房地产估价师模拟试题5节 第1节
答案：对
解析：
非承重墙——是只承受自身重量的墙，不承受上部传来荷载的墙。非承重墙包括①自承重墙和②框架墙。③框架墙是指在框架结构中，④填充在框架间的墙，它的重量由楼板、梁、柱承受。建筑中的⑤隔墙也属于非承重墙。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务。（ ）
答案：错
解析：
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。（ ）
答案：对
解析：
受众多因素影响的动态序列，经过修匀后可以剔除季节波动、循环波动和不规则波动等因素的作用，从而使现象在长期内呈现出逐渐上升或下降的基本变动趋势。长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
关于估价方法选用的说法，正确的有（）。
A.所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D.影剧院一般适用比较法和成本法估价
E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
答案：B,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上，再根据捜集到的资料的数量和质量等情况，正式确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空 罝，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P215、409。
无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ）
在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。( )
所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书
答案：错
解析：
《城乡规划法》规定：“①按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，②以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。
房地产估价师模拟试题5节 第2节
（ ）主要解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。
A．《城市规划法》
B．《城市房地产管理法》
C．《土地管理法》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（ ）。
A.动态分析法测算结果精确
B.静态分析法测算过程相对复杂
C.动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间
D.静态分析法测算结果比较粗略
答案：B
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。静态分析法测算过程相对简单。
厂商经营决策的利润最大化原则是( )。
A.边际收益大于边际成本
B.边际收益大于平均成本
C.边际收益大于平均收益
D.边际收益等于边际成本
答案：D
解析：
边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则(或亏损最小条件)。
【2012真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。
A.估价方法选用恰当
B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C.计算公式和计算过程正确无误
D.各种估价方法的测算结果一致
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。
交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（ ）。
A．避强定位方式
B．产品差别化方式
C．对抗性定位方式
D．重新定位方式
一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有（ ）。
A、比较财务报表
B、比较资产负债表
C、比较百分比财务报表
D、比较财务比率
E、图解法
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是财务分析。一般而言，在对企业财务状况作趋势分析时，常用的方法主要有比较财务报表、比较百分比财务报表、比较财务比率、图解法等。
房地产估价师模拟试题5节 第3节
自2016年1月1日至2018年12月31日，对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。自2016年1月1日至2018年12月31日，对于公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。
市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。
以下权利中属于有益物权的是（ ）。
A．抵押权
B．典权
C．建筑物区分所有权
D．质权
发行金融债券的金融机构，一般都具有雄厚的资金实力，资信度较高，利率也比同期存款利率低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本
答案：C
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。
以下属于估价报告内存质量的有（ ）。
A．估价结果的准确性
B．估价方法选用的正确性
C．参数选择的合理性
D．文字表述水平
E．文字格式及印刷质量
正确答案：ABC
估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。前者是估价报告的内存质量。后者是估价报告的外在质量。
房地产的供给弹性主要有( )。
A、 供给的社会弹性
B、 供给的人口弹性
C、 供给的价格弹性
D、 供给的要素弹性
E 供给的经济弹性
房地产估价师模拟试题5节 第4节
某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。
A．2600.00
B．2386.30
C．2832.84
D．3003.45
2017 年7 月，某房地产开发公司投资开发建设一普通商品住房项目，总投资15 亿元，则该项目资本金应不低于( A )亿元。
A.3 B.4.5
C.6 D.1.5
答案：A
解析：
保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。15 亿元×20％=3 亿元。
甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。
该在建工程抵押估价，原则上应由（）委托。
A.甲企业
B.乙银行
C.甲企业和乙银行共同
D.甲企业和乙锒行协商
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。参见教材P125。
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。参见教材P166～170。
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和来利用土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（ ）
答案：错
解析：
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：①忽视投资项目中的柔性价值；②忽视投资机会的选择；③忽视了房地产项目的收益成长。
会计处理程序的第一个关键步骤是（ ）。
A.填制记账凭证
B.登记账簿
C.复式记账
D.会计报表
答案：A
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证是会计处理程序的第一个关键步骤。
房地产估价师模拟试题5节 第5节
房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 ( )引起的。
A、 特质性
B、 有用性
C、 稀缺性
D、 有效需求
E 应急性
答案：B,C,D
解析：
房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与没施的建设费用均不能计人商品住宅的价格中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元／m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（ ）。
A．使用面积的购买单价为12500元／m2
B．建筑面积的购买单价为12000元／m2
C．名义价格为180万元
D．实际价格为180万元
E．现房价格低于180万元
答案：B,C,D
解析：
使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m2[也可以进行以下计算后得出结论：使用面积的购买单价=15000元/m2×120m2÷（120－20）=18000（元/m2）]；建筑面积的购买单价=1.5×120/（120+30）=1.2（万元/m2）；名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m2×120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。
某房产年折旧率为1．6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应为完好房。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列金融工具中，银行汇票属于( )。
A.直接金融工具
B.短期信用工具
C.商业信用工具
D.消费信用工具
答案：B
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
