2021房地产估价师考试题库精选9篇 第1篇
关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（ ）。
A、名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B、实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D、当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A.目前住宅市场价格
B.未来住宅市场价格，折现至价值时点
C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。
土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
合同生效后，当事人就履行费用的负担约定不明确的，由履行义务的一方负担。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担。
甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：
1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？
答案：
解析：
1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。
（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：
（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。
答案：对
解析：
考点:政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。
政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。（ ）
正确答案：×
政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。
2021房地产估价师考试题库精选9篇 第2篇
2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（ ）。
A．获得了正常利润
B．获得了经济利润
C．获得了超额利润
D．年净利润为零
答案：A
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。
此题为判断题(对，错)。
房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场
B.房地产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.空置率
答案：C
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。参见教材P49。
测定长期趋势值的方法主要有（ ）。
A.扩大时距法
B.缩小时距法
C.移动平均法
D.最大二乘法
E.最小二乘法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
下列不属于钢筋混凝土结构的是（ ）。
A.框架结构
B.剪力墙结构
C.筒体结构
D.钢结构
答案：D
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构分为框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。
（ ）招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A．私下
B．公正
C．公开
D．邀请
正确答案：D
D邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
国家实行房地产（ ）申报制度。
A.出租价格
B.评估价格
C.成交价格
D.抵押价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。国家实行房地产成交价格申报制度。
下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）
A城市或区域产业结构与布局
B人口数量也结构
C土地资源状况
D建筑技术进步
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选9篇 第3篇
某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
答案：C
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。加权平均法得到的比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。
某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200 万元，则应纳房产税最低税额为( )万元。
A.1.44
B.1.68
C.1.92
D.2.16
答案：B
解析：
自用的地下建筑，工业用途，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;商业和其它用途，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。应纳房产税税额=应税房产原值×[1-30%]×1.2%=200×70%×1.2%=1.68。参见教材P238。@##
房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后60日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
张某所购买房屋的套内建筑面积为（ ）m2。
A.71
B.74
C.86
D.89
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。未封闭阳台建筑面积计算一半，套内建筑面积=60+8+6/2=71m2。
根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、（ ）、房屋开发费、管理费、税费、销售费用等。
A．建筑设备费
B．建筑材料费
C．前期工程费
D．前期费
决策的原则包括（ ）。
A、系统原则
B、满意原则
C、淘汰原则
D、反馈原则
E、落实原则
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。参见教材P239。
有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。（ ）
答案：对
解析：
考点:选用估价方法进行测算。有些估价对象因其所在的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些理论上适用的估价方法的实际运用。
2021房地产估价师考试题库精选9篇 第4篇
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段前段
C.第二阶段后段
D.第三阶段
E.第四阶段
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。房地产市场自然周期和投资周期的关系：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期的变化（预期市场不好，先不投资）。
评估毛地的价值，即该土地尚未完成拆迁补偿安置，这时减去的项目中不应包括拆迁补偿安置费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
上述保险合同的当事人有（ ）。
A．该商业银行
B．该财产保险公司
C．该房地产开发公司
D．该咨询公司
某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。
问题：
1．请写出房地产估价的技术路线?
2．该房地产的土地使用权年限应设定为多少?
3．该房地产的抵押担保额为多少?
正确答案：
①评估该房地产房屋的重置成新价；评估该房地产土地使用权的市场价值；由土地使用权市场价值中扣除土地出让金；房地合一确定房地产的担保价值。
②从估价时点算起为50年。
③V={10000×400×0.8+[430-(430×80%)+170+90+70]×30000}元=1568万元
[试题分析]
对工业房地产进行抵押价值的评估，要分别计算房屋和土地的价值。房屋可用重置成新法，土地可用市场比较法估算，之后扣除土地出让金。
某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（ ）。
A、8.3%
B、8.5%
C、8.7%
D、8.9%
答案：C
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率＝5000/57447.17＝8.7%。参见教材P270。
某宗土地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为（ ）万元。
A．158
B．156
C．176
D．178
下列工程中，经批准可以邀请招标的有（ ）。
A、项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的
B、受自然地域环境限制的
C、国有资金投资占主导地位的建设项目
D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的
E、拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是招标方式和招标机构。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标：（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。
下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（ ）。
A、征地区域农民自住住宅项目
B、廉租住房项目
C、医疗卫生用地
D、基础设施用地
答案：D
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。
A．增值税
B．财产税
C．消费税
D．流转税
E．营业税
2021房地产估价师考试题库精选9篇 第5篇
以下不属于房地产市场专业顾问的是( )。
A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
正确答案：B
[答案] B 房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。
从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（ ）
答案：对
解析：
考点:收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。
金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。
关于专业房地产估价的说法，正确的有（ ）。
A、应由专业机构和专业人员完成
B、应经过审慎判断并提供专业意见
C、出具的结果具有证明效力
D、应收取一定的服务费用
E、咨询性估价无需承担法律责任
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成。（2）提供的是专业意见。（3）具有公信力。（4）实行有偿服务。（5）承担法律责任。参见教材P2。
对城市房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。( )
建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）
答案：错
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规 划主管部门或者省、自泊区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。参见 教材P60。
下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过13%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
正确答案：C
按建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。
地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支撑建筑骨架的基础被称为（ ）。
A 条形基础
B 独立基础
C 整体式筏式基础
D 箱形基础
2021房地产估价师考试题库精选9篇 第6篇
房地产权益融资的方式有（ ）。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.可转换债券
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市融资方式。选项CDE均为债务融资。参见教材P297。
下列对供给规律的叙述有误的一项是（ ）。
A．供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系
B．在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动
C．供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而少
D．供给曲线是一条自左上方向向右下方倾斜的曲线
正确答案：D
在供给曲线图上，供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。需求曲线是一条自左上方向右下方倾斜的曲线。
建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。
A．15日
B．30日
C．3个月
D．6个月
按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。
A．市级购物中心
B．地区购物商场
C．居住区商场
D．邻里服务性商店
E．批发市场
答案：A,B,C,D
解析：
零售商业物业依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围通常分为以下五种类型：①市级购物中心；②地区购物商场；③居住区商场；④邻里服务性商店；⑤特色商店。
房地产的供给曲线表示（ ）。
A.房地产的供给量与购买者能力的关系
B.房地产的出售量与购买者能力的关系
C.房地产的供给量与其价格之间的关系
D.房地产的购买量与其价格之间的关系
答案：C
解析：
本题考查的是房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着房地产价格的变动而变动。
(2017真题) 根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.无偿收回
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。( )
此题为判断题(对，错)。
拆迁当事人之间达成仲裁协议的，仲裁委员会的选择由当事人协议确定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。
A．差异性
B．各异性
C．特色性
D．独立性
正确答案：B
[答案] B 各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
2021房地产估价师考试题库精选9篇 第7篇
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
下列关于合法原则在房地产抵押估价和征收评估中具体应用的表述中，正确的是（ ）。
A、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押
B、对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物
C、房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，以房屋权属证书为准
D、如果被征收房屋被认定为违法建筑，也可以予以评估
答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项A错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对象；选项C错误，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；选项D错误，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。参见教材P158～160。
基本完好房的成新度可以是( )。
A、 九成
B、 八成
C、 七成
D、 六成
E 四成
某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。
A.5890
B.5976
C.6053
D.6135
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），则开发利润＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976万元。参见教材P298。
关于任意拍卖，下列说法错误的是（ ）。
A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于交物品换价兑现
正确答案：A
任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。
土地价格、建筑物价格和房地价格，是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。( )
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（）。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。
下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（ ）。
A．房地产抵押估价
B．房屋征收评估
C．房地产司法拍卖估价
D．房地产转让估价
E．房地产投资信托基金估价
答案：B,C
解析：
法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，抵押率为60%，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款余额为540万，抵押率为60%，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900（万元）。再次抵押价值为100万元。
2021房地产估价师考试题库精选9篇 第8篇
高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设单位应当在工程竣工验收（ ）个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A．7
B．10
C．15
D．20
正确答案：A
答案：A。建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。答案：C。租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额计价法是我国工程造价计价中比较传统的方法，它依据建设行政主管部门颁发的各种工程预算定额来计算工程造价。
下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（ ）。
A．仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对
B．委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告
C．估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人
D．估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费
E．估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作
答案：A,B,D
解析：
房地产估价职业道德的主要内容如下：①房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。②房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。③房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。④房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。⑤房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。⑥房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。⑦房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。⑧房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。
该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．3.0万m2/hm2
B．2.14万m2/hm2
C．50%
D．33%
多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约（ ）mm。
A.50
B.60
C.70
D.80
答案：B
解析：
本题考查的是屋顶。多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约60mm。
张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是( )。
A.张某
B.李某
C.赵某
D.甲保险公司
答案：B
解析：
被保险人——享有向保险人要求保险损失赔偿或给付保险金的法人或自然人。
受益人——是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。
下列对于利率的叙述有误的是（ ）。
A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。参见教材P121。
2021房地产估价师考试题库精选9篇 第9篇
转让房地产开发项目的，双方应持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（ ）。
A.市场调查
B.市场细分
C.市场分析
D.市场定位
答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。
答案：对
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。优惠利率属于选择性货币政策工具。
下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（ ）。
A.估价工作的主要内容及质量要求
B.估价工作的具体步骤及时间进度
C.估价工作的人员安排
D.委托方的协助义务
答案：D
解析：
本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。
保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（ ）
答案：错
解析：
考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。
以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（ ）。
A.更正登记
B.查封登记
C.变更登记
D.异议登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记程序。查封登记不颁发证书或证明。
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）
答案：错
解析：
本题考查的是分解法求取功能折旧。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。
房地产空问市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列民事行为属于无效行为的有（ ）。
A.由完全民事行为能力人实施的
B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的
C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的
D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的
E.经济合同违反国家指令性计划的
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是民事法律行为。选项A错误，无民事行为能力人实施的民事行为无效。
