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21年房地产估价师考试历年真题精选6辑

发布时间：2021-07-15
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑

21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第1辑

在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。

A．2500

B．3500

C．3600

D．3000

正确答案：C
20000×60%×3000＝3600(万元)

下列表述中，不正确的是（ ）。

A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地时可以一同处分

B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告

C．甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》利《住它使用说明书》

正确答案：ACD

消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是（　　）。

A．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求
B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求
C．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求
D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

答案：A
解析：
影响商品需求的因素中，消费者对商品未来价格的预期一般表现为：①消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量；②消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。

以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（　）。

A、时间类参数
B、资金类参数
C、融资类参数
D、评价标准类指标

答案：B
解析：
考点:选择基础参数。经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。

下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（　）。

A.消费者的收入水平增加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨

答案：C
解析：
本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

正确答案：A
[答案] A
现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用。转换用途的条件是：预计、转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需要的费用。

21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第2辑

一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。

A、 有15名以上专职注册房地产估价师
B、 专业技术人员达70%
C、 法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D、 专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E 股东中有3名以上专职注册房地产估价师

答案：A,C,D,E
解析：
[知识点] 房地产估价机构分支机构监管

某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（　）。

A.平均发展速度法
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法

答案：C
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。

因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。

某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
本估价项目的估价结果不包括（　　）。

A.屋面及室内装修修缮费用
B.损坏家具家电维修费用
C.房屋使用人周转安置费用
D.房屋市场价值的减损额

答案：D
解析：
由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D 项，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。

(2015年真题) 一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。

A.53.80
B.55.47
C.55.54
D.58.79

答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。

21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第3辑

估价中的不同意见记录（　）。

A.应作为估价资料保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存

答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存

使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（　）。

A、列出需要进行模拟的因素
B、分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布
C、选择概率分析使用的财务评价指标
D、通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

答案：B
解析：
本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。

保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过( )列支。

A.物业服务费
B.房屋保险费
C.专项维修资金
D.其他费用

答案：C
解析：
《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(≠交付使用后≠保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（　　）。

A．相互影响性
B．寿命长久性
C．数量有限性
D．保值增值性

答案：A
解析：
房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。经济学所讲的外部性又称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为：①有利的外部性，又称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价；②有害的外部性又称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。

反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。标志是统计认识的终点。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

关于该项目，下列说法不正确的有( )。

A、 竣工验收后即可以交付使用
B、 提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C、 小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D、 业主委员会应由业主选举产生

答案：A,C
解析：

21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第4辑

下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)

A．工商行政主管部门

B．民事主管部门

C．民政主管部门

D．司法行政主管部门

E．文化行政主管部门

正确答案：ADE

市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括( )等。

A、 统一采用总价
B、 统一面积单位和内涵
C、 统一付款方式
D、 统一币种和货币单位
E 统一采用单价

答案：B,C,D,E
解析：

某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（　　）。

A．一般投资机会研究
B．特定项目投资机会研究
C．详细可行性研究
D．辅助研究

答案：D
解析：
辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。如开发商拟开发绿色住宅时，就可能需要对绿色住宅技术及其应用进行专题研究，包括绿色住宅技术、技术可获得性及其成本、国家相关鼓励或优惠政策、市场对绿色住宅的认可程度和支付意愿等
。

王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2，那么，可出租面积应为( )。

A．33m2

B．40m2

C．43m2

D．47m2

正确答案：B
[答案] B 根据建设部作出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。因此，正确答案为

集体土地未经依法( )不得出让。

A.征用
B.征收
C.批准
D.备案

答案：B
解析：
集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。

某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为 200 万元，则应纳房产税最低税额为（　　）万元。

A．1.44
B．1.68
C．1.92
D．2.16

答案：B
解析：
自用的地下建筑，对于商业和其他用途房产，以房屋原价的 70％～80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1－（10％～30％）]×1.2％。则该企业自用的地下商业用房应纳房产税最低税额为：200×[1－30％]×1.2％=1.68（万元）。

21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第5辑

资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。

A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本

答案：C
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。

居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。

A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

答案：B
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000；甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200；甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。P233。

土地使用者向国家支付75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：

按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应在该合同签订之日起( )日内向政府有关管理部门登记备案。

A、 15
B、 20
C、 30
D、 90

答案：C
解析：
[知识点] 商品房预售

根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是( )。

A.无柱的雨篷
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.房屋内高度在2.20m 以上的技术层
D.与室内不相通的装饰性阳台

答案：B
解析：
计算一半建筑面积的范围
1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第6辑

下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（　）。

A、指数平滑法
B、市场因子推演法
C、德尔菲法
D、销售人员意见综合法

答案：A
解析：
考点:市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。

政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。

A、 调控土地供应计划
B、 城市规划指导
C、 控制人口
D、 税收调节

答案：C
解析：
因为政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式包括调控土地供应计划、城市规划指导、税收调节。

以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（　　）的70％。

A．评估价值
B．实际价值
C．投资价值
D．出让金收入

答案：A
解析：
为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2 年。

房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。

答案：对
解析：
为了内部管理的需要，对企业内部的部门单独加以核算，并编制出内部会计报表，企业内部划出核算单位也可以视为一个会计主体。

按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（ ）。

A.土地使用权转让市场
B.存量房地产交易市场
C.土地使用权出让市场
D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场

答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场细分。P38。

关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。

A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走
B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命
C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

答案：C
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分忻判断得出的。参见教材P235。

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