房地产估价师经典例题5辑

发布时间:2021-07-14
房地产估价师经典例题5辑

房地产估价师经典例题5辑 第1辑


购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款常数是6%,自有资本要求的年收益率为 9%,则该类房地产的资本化率为( )%。

A.6

B.6.9

C.8.8

D.9

正确答案:B
[答案] B
R0=M×RM+(1-M×RE=0.7×0.06+(1-0.7)×0.09=6.9%


某套住宅建筑面积100m2,套内建筑面积为93m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为10000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/ m2。

A.8000
B.9300
C.9750
D.10000

答案:A
解析:
本题考查的是建立比较基础。使用面积=100×0.8=80(m2)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/m2)。


王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。

A、2000
B、5820
C、6000
D、6180

答案:D
解析:
考点:土地成本。土地成本为:2000×3×10000×(1+3%)=6180(万元)。


控制性详细规划的内容不包括( )。 

A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围
B.确定近期建设目标、内容和实施部署
C.规定建筑后退红线距离
D.规定交通的出入口方位

答案:B
解析:
控制性详细规划的内容包括:
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线;
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求;
③确定各级支路的红线位置,控制点坐标和标高;
④根据规划容量,确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线;
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。


投资组合理论认为,对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应。(  )

答案:对
解析:
投资组合理论的主要论点是:对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应。比如,在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度,而投资项目乙的收益可能会为负增长。


收益期限为有限年的公式的假设前提是( )。

A.净收益每年不变

B.报酬率不等于零

C.收益期限为有限年

D.以上均正确

正确答案:D


房地产估价师经典例题5辑 第2辑


下列关于收益率的表述中,错误的是( )。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 

答案:D
解析:
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率,即先求解两个方案的现金流的差,再对这个差求内部收益率。参见教材P209。


一般地说,凡是面积过于小而不利于经济使用的土地,在任何情况下单位价格都较低。 ( )

答案:错
解析:
考点:房地产实物因素。一般地说,面积过小而不利于利用的土地,单位价格都较低。但也会有例外,比如如果相邻土地的使用者急于买这块地,可能会使这块小地的价格很高。


某写字楼的建筑面积为8万m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15 %,则该写字楼出租单元内建筑面积是( )万M2。

A.5.2

B.6.4

C.6.8

D.7.6

正确答案:A
A写字楼出租单元内建筑面积一可出租面积一分摊公用建筑面积=8×80%-8×15%-6.4-1.2=5.2(万m2)


当房地产开发项目用地面积一定时,决定项目可建设建筑面积数量的参数是( )

A、绿地率
B、容积率
C、建筑密度
D、建筑限高

答案:B
解析:
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时,容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。


某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权,第一年净现金流量可能为:22万元、18万元和14万元,概率分别为0.2、0.6和0.2;第二年净现金流量可能为:28万元、22万元和16万元,概率分别为0.15、0.7和0.15,若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。

A.25

B.35

C.40

D.45

正确答案:B
[答案] B  F(NPV1)=22×0.2+18×0.6×14×0.2=18(万元)
F(NPV2)=28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)
F(NPV)=F(NPV1)÷(1+i)+F(NPV2)÷(1+i)2
=18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2=35(万元)


收益性房地产包括( )。

A.未出租的餐馆

B.旅店

C.加油站

D.农地

E.未开发的土地

正确答案:ABCD
房地产按是否产生收益来划分,可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产,包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。


房地产估价师经典例题5辑 第3辑


《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产广告。《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。


甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有(  )。

A.利润总额
B.投资利润率
C.资产负债率
D.财务净现值
E.偿债备付率

答案:A,B
解析:
对于开发经营期较短的出售型房地产项目,可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。CE 两项属于清偿能力指标,D 项属于动态盈利能力指标。


跨县级行政区域的不动产登记,由某一县级行政区域的不动产登记机构办理。()

答案:错
解析:
本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。


(一)
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍,公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。

如委托人介绍的情况属实,则估价报告中对估价对象坐落表述应为(?)。


A.估价委托书载明的房屋坐落地址
B.房屋权属证书记载的坐落地址
C.实地查勘显示的房屋门牌号地址
D.房屋权属证书记载的坐落地址,并说明现房屋门牌号及变动原因

答案:D
解析:
估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置,并说明现房屋门牌号及变动原因。


营业税改征增值税后,一般情况下,年销售额超过规定标准( )万元的为一般纳税人。

A、300
B、500
C、700
D、900

答案:B
解析:
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下,年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。


建设单位应当自领取施工许可证之日起( )内开工。

A.15日

B.30日

C.3个月

D.6个月

正确答案:C
因故不能按期开工的,应当在期满前向发证机关申请延期,并说明理由;延期以两次为限,每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的,施工许可证目行废止。


房地产估价师经典例题5辑 第4辑


信托主要有财务管理、融通资金、信用服务和资产增值的职能。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列( )不属于申领建筑工程施工许可证的条件。

A.已经办理该建筑工程用地批准手续

B.已经确定施丁企业

C.有保证工程质量和安全的具体措施

D.建设单位已支付工程款

正确答案:D


下列统计指标中属于变异指标的是( )。

A.众数
B.调和平均数
C.中位数
D.标准差

答案:D
解析:
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标,表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。


张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅,银行为张某提供了贷款价值比率为60%,15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款,则偿还额应为( )万元。

A.18.94
B.19.20
C.19.33
D.22.87

答案:C
解析:
【考点】复利系数的应用。
月利率=7.8%/12=0.65%,n=15×12=180。A=P(A/P,i,n)=6000×114×60%[0.65%(1+0.65%)180]/[(1+0.65%)180-1]=3874.76。第121期一次性偿还,故P=A+A(P/A,i,n)=3874.76+3874.76/0.65%[1-1/(1+0.65%)59]=19.325(万元)。


政治环境涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题之一。( )

答案:对
解析:
考点:房地产市场的运行环境。政治环境涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题之一。


征地需按特殊政策处理的有( )。

A.征收林地

B.征收耕地

C.征收土地发现古树

D.基建用地

E.迁移烈士墓

正确答案:ACE
特殊征地按特殊政策办理。
(1)大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用,由国务院另行规定;
(2)征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理;
(3)征收土地发现文物、古迹、古树应报主管部门处理后方可征地;
(4)迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理;
(5)用地范围的国防设施,经协商后方可征收。


房地产估价师经典例题5辑 第5辑


下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中,错误的是( )。

A、起价是销售新建商品房的最低价
B、一般情况下,买卖双方围绕标价进行讨价还价
C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价
D、均价是指新建商品房成交价的平均价格

答案:D
解析:
考点:起价、标价、成交价和均价。选项D,均价是新建商品房的平均价格,一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。


双方当事人在订立保险合同时已确定保险标的的保险价值,并将其载明于保险合同中的保险是( )。

A.法定保险
B.信用保险
C.人身保险
D.定值保险

答案:D
解析:
定值保险——是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值,并将其在保险合同中载明的保险。


公共建筑可以按居民对公共建筑的使用频繁程度进行分类,下列属于按此方法进行划分的是( )。

A.教育系统
B.超级市场
C.医疗卫生
D.商业

答案:B
解析:
本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑(如菜市场、超级市场)和居民必要的非经常使用的公共建筑。选项ACD是按公共建筑的使用性质划分的。


砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


投保房屋财产保险,因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏,则保险价值按( )确定。

A、账面原值
B、房屋现值
C、重置价值
D、账面原值加成

答案:C
解析:
本题考查的是财产保险。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定,即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。参见教材P330。


强制保险也称法定保险,是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性,对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人,都必须向保险人投保。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√