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2021房地产估价师考试历年真题精选7章

发布时间：2021-07-18
2021房地产估价师考试历年真题精选7章

2021房地产估价师考试历年真题精选7章 第1章

某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（　）万元。

A.8160
B.8180
C.8260
D.8280

答案：A
解析：
本题考查的是复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160（万元）。

房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（　　）

答案：错
解析：
按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表2 所示。
表2　房地产资本市场的结构

房地产所有权划分中，所有权的种类包括（　）。

A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.独有
E.共有

答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建造物区分所有权

下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。

A、 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式

答案：B
解析：
贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。

某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50 元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30 元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是（　　）。

A．观察法
B．访问法
C．问卷法
D．实验法

答案：D
解析：
制定调查计划时的调查方法包括：①问卷法；②观察法；③访问法；④实验法。其中，实验法是用实验的方式，对调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。实验法要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。

形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。

A.消费者有购买房地产的意愿
B.消费者能够承受并支付得起房地产价格
C.城市经济高速发展
D.人口急剧增长
E.房地产供给大于房地产需求

答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。

路线价法主要适用于( )。

A、 城市街道两侧商业用地的估价
B、 旧建筑物的估价
C、 新建筑物的估价
D、 拆迁房屋的估价

答案：A
解析：
路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

根据以下材料，请回答 106～110 问题：

某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。

第 106 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。

A．人绿地率

B．停车位

C．用地性质

D．建筑密度

正确答案：C

房地产开发投资利润率的计算基数为（　）。

A、土地成本＋建设成本
B、开发完成后的房地产价值
C、土地成本＋建设成本＋管理费用
D、土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。

2021房地产估价师考试历年真题精选7章 第2章

TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ）。

A．原始价值高于账面价值

B．投资价值高于市场价值

C．谨慎价值低于市场价值

D．快速变现价值低于市场价值

正确答案：B

居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（　　）。

A．易受限制
B．独一无二
C．相互影响
D．不可移动

答案：C
解析：
房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。

答案：
解析：
（1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
（2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元
（3）该土地取得税费总额=V×3%
（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80万元
（5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元
（6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元
（7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78
V=1154.35万元
土地总价=1154.35万元
土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米
楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米

一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常成交价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。

已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70% 的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭由于 某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发 放）。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时,最多能得到多少抵押贷款？
【解】
(1)2004年1月1日住房市场价值
V=500 000 元X（1+ 5%)6=670 047. 82 元
(2)第一次抵押贷款月还款额

答案：
解析：
改错如下：

某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。

A.评估对象土地取得成本为196万元
B.应计算利息项目的总金额为535万元
C.土地取得成本的计息期为1.5年
D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E.开发利润为64.20万元

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，估价对象土地取得成本＝200×[1－1/（1＋6%）45]/[1－1/（1＋6%）50]≈196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）；（3）土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（万元）；（4）投资利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）；开发利润＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。P298。

某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试历年真题精选7章 第3章

申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。

A、 房地产估价师初始注册申请表
B、 房地产估价师执业资格证书
C、 业绩证明
D、 所在单位考核合格证明
E 个人家庭、工作简历

答案：A,B,C,D
解析：
除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。

某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/m2，比正常价格高8%，则正常价格为 ( )元/m2。

A．3130

B．3220

C．3241

D．3500

正确答案：C
[答案] C
3500÷(8%+1)＝3241(元/m2)

供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。

答案：错
解析：
供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。

某房地产开发项目采用20%的折现率计算出地项目净现值为16万元，该项目地财务内部收益率（ ）

A小于20%

B满足目标收益率要求

C大于20%

D不满足目标收益率要求

正确答案：C

某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。

请根据以上材料，回答下列问题：

第 110 题 w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。

A．向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

B．向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

C．向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同

D．W公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同

正确答案：C

国家的住房保障制度，仅指的是实物性保障，如廉租住房、经济适用住房等。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。除了实物性保障，住房保障制度还包括财政、金融、土地等政策性保障。P8～9。

根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

“甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（ ）。

A．城市规划行政主管部门

B．土地行政主管部门

C．建设行政主管部门

D．房产行政主管部门

正确答案：AB

抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（　）万元。

A.70
B.60
C.40
D.30

答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。

2021房地产估价师考试历年真题精选7章 第4章

按照增量存量细分，房地产二级市场包括（　　）市场。

A．土地使用权出让
B．土地使用权转让
C．新建商品住宅销售
D．新建写字楼出租
E．二手房买卖

答案：B,C,D
解析：
按增量存量细分，房地产市场可划分为：①一级市场，是土地使用权出让市场；②二级市场，是土地转让、新建商品房租售市场；③三级市场，是存量房地产交易市场。

建筑物的物质折旧包括（ ）

A．功能衰退

B．正常使用的磨损

C．环境恶化

D．意外的破坏损毁

E．城市规划改变

正确答案：BD
功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。

商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

边际收益是指每增加一个单位的产品销售量所减少的总收益。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2012 年，王某出租住房免征( )。

A.增值税
B.个人所得税
C.房产税
D.城镇土地使用税

答案：D
解析：
个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。2018 年12 月31 日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房免征增值税。

房地产估价业务来源渠道可归纳为“被动接受”和“主动争取”两大类。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：
方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。
方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。
根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

答案：
解析：
假设开发法
方案一：（旧厂房-批发市场）
第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
开发完成后的价值
V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n
＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1
V1＝12606.39 （万元）
（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）
补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元
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契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元
营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元
旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87-585.71
V0＝-813.83（万元）
不值得开发
方案二：（旧厂房-公寓）
开发完成后的价值V1＝8500×（2.64＋1.76）×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
补地价
现状容积率＝26400/12500＝2.112
改为公寓的容积率＝（26400＋17600）/12500＝3.52
改为公寓的居住用地地价（楼面地价）＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2）
补地价＝2873.6×（26400＋17600）－1500×12500＝10768.84 （万元）
契税＝4%×(10768.84＋V0)＝430.75＋0.04V0
更新改造成本及管理费用＝1500×（2.64＋1.76）/（1＋15%）0.75＝5945.95 （万元）
销售费用＝8500×（2.64＋1.76）×3%/（1＋15%）＝975.65 （万元）
旧厂房的市场价值V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5945.95－975.65
V0＝9986.43（万元）
按照最高最佳利用原则，该就厂房应该改造为住宅，它的市场价值为9986.43万元。

从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。

A、 开发商自行租售为主
B、 房地产管理部门负责销售
C、 委托物业代理
D、 房地产行业协会租售
E 业主委员会租售

答案：A,C
解析：
根据教材中房地产市场营销形式分析的内容。

报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。

2021房地产估价师考试历年真题精选7章 第5章

针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）

A.暂定金额
B.基本预备费
C.涨价预备费
D.工程建设其他费用

答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。参见教材P130。　

关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。

A．应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损

B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率

C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关

E．企业所得税税率为25%

正确答案：ACE
B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。

房地产估价师的注册有效期为（）年。

A.2
B.3
C.4
D.5

答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。参见教材P166。

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。（有修改）

A．存在效益外溢和转移

B．需要适时的更新改造投资

C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D．易受政策影响

正确答案：A

房地产估价机构采用合伙形式的评估机构，应当有（　）名以上的评估师。

A.2
B.3
C.5
D.6

答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。房地产估价机构采用合伙形式的评估机构，应当有两名以上的评估师。

借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，借款人有权要求担保公司以其本人或者第三人合法所有的房屋向借款人进行抵押反担保。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。

担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用。

下列房地产中，变现能力相对较强的是（　）。

A、用途专业的房地产
B、开发程度低的房地产
C、独立使用的房地产
D、不景气市场环境下的房地产

答案：C
解析：
考点:难以变现。独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。用途越专，转让越难。价值越大，也越难找到买家。

下列保险原则中，不适用于人身保险的是（ ）原则。

A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让

答案：D
解析：
本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。

2021房地产估价师考试历年真题精选7章 第6章

税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

商品房预售的条件之一是，投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并已经确定( )。

A.后续开发资金和施工措施
B.后续开发资金和质量保障措施
C.施工进度和竣工交付日期
D.施工和质量保障措施

答案：C
解析：
《城市商品房预售管理办法》及《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010] 53 号)规定，商品房预售应当符合以下条件：——四证
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得①土地使用权证书；
(2)持有②建设工程规划许可证和③施工许可证；
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（　）万元。

A、267.35
B、287.86
C、298.84　 　
D、300.86

答案：D
解析：
考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。

国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（　）

答案：错
解析：
考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。

下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为（ ）。

A．一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的 建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的 效果，作为开发建设项目投资决策的依据

B．银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件，实际上，他们不必 对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款

C．项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备 进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约

D．在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了 建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行

E．未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划

正确答案：ABCD
项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。

利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据应给予较小权重。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是移动平均法。利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重。参见教材P391。

长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。( )

答案：错
解析：
[知识点] 长期趋势法基本论述

大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。 ( )

答案：对
解析：

2021房地产估价师考试历年真题精选7章 第7章

(2014真题) 关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是（）。

A.GNP=GDP+对外要素收入净额
B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等
C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标
D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP

答案：D
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。选项D，凡是本国公民（包括本国国民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。

下列房地产中，不得拍卖的是 ( )。

A.共有房地产
B.集体土地上的厂房
C.尚在诉讼中权属有争议的房地产
D.划拨用地上的住宅

答案：C
解析：
房地产拍卖标的应具备的条件——必考点
(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书)；
2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
4)权利人对房地产的处分权受到限制的；
5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
7)国家依法收回土地使用权的；
8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。 （ ）

正确答案：×
写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商

承租人经（　）同意，可以依法将承租房屋转租。

A.开发商
B.政府职能部门
C.出租人
D.中介人

答案：C
解析：
本题考查的是商品房屋转租。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。

若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。 ( )

答案：对
解析：

(一)对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。

建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( )计算折旧。

A．土地使用权年限

B．建筑物经济寿命

C．建筑物尚可使用年限

D．建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限

正确答案：B

市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。

A．经营成本

B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

正确答案：D

受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某商品住宅楼于2013年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2014年10月30日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼屋面防水最低保修期限应至（　）。

A.2014年10月29日
B.2015年10月29日
C.2017年10月29日
D.2018年10月29日

答案：D
解析：
本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。在正常使用下，屋面防水的最低保修期限为3年，即从2014年10月30日至2017年10月29日，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，施工单位对在正常使用下，对屋面防水的最低保修期限为5年，因此保修期至2018年10月29日。

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