21年房地产估价师模拟试题8节 第1节
某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增0·5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?
正确答案：
根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为（ ）。
A.估价作业开始日期
B.估价对象实地查勘之日
C.价值时点
D.估价报告出具之日
答案：D
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。P424。
答案：错
解析：
本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或者金额多记错误采用红字更正法。参见教材P377。
为评估某住宅2004年10月1曰的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1．087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/㎡。
A．3790
B．4238
C．4658
D．4663
当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。
A．容积率
B．建筑高度
C．建筑规模
D．建设工程
房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。
A.利润为零
B.容许的最低经济效益指标
C.期望的最高经济效益指标
D.最可能实现的经济效益指标
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产投资项目盈亏平衡分析中临界点分析是对应项目达到目标收益率的分析，而保本点分析是对应项目利润为零时的分析。
21年房地产估价师模拟试题8节 第2节
中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的，应予追诉。
答案：错
解析：
本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。中介组织人员提供虚假证明文件案，涉嫌给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在50万元以上的；虽未达到上述数额标准，但因提供虚假证明文件，受过行政处罚二次以上，又提供虚假证明文件的；造成恶劣影响的，均应予追诉。@##
在建设工程项目的划分上，排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程项目的划分。分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的，如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。参见教材P135。
某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7 %，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为（ ）。
A．0.0725
B．0.073
C．O.069
D．O.076
正确答案：D
70%×7%+(1—70%)×9%＝O.076
某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（ ）万元。
A．1800
B．2040
C．2100
D．2380
答案：对
解析：
纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。其中，加重纳税人负担的措施包括：①附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。②加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10％，加二成等于加正税的20％，依此类推。
投资决策分析主要包括市场分析、（ ）和投资决策三部分工作。
A、风险控制
B、项目调研
C、项目财务评价
D、资金管理
答案：C
解析：
考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。
21年房地产估价师模拟试题8节 第3节
可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有（ ）。
A．项目总投资估算
B．项目投资来源、筹措方式的确定
C．国民经济评价
D．丁程建没计划的分析
E．结论及建议
正确答案：ABC
ABC项目经济及社会效益分析内容除了包括A、B、C项外，还包括开发成本估算；销售成本、经营成本估算；销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算；财务评估；风险分析；项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。
关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
A、重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B、重新购建价格相当于账面价值
C、重新购建成本是客观的重新购建成本
D、建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本
E、土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案：C,D
解析：
考点:重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定价值、确定其土地使用权价格。
建设工程发生质量事故，有关单位应当在（ ）小时内上报。
A.1
B.12
C.24
D.48
答案：C
解析：
本题考查的是建设工程质量管理。建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A、该市人民政府土地管理部门
B、该区人民政府土地管理部门
C、该区人民政府
D、该市人民政府
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
拆除代管房屋，在双方达成一致的情况下，可以请公证机关公证。（ ）
21年房地产估价师模拟试题8节 第4节
拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
资本化率是（ ）的倒数。
A．毛租金乘数
B．潜在毛租金乘数
C．有效毛收入乘数
D．净收益乘数
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种
C．单位活期存款以每月月末的30 日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。（ ）
正确答案：√
公共设施用地：是指居住区级及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。
序数效用论采用的分析方法是（ ）。
A.边际成本分析法
B.边际效用分析法
C.无差异曲线分析法
D.有差异曲线分析法
答案：C
解析：
本题考查的是效用。序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。
2014年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为50万m2，商品住房空置时为450万m2，则该市2014年末的商品住房空置率是（ ）
A.9%
B.12%
C.15%
D.20%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场指标。商品住房空置率=商品住房空置量/同期商品住房存量=450/3750=12%。
21年房地产估价师模拟试题8节 第5节
在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是( )万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
正确答案：C
[答案] C
20000×60%×3000＝3600(万元)
关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A.降低流动性风险
B.发行费用高
C.容易分散股权
D.房地产企业首选的重要融资方式
答案：A
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。
间接融资的优点在于（ ）。
A．筹资上可以积少成多
B．安全性比直接融资高
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平
E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束。
正确答案：ABD
C选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。
某城市不同地区所有新开盘房地产价格如表2 所示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是（ ）元/m^2。
A．2870
B．3330
C．3430
D．3460
资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于速度指标的表述中，正确的有（ ）。
A.发展速度和增长速度都是相对指标
B.定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度
C.环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度
D.增长速度反映现象增长程度
E.发展速度表明现象在一定时期内的发展方向和程度
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是速度指标。选项B错误，定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。
21年房地产估价师模拟试题8节 第6节
以招标方式进行土地使用权出让时，评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为（ ）人以上的单数。
A.三
B.五
C.七
D.九
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。
某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。
在现在流量图上，横坐标轴“0”点 所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（ ）。
A.收益相对不稳定
B.收入现金流的主要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性差
答案：B
解析：
本题考查的是房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。
影响房地产价格的经济因素主要有( )。
A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B．社会发展状况、房地产投机和城市化
C．财政收支及金融状况、利率
D．物价、汇率、居民收入
E．人口数量、行政隶属变更、居民收入
正确答案：ACD
[答案] ACD
B选项属于社会因素，E选项属于人口因素和行政因素。
边际消费倾向，指的是（ ）。
A、成本每增加一个单位所引起的售价变化
B、售价每增加一个单位所引起的需求变化
C、收入每增加一个单位所引起的消费变化
D、产能每增加一个单位所引起的利润变化
答案：C
解析：
考点:经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
21年房地产估价师模拟试题8节 第7节
土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在正常使用情况下，开发商对销售的商品住宅的保修项目保修期限为1年的有（）等。
A.屋面防水
B.管道渗漏
C.顶棚抹灰层脱落
D.管道堵塞
E.卫生洁具
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是商品房交付使用。屋面防水的保修期为3年，管道堵塞的保修期为2个月。
房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。
对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是人口因素。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。
该项目竣工后，说法不正确的有（ ）。
A．竣工验收后即可以交付使用
B．提倡采用招标方式来选择物业管理公司
C．小区特约性物业管理服务费实行政府定价
D．业主委员会应由业主选举产生
21年房地产估价师模拟试题8节 第8节
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由出租人向承租人支付租金的行为。”（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。
A．利润为零
B．允许的最低经济效益指标
C．最大费用
D．最大利润
下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（ ）。
A、估价工作的主要内容及质量要求
B、估价工作的具体步骤及时间进度
C、估价工作的人员安排
D、委托方的协助义务
答案：D
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。X取4，5744＋563×4＝7996。参见教材P384～386。
部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。（ ）
答案：对
解析：
在中华人民共和国境内，必须进行招标的工程建设项目包括：①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；②全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；③使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；④法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。
下列关于贴现债券的表述正确的有（ ）。
A.贴现债券，也称贴水债券
B.贴现债券，也称附息债券
C.指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行
D.到期时按券面价值偿还本金的债券
E.其发行价格与券面价值的差价即为利息
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是债券的分类。选项B错误，贴现债券，也称贴水债券，不同于附息债券。
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3—9:
如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。
A. 22.22% B.33.61%
C. 36.55% D.37.80%
