21年房地产估价师考试真题8篇 第1篇
关于房屋施工面积的说法中，正确的有（ ）。
A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B、报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中
C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
E、多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。
根据《物权法》的规定，下列财产，可以抵押的是（ ）。
A.土地所有权
B.依法被扣押的财产
C.权属有争议的房地产
D.某高校的营业性酒店
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。P142。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A、销售费用、销售税费和开发利润
B、销售费用、销售税费和所得税
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
答案：C
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。
在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。（ ）
答案：对
解析：
在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。
土地闲置需要征收土地闲置费的是（ ）。
A.该区域发生洪涝灾害
B.规划修改
C.发现古人活动遗址
D.银行贷款没有落实
答案：D
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产发开项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。（1）因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。（2）因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。（3）因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。参见教材P108。
某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7 %，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为（ ）。
A．0.0725
B．0.073
C．O.069
D．O.076
正确答案：D
70%×7%+(1—70%)×9%＝O.076
管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（ ）
答案：对
解析：
考点:管理费用。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。
房地产投资项目的FIRR 能够反映项目投资所能接受的（ ）。
A．最低投资报酬率
B．最高现金回报率
C．最低偿债备付率
D．最高贷款利率
答案：D
解析：
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
21年房地产估价师考试真题8篇 第2篇
建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设监理制度。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。
甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（ ）等证件及资料
A工程施工合同
B土地使用权证
C商品房预售合同示范文本
D商品房预售方案
营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（ ）万元的为一般纳税人。
A、300
B、500
C、700
D、900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。参见教材P248。
房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，交易实例既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。( )
正确答案：×
[答案] ×
选取可比实例要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，如果估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则应选取出让土地使用权或出让土地使用权土地上的房地产的交易实例，而不宜选取划拨土地使用权或划拨土地使用权土地上的房地产的交易实例。
已知某家庭2006年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2017年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款
答案：
解析：
（1）2017年1月1日，住房的市场价值V=100×（1+6%）10=179.08万元；
（2）第一次抵押贷款时，每月等额还本付息额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/[（1+8%/12）180-1]=0.477826万元=4778.26元；
（3）2018年1月1日尚未偿还的第一次抵押贷款价值VM=A/i×[1-1/（1+i）n]=4778.26/(8%/12)×[1-1/（1+8%/12）60]=23.57万元；
（4）该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51万元；
（5）第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为155.51×30%=46.65万元。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。
商品房现售条件与预售条件的不同之处有（ ）。
A.已通过竣工验收
B.取得建设工程规划许可证
C.取得建设用地使用权证书
D.取得建筑工程施工许可证
E.物业管理方案已落实
答案：A,E
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。
21年房地产估价师考试真题8篇 第3篇
采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bX中的常数a、b的因素应是（ ）。
A．房地产的历史价格资料
B．房地产的现时价格资料
C．房地产的未来价格资料
D．房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
答案：A
解析：
运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y=a+bX。式中，a，b为未知参数，其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。
国家一级的城市房屋拆迁管理部门是（ ）。
A．国务院
B．国务院建设行政主管部门
C．城市规划主管部门
D．土地管理局
正确答案：B
答案：B。国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
城市规划对建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（ ）。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受房地产权利以外因素限制的房地产权利
D.房地产的额外利益或收益
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益包括：（1）拥有的房地产权利。例如，拥有的是所有权还是建设用地使用权。（2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。一宗房地产上可能同时有多个房地产权利，常见的是设立了抵押权、租赁权或地役权的房屋所有权和建设用地使用权。（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。（4）额外的利益或好处。
房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。
A．专家打分法
B．“三项预测值”法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
正确答案：B
“三项预测值”法属于敏感性分析，而不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。专家打分法、解析法、蒙特卡洛模拟法都是风险分析中的具体方法。
单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）。
A、正的协方差
B、负的协方差
C、标准协方差
D、绝对协方差
答案：B
解析：
考点:投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业服务区域内涉及公共秩序和公共利益的有关规定。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是管理规约制度。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业服务区域内涉及公共秩序和公共利益的有关规定。
消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产需求。消费者的现时需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于消费者对未来房地产价格涨落的预期。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某购买的银行理财产品可以归结为银行中的业务类型中的（ ）。
A、担保型中间业务
B、管理型中间业务
C、衍生金融工具业务
D、融资型中间业务
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。商业银行的中间业务，包括：结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务，和其他中间业务。
21年房地产估价师考试真题8篇 第4篇
投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。
A、物业增值收益
B、所得税
C、还本付息额
D、投资者权益增加值
E、权益投资
答案：A,D
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于其考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益。
一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs 具有（ ）。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
答案：B
解析：
房地产投资信托基金的特征之一是流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而REITs 可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 （ ）
必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
正确答案：B
商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。
拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于（ ）日。
A.1
B.2
C.3
D.7
答案：B
解析：
本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。
某城市某类住房需求价格弹性系数为0，表明该城市该类住房需求价格弹性类型是( )。
A.单一价格弹性
B.完全无弹性
C.富有价格弹性
D.缺乏价格弹性
抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（ ）。
A.抵押人
B.继承人
C.担保人
D.抵押权人
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A.集体所有的土地使用权
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权的房地产
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。
21年房地产估价师考试真题8篇 第5篇
该房地产开发公司将商品房销售给购房者后，购房者办理的房屋所有权证书中的附图表明了所购房屋的权属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图是（ ）。
A．宗地图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
根据（ ），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。
A.消费者习惯
B.供给者习惯
C.政府规制
D.参与者的介入程度
E.品牌间的差异程度
答案：D,E
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。
A．功能落后
B．功能缺乏
C．环境污染
D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
正确答案：CD
[答案] CD
功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。
根据《保险法》，保险业务范围的类别有（ ）。
A.财产保险
B.责任保险
C.人身保险
D.信用保证保险
E.政策保险
答案：A,C
解析：
本题考查的是保险的业务范围。我国《保险法》将保险的业务范围规定为两大类：财产保险和人身保险。
规划设计条件附图包括的内容有（ ）。
A．建筑密度
B．地块区位和现状
C．道路红线坐标
D．建筑高度
E．容积率
正确答案：BC
BC附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
长期融资工具是指收回本金和利息要在一年以上的凭证，也包括没有回收期限的股票。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于住房公积金缴存的说法中，正确的是（ ）。
A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制
B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%
C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工
D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分
E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次
正确答案：ABE
住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括6部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。
21年房地产估价师考试真题8篇 第6篇
假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。
A、4.42%
B、8.11%
C、8.13%
D、9.54%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。预期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。参见教材P25。
(2012真题) 建设工程竣工验收由（）单位组织。
A.施工
B.建设
C.监理
D.工程质量监管
答案：B
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。
税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A．属于房地产开发企业
B．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。
A．2.4％
B．3.0％
C．3.8％
D． 7.2％
21年房地产估价师考试真题8篇 第7篇
如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。
某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2，建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？
答案：
解析：
理论上政府补偿和赔偿的内容应包括：
(1)政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据《中华人民共和国物权法》规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。
(2)《中华人民共和国物权法》规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主（或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。
一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有（ ）。
A.城市化水平的提高
B.房地产交易税费的减少
C.房地产本身价格的提高
D.家庭人口规模的减少
E.房地产开发建设要素价格下降
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是需求及其变动。一般来说，随着城市化水平的提高、家庭人口规模的减少、降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求。
甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )万元。
A.0～50
B.50～75
C.50～10O
D.100～150
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
房地产投资项目经济评价指标中，流动比率属于房地产开发投资的清偿能力指标。（ ）
答案：错
解析：
考点:经济评价指标体系。流动比率属于房地产置业投资的清偿能力指标。
陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2011年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10％配建公共租赁住房。2013 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。
代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（ ）。
A.甲级
B.乙级及以上
C.丙级及以上
D.暂定级及以上
答案：A
解析：
工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资 1 亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资 6000 万元人民币以下的工程招标代理业务。由此可知，代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为甲级。
经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )
21年房地产估价师考试真题8篇 第8篇
下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（ ）。
A．提高购房最低首付款比例
B．在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收
C．在买方市场的情况下，减少卖方的税收
D．减少房地产开发用地的供应量
E．建立严格的交易管理制度遏制房地产投机
答案：A,C
解析：
B项，如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；D项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨。E项，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件。
随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。
A．向下
B．平稳
C．不稳定
D．向上
跨县级行政区域的不动产登记，由某一县级行政区域的不动产登记机构办理。（）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。
项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（ ）
A.财务费用
B.折旧费
C.摊销费
D.修理费
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。
限额设计就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。 ( )
最高最佳利用原则必须同时符合（ ）标准。
A、法律上允许
B、技术上可能
C、经济上可行
D、价值最大化
E、公益最大化
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上允许；技术上可能；财务上可行；价值最大化。参见教材P166。
某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（ ）差别化战略。
A、形象
B、产品
C、人员
D、服务
答案：D
解析：
本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。参见教材P122。
房地产投资决策中常见的期权问题不包括（ ）。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.机会型期权
D.成长型期权
答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。
