21年房地产估价师考试试题题库6篇 第1篇
房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的种类。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。
购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期
（ ）。
A．小于5年
B．在5～6年之间
C．在6～7年之间
D．在7～8年之间
财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（ ）左右。
A.5%
B.8%
C.10%
D.15%
答案：C
解析：
本题考查的是投资估算。财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。
随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度，开始实施抵押贷款证券化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用400元/m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元;在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%;销售税费预计为售价的6%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。
【解】设该旧厂房的正常购买总价为V:
获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求
B．提高服务质量
C．恰当的宣传
D．低收费
E．最大限度压缩估价作业期
是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
A．收益期限
B．收益时点
C．估价终点
D．估价范围
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。
21年房地产估价师考试试题题库6篇 第2篇
评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。
A、9175
B、9400
C、9450
D、9775
答案：B
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2、采用假设开发法的两种续建方案的测算结果分别为9550元/m2、10000元/m2，按照最高最佳原则，选取10000元/m2的测算结果。综合测算结果为：（8800+10000）/2=9400元/m2。参见教材P166～171。
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
答案：
解析：
估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：
(1) 土地权属状况；
(2)房屋产权状况；
(3)该房地产是否符合规划要求；
(4) 土地使用基本状况；
(5)建筑物基本状况。
职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额. （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于工程量清单的表述中，错误的是（ ）。
A.工程量清单是由投标人编制的
B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位
C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责
D.工程量清单的描述对象是拟建工程
答案：A
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
经济是用住房供应实行申请、批审何公示制度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A.净经营收入
B.经营费用
C.有效毛收入
D.空置和收租损失
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化是业主最关心的问题。参见教材P367。
房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。
A．投资资金量和预期收益资金
B．资金流通方式和对策
C．出租、出售或经营形态
D．物质形态和货币形态
正确答案：D
房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。
21年房地产估价师考试试题题库6篇 第3篇
银行不运用或较少运用自己的资产，以（ ）的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。
A.本人
B.中间人
C.客户经理人
D.资本持有人
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。中间业务是指银行不运用或较少运用自己的资产，以中间人的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（ ）。
A、收益资本化法
B、修复费用法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。
下列关于房地产业的表述中，正确的有（ ）。
A.房地产开发企业的收入具有连续性
B.房地产估价业是房地产市场运行的润滑剂
C.从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识.丰富的估价实践经验和良好的职业道德
D.物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大
E.房地产估价业.房地产经纪业和物业管理业都是知识密集和劳动密集的行业
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产业的细分。选项A错误，房地产开发企业的收入具有不连续性；选项B错误，房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂；选项E错误，房地产估价业是知识密集型行业，房地产经纪业和物业管理也是知识密集和劳动密集的行业。
房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。
A．产品调查
B．价格调查
C．市场需求质量调查
D．分销渠道调查
E．促销策略调查
正确答案：ABDE
[答案] ABDE 市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。
城市总体规划和建制镇总体规划的近期建设规划期限分别为8年和3～5年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
零售商业物业的商业辐射区域通常包括（ ）。
A、核心区域
B、影响区域
C、主要区域
D、次要区域
E、边界区域
答案：C,D,E
解析：
考点:零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。
已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。
A、7.78%
B、8.28%
C、13.21%
D、14.21%
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率＝3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%＝7.78%。
21年房地产估价师考试试题题库6篇 第4篇
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。
A．3人(含3人)以上
B．5人(含5人)以上
C．7人(含7人)以上
D．9人(含9人)以上
正确答案：A
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应指派3人(含3人)以上单数成员组成鉴定组
决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。
A．均衡原理
B．预期原理
C．竞争原理
D．替代原理
正确答案：D
[答案] D
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（ ）。
A、所有权预告登记
B、抵押权预告登记
C、转移登记
D、抵押登记
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。
下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（ ）。
A、估价委托人一定是估价对象权利人
B、估价对象权利人一般是估价利害关系人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价委托人一定是估价报告使用人
答案：B
解析：
本题考查的是估价当事人。选项A、C错误，在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人；选项D错误，估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人, 也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
答案：B
解析：
风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段
运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，右采用现金流量折现法计算，则该待开
发房地产开发经营期的起点应是（ ）。
A 待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B 待开发房地产建设发包日期
C 取得待开发房地产的日期
D 房地产开发完成并投入使用的日期
21年房地产估价师考试试题题库6篇 第5篇
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。 （ ）
甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（ ）。
A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m2
房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。( )
答案：对
解析：
[解析] 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态
比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（ ）。
A、区位相近
B、权利性质相同
C、面积相等
D、档次相当
E、建成年份相同
答案：A,B,D
解析：
考点:选取可比实例的要求。可比实例的房地产应与估价对象房地产相似，包括：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。
所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ ）
答案：错
解析：
《城乡规划法》规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。
合同履行中，履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。参见教材P415。
在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ）。
A．商品证券
B．货币证券
C．资本证券
D．投资证券
正确答案：C
证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。其中，资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。
21年房地产估价师考试试题题库6篇 第6篇
可行性研究费一般占项目总投资的（ ）。
A．1%～2%
B．2%～4%
C．1%～3%
D．1%～4%
临时用地必须办理报批手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释，三者的关系为（ ）。
A.价格效应=替代效应－收入效应
B.价格效应=收入效应－替代效应
C.价格效应=替代效应+收入效应
D.替代效应=价格效应+收入效应
答案：C
解析：
本题考查的是需求及其变动。价格效应、替代效应和收入效应的关系为：价格效应=替代效应+收入效应。
《城乡规划法》的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。
A、 市场供求关系
B、 房地产管理部门
C、 业主的愿望
D、 建筑质量
答案：A
解析：
因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。
下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（ ）。
A、房地产抵押估价
B、房屋征收评估
C、房地产司法拍卖估价
D、房地产转让估价
E、房地产投资信托基金估价
答案：B,C
解析：
考点:合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（ ）。
A．发行可转换债券
B．发行普通股股票
C．发行优先股股票
D．发行公司债券
答案：D
解析：
公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。
