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2021房地产估价师模拟试题5卷

发布时间：2021-07-16
2021房地产估价师模拟试题5卷

2021房地产估价师模拟试题5卷 第1卷

下列属于地貌的是（　）。

A.山地
B.房屋
C.道路
D.河流

答案：A
解析：
本题考查的是地形图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。

优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某宗房地产的土地价值占总价值的55%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是（　）。

A、5.5%
B、5.9%
C、6.0%
D、6.3%

答案：B
解析：
考点:投资组合技术。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。

廉租住房单套建筑面积应当在（　）㎡以内。

A、30
B、50
C、60
D、90

答案：B
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50㎡以内，保证基本居住功能。参见教材P7。

某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求（ ）。

A．完全无弹性

B．为单一弹性

C．富有弹性

D．缺乏弹性

正确答案：D

2021房地产估价师模拟试题5卷 第2卷

房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。

A、 1067元/m2
B、 1070元/m2
C、 1084元/m2
D、 1141元/m2

答案：C
解析：
[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)

中国人民银行的主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

A房地产开发公司在B市城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为1000万元，建筑工期为5个月。A房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件，其到位资金原则上不少于（）万元。

A、100
B、300
C、500
D、800

答案：C
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。1000万元×50％=500万元。

（　）是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证。

A.投保单
B.保险单
C.暂保单
D.批单

答案：C
解析：
本题考查的是保险合同。暂保单是在某些情况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证。

2021房地产估价师模拟试题5卷 第3卷

某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。

A．35．00

B．56．29

C．86．29

D．180．00

正确答案：C

房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

（　）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.公共配套设施建设费
B.小区物业管理费
C.基础设施建设费
D.“三通一平”等土地开发工程费

答案：C
解析：
本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

经营性国有土地使用权可以通过（　）方式取得。

A.行政划拨
B.招标出让
C.拍卖出让
D.协议出让
E.挂牌出让

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让，适用于某些非盈利性用地。

甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

正确答案：
1．估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
2．估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
3．设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。
4．购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。    

2021房地产估价师模拟试题5卷 第4卷

假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )

正确答案：×
[答案] ×
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。

下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（　　）。

A．法定存款准备金率
B．再贴现利率
C．公开市场业务
D．贷款额度控制

答案：D
解析：
选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。ABC 三项属于一般性货币政策工具。

某房地产在2006年3月的价格为2009元/ m2，现在调整为2006年9月的价格。已知

该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7

和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/ m2。

A 2700.8 B 2800.1 C 2800.8 D 2817.7

正确答案：D

关于假设开发法的说法，错误的是（）。

A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

答案：D
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。选项A，只要可以预测开发完成后的收益（如出租或自营用途的房地产），就可以用收益法求取开发完成后的价值；选项B，动态分析法，不需要测算利息和开发利润，体现在折现过程中；选项C，扣除项目在价值时点时还没发生，是未来具体发生的时点发生的；选项D，在预测开发完成后的价值时，不能将估价时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值，要做市场状况调整，如结合未来的变动趋势，如长期趋势法。

王某已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值为100 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。2012 年7 月1 日，王某将该住房以125 万元转让，应缴纳个人所得税（　　）万元。

A．0
B．4
C．24
D．25

答案：C
解析：
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。本案例，王某应缴纳个人所得税=（125－5）×20％=24（万元）。

2021房地产估价师模拟试题5卷 第5卷

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( )。

A．招标出让国有土地使用权

B．拍卖出让国有土地使用权

C．协议出让国有土地使用权

D．租赁国有土地使用权

E．抵押国有土地使用权

正确答案：ABC
[答案] ABC  除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。

在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（　　）。

A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力

答案：A
解析：
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（　）确定是否进行投资。

A、等待投资型期权估价
B、放弃型期权估价
C、成长型期权估价
D、柔性期权估价

答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权估价，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。参见教材P245。

有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有( )。

A、 抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B、 住房公积金管理中心可能是抵押权人
C、 贷款年限不得超过20年
D、 担保公司也有可能是抵押权人

答案：A,D
解析：

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