房地产估价师考试题目下载9节
房地产估价师考试题目下载9节 第1节
学校兴办地招待所用房，可免征房产税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、委托估价方(略）
二、受理估价方（略）
三、估价对象
某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级，该地位于某乡某村某号，车流量大，交通方便，东临石小路，西接空军招待所，交通位置图（略）。
估价对象为某公司所有的商业办公用房，建于2000年为三层砖混结构，共21间，外墙为条形瓷砖，一、二层为水泥地面，内墙采用涂料装修;三层铺地板砖，内墙多彩喷涂，顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租，三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理《房屋所有权证》（略），建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地，租期10年，从2000年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1999年6月30日办理（略）。按合同规定，合同期满，甲方收回土地使用权,并对地上建筑物进行补偿。
四、估价时间2001年12月1日。
五、估价依据（略）
六、估价原则（略）
七、估价方法
采用收益法测算房地产价格。
八、估价结果
根据估价人员的仔细分析、认真计算，得出估价对象2001年12月1日时点价值为206万元。
九、估价人员（略）
十、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、实物状况分析(略）
二、区位状况分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最髙最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益，土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。
六、估价测算过程计算公式为：
式中V——房地产价格；
a——房地产年净收益；r——建筑物报酬率；n——可产生收益的年期；
Vn——土地租用合同期满时，房屋建筑物的补偿价格。
1.年净收益
根据对市场情况的调查，该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。
按照房屋租约规定，租金中不含水、电费用及维修费用，而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%，另外依土地租赁合同规定，某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为：
a={30X1153.93X12X[1-(6%+7%+2%)]-13500}万元=34万元
2.合同期满时的建筑物补偿价格Vn
土地租用合同期满时，某公司可从甲方得到建筑物补偿，按合同约定，其补偿价格为700元/m2。即：
Vn=700元/m2X1153.93m2=807751元=81万元
3.报酬率r
国家公布的2001年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素，结合对同类物业平均收益率的调査，确定报酬率为9%。
4.剩余使用年期n
根据土地租赁合同，在估价时点剩余使用年期为8.1年。
根据确定的上述参数，代入计算公式可得：
七、估价结果确定
根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象在估价时点2001年12月5日的价值为230万元。
附件(略）
2001年12月16日
(2)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。
(3)估价时间应改为估价时点。
(4)缺少估价目的。
(5)缺少估价作业日期。
(6)缺少价值定义。
(7)集体土地使用权土地设定出租需出具所有权人同意出租的证明。
(8)计算公式应为
(9)r应为报酬率，且为综合报酬率。
(10)不同楼层、不同用途应分别确定租金额。
(11)求取净收益时没有扣除空置损失。
(12)估价结果没有明确币种，估价额没有大写，没有计算单价。
(13)估价宜选用两种以上的估价方法，然后综合考虑得出最终估价结果。
(14)估价时点前后不一致。
B．房地产折旧费
C．房屋保险费
D．房地产抵押贷款还本付息额
E．为承租人提供的服务费
B、3893.01
C、4139.51
D、1044.79
B、按照保本微利原则出售
C、购房满5年可转让，不再交纳土地收益等价款
D、政府优先回购
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率
征收集体土地，有偿使用土地的，应（ ）。
A．预付足额的预付金
B．报乡(镇)级人民政府核签
C．出具征收单位财务状况报告
D．签订土地使用合同
此乃“签发用地证书”这一工作环节的工作内容。
房地产估价师考试题目下载9节 第2节
B、政府指导价
C、政府定价
D、市场最高限价
E、标准价
B、承包商
C、监理机构
D、建设主管部门
2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？
1．不能直接将其选作可比实例。因为：
(1) 虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；
(2) 商场与临街商铺的规模不相当；
(3) 商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；
(4) 商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；
(5) 商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；
(6) 商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；
(7) 商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
2．潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
3．(1) 确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2) 因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
(3) 测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
(4) 确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
多数估价是对当前的价值进行评估，一般以( )之日为估价时点。
A．委托书签订
B．实地查勘
C．估价报告提交
D．实际目的发生
[答案] B
估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。
参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）
A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值
B、可出租面积或可使用面积
C、出租单元的面积规划和室内装修
D、所需面积大小
E、需要提供的物业管理服务
B.空气动力噪声
C.电磁性噪声
D.摩擦噪声
房地产估价师考试题目下载9节 第3节
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （ ）
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。
物业管理企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
设订房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（ ）收执
A抵押人
B抵押权人
C房屋权属登记机关
D公证机关
该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。
A．屋面板
B．屋架
C．天窗架
D．托架
屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载．并传递给搁置其上的柱子。
房地产估价师考试题目下载9节 第4节
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）几种形式。
A．权益型
B．抵押型
C．负债型
D．资产型
E．混合型
ABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年限给予适当补偿。
A．重置价值
B．残存价值
C．市场价值
D．市场评估价值
根据《房产测量规范》，极端一半建筑面积的是（ ）
A无柱的雨棚
B有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C房屋内高度在2.2m以上的技术层
D与室内不相通的装饰性阳台
下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。
A．比较风险
B．通货膨胀风险
C．时间风险
D．资本价值风险
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
B、 处分抵押物时的市场价值
C、 抵押价值一处分抵押物的费用及税费
D、 处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费
B、 通货膨胀率
C、 环境改善、基础设施
D、 利率因素
E 土地面积
房地产估价师考试题目下载9节 第5节
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
个人转让家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目。
A．资产类
B．损益类
C．所有者权益类
D．成本类
B.城区常住人口20万以下的城市为Ⅰ型小城市
C.城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市
D.城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市
E.城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市
城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为I型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；
城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；
城区常住人口1000万以上的城市为超大城市(以上包括本数，以下不包括本数)。
B.1个采暖期
C.3个采暖期
D.合同规定的采暖期
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法
以下属于自然周期第一阶段特点的有( )。
A．净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底
B．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
C．空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平
D．如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平
E．供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现
[答案] AE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。
某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%
房地产估价师考试题目下载9节 第6节
一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。（ ）
此题为判断题(对，错)。
虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
B.个人所得税
C.房产税
D.城镇土地使用税
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为
( )。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.07万元
[答案] D 600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率为12%。
B.市场信息是否完全
C.资源流通是否存在障碍
D.生产者和消费者数量的多少
总效用是指消费一定数量物品所获得的总的满足程度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
影响房地产市场发展的社会经济因素包括( )。
A．家庭收入水平及分布
B．物价水平
C．失业水平
D．房价租金比
E．经济发展状况
[答案] ABDE 影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
房地产估价师考试题目下载9节 第7节
B.回收速度慢
C.能深入了解被访者情况
D.回收率低
E.能深度访谈
B、家庭收入及其分布
C、家庭结构及其变化
D、资本市场发育程度
E、支付能力与物价水平
某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
[答案] C
依题意，比准价格＝2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3＝2181(元/m2)。
B、征地管理费
C、地上附着物补偿费
D、青苗补偿费
E、安置补助费
B.房屋建筑面积
C.用地面积
D.比例尺
E.房屋边长
1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。
2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。
3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有’；“楼梯共有”等字样。
4.不动产登记机构、绘制日期。
B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
B．卧室
C．厨房
D．卫生间
E．封闭阳台
设立地役权通常会使（ ）。
A．供役地的价值下降
B．需役地的价值下降
C．供役地与需役地的价值都下降
D．供役地与需役地的价值都上升
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
房地产估价师考试题目下载9节 第8节
某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为2604元/m2。( )
此题为判断题(对，错)。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司上半年应收账款周转天数为（ ）天。
B、5
C、73
D、82
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。
应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款＝28000/[（300＋460）/2]＝28000/380＝73.68
应收账款周转天数＝365天÷73.68＝4.954≈5（天）。
B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证
C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名
D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明
所谓“三通一平”，一般是指( )。
A．路通
B．水通
C．电通
D．场地平整
E．空域通
[答案] ABCD
所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。
下列有关利润的含义说法不正确的一项为（ ）。
A．利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润
B．房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利
C．盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配
D．根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额（又称实现利润）、经营利润、税后利润和分配利润四个层次
房地产市场分析主要分析市场的（ ）。
A．供求关系
B．竞争环境
C．目标市场
D．可支付的价格水平
E．收入费用
ABCD投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。
B.64
C.80
D.96
房地产估价师考试题目下载9节 第9节
B、 15
C、 35
D、 50
谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房产年折旧率为1.6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B.实地查勘估价对象期间的某日
C.估价报告出具日期
D.估价报告出具后的某日
估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。
4.本次估价损害补偿费用主要包含（ ）。
B.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值
C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益
D.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿
B、12.7％
C、18.7％
D、37.5％
