折旧注重的是( )。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价值的摊销与回收

C．重置价值的摊销与回收

D．市场价值的真实减损

正确答案：D
[答案] D
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。

房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（　）

A、句子应简洁
B、句子搭配要得当
C、句子逻辑性严密
D、可运用非标准词汇

答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。选项D错误，房地产估价报告写作时，用词应简练、标准，不堆砌、不生造，不能使用非标准词汇。

关于任意拍卖，下列说法错误的是（ ）。

A．以生效的法律文书为依据

B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

D．目的在于交物品换价兑现

正确答案：A
任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。

某写字楼应有中央空调而没有中央空调。现增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。

答案：错
解析：
商业汇票——是由是出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。

2021房地产估价师历年真题解析7章 第4章

房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。

A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润

答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。

纳税人负担的轻重，可以通过（　）措施进行调节。

A.税率
B.附加
C.加成
D.罚款
E.减免

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。

已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（　）。

A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%

答案：D
解析：
本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。

未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。参见教材P91。

可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

2021房地产估价师历年真题解析7章 第5章

某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积 10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为 3000元/m 2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：

(1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。

(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。

(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出占营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。

(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

正确答案：
(1)根据题意，该在建工程土地面积1万m2，土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为5万m2，其中1～4层为商业用房2万m2，5～20层为写字楼3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，即150元/m2，两项相加之和为3150元/m2。项目2004年6月动工，至估价时点2005年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即5万×3150×30%＝4725万元，假定费用是均匀投入，即在2003年10月1日与2005年10月1日的中间点投入，．可视作2004年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为5万×3150×70%＝11025万元，在以后的24个月中投入，可视作2006年10月1日一次性投入11025万元。
(2) 该项工程在估价时点(2005年10月1日)后24个月即可竣工，即2007年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2008年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m2，写字楼销售面积为3万m2，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：8000×3万×(1-6%)＝22560万元。
 (3) 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年，在期间(2007年10月1日～2008年10月1日)均匀投入，可视作在2008年3月31日一次性投入装修费用2万×2000＝4000万元。
(4) 商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3亿元×(1-75%)＝7500万元/年，收益年份应自2009年10月1日至2043年10月 1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2005年10月1日)的全部年经营收入的现值为：

(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：
在建工程价值＝续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费

⑤销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。
⑥续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。
⑦买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%，设受让价格即为评估的合理交易价格为 V，则税费为3%V。
⑧于是得到：在建工程合理交易价格V＝63017.49-13174.67-4114.59-3%V，V＝44396．34 (万元)
所以，此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。

某房地产投资项目的总投资为l000 万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金，贷款财务费用水平为10％。若项目全部投资的收益率为l6％，则其资本金的投资收益率为（　　）。

A．16％
B．25％
C．26％
D．40％

答案：B
解析：
具体计算过程如下：①资本金=1000×40％=400（万元）；②资本金收益=400×16％=64（万元）；③投资者收益=1000×60％×l6％－l000×60％×l0％=36（万元）；④资本金总收益=64＋36=100（万元）；⑤资本金的投资收益率=100÷400=25％。

城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（ ）。

A．市政基础建设费

B．土地出让金

C．征地拆迁费

D．契税

E．公建配套设施费

正确答案：BC
以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。

某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（ ）元。

A.23096.67
B.24308.23
C.24754.28
D.25523.64

答案：B
解析：
【考点】复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[（1+s）/（1+i）]n}×（1+i）/（i-s），求出A1就是所求的结果。

建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（　）。

A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙率

答案：B
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。

2021房地产估价师历年真题解析7章 第6章

下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入增加
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升

答案：B
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。

消费者市场细分标准中，（　）因素是按照职业、性别、收入等变量来细分市场的。

A、消费心理
B、消费行为
C、地理环境
D、人口

答案：D
解析：
考点:市场细分。消费者市场细分标准中，人口因素，即按照人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场。

《城市房地产管理法》规定国家实行（ ）登记发证制度。

A．土地所有权

B．土地使用权

C．房屋所有权

D．房地产他项权利

E．继承权

正确答案：BC
房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，必须补办出让手续。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。

单位建设面积为 240m2 的健身房，可以不申请办理施工许可证。（　　）

答案：对
解析：
工程投资总额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

2021房地产估价师历年真题解析7章 第7章

城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。

A．投资价值

B．谨慎价值

C．快速变现值

D．市场价值

正确答案：D

对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

资本化率是（ ）的倒数。

A．毛租金乘数

B．潜在毛租金乘数

C．有效毛收入乘数

D．净收益乘数

正确答案：D

(2015真题) 经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（）

答案：对
解析：
本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。

房地产估价机构不得转让受托的城市房屋拆迁估价业务。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

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