21年房地产估价师预测试题7辑 第1辑
单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金具有义务性的特点，又称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户，并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。
从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。
A．物理结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．总量结构
下列财务指标中反映企业营运能力的有（ ）。
A.资产负债率
B.存货周转率
C.存货周转天数
D.应收账款周转率
E.应收账款周转天数
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标包括存货周转率和存货周转天数，应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转天数。
经业主同意的其他费用是指业主或者业主大会按规定同意由业主开支的费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。经业主同意的其他费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
房地产开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（ ）。
A.市政设施接驳的谈判与协议
B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户
C.初步确定目标市场.售价或租金水平
D.申请办理《建设工程施工许可证》
E.制定项目开发过程的监控策略
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。
21年房地产估价师预测试题7辑 第2辑
在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，可以采取行政手段进行管理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是管理规约制度。业主之间在物业服务过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》规定管理规约对全体业主具有约束力。
建筑安装工程费用中，不属于措施项目费的是（ ）。
A.安全文明施工费
B.冬雨季施工增加费
C.夜间施工增加费
D.材料费
答案：D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用，包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。
下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有（ ）。
A．股票
B．期货
C．工业产权
D．非专利技术
E．建设用地使用权
答案：C,D,E
解析：
房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25％。
3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（ ）m2。
A.600.83
B.618.33
C.686.66
D.706.67
答案：D
解析：
3 幢建筑二层以上每层建筑面积=（17000／3－720）m2／（8－1）层=706.67m2。
21年房地产估价师预测试题7辑 第3辑
我国城市土地收购储备过程中的，土地储备贷款，应属于担保贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
已动工开发但建设用地面积占应开发建设用地面积不足（ ），中止开发建设满一年的国有建设用地认为是闲置土地。
A.1/3
B.1/2
C.1/4
D.1/5
答案：A
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于（ ）。
A．向投资者分配
B．提取法定盈余公积金
C．缴纳企业所得税
D．弥补企业5 年内的累计亏损
答案：D
解析：
税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光物理烟雾。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题7辑 第4辑
单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个专用存款账户。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值误差的范围。
A、 使用估价对象房地产的实际成交价格
B、 使用政府公布的房地产交易指导价格
C、 使用近1年内房地产的平均成交价格
D、 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
答案：D
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。房地产估价是对房地产价格的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。英国和其英联邦国家，法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。解决此题的关键在于在比较的基础上进行记忆。
注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前( )日内办理注册手续。
A.10
B.20
C.30
D.60
答案：C
解析：
注册结构工程师注册有效期为2 年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30 日内办理注册手续。
订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师预测试题7辑 第5辑
房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。( )
正确答案：×
[答案] × 房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。
房地产开发企业的经营承办主要包括（ ）
A土地转让成本
B经营管理费用
C配套设施销售成本
D商品房销售成本
E现金报酬率
市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
A 环境 B 地形地势 C 外部配套设施 D 内部基础设施完备程度 E 装饰装修
不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（ ）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。
A.住宅项目
B.写字楼项目
C.商业购物中心项目
D.工业或仓储项目
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m2，则该房地产的适合价格为（ ）元。
A．330000
B．335500
C．336000
D．336500
21年房地产估价师预测试题7辑 第6辑
使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.5mm。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。
某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A.电费
B.物业管理费
C.水费
D.供暖费
E.房地产税
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。
市级购物中心的建筑规模一般都在（ ）㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A、8000
B、1万
C、2万
D、3万
答案：D
解析：
考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
商业银行的最基本职能是（ ）。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，可以不再领取施工许可证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是施工许可管理。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
21年房地产估价师预测试题7辑 第7辑
业主应履行的义务有（ ）。
A．遵守业主公约、业主大会议事规则
B．遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度
C．按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况
D．按时交纳物业服务费用
E．法律法规规定的其他义务
正确答案：ABDE
按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。
某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（ ）元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
关于价值时点的说法，错误的是（ ）。
A.价值时点可以是过去.现在或将来
B.价值时点是由估价目的决定的
C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D.价值时点与实地查勘日期可以不一致
答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。
在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑电气设备。在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。
进行概率分析时，首先需要做的是（ ）。
A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率
B、选择概率分析使用的财务评价指标
C、列出需要进行概率分析的不确定性因素
D、分析确定每个不确定性因素发生的概率
答案：C
解析：
考点:概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的财务评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。
