21年房地产估价师试题6卷
发布时间：2021-07-15
21年房地产估价师试题6卷 第1卷
(2011真题) 2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。
A.20%
B.25%
C.30%
D.35%
B.25%
C.30%
D.35%
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
建筑制图中，根据“国标”规定，总图以厘米为单位。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。
A.财务决算报告
B.施工人员变动情况
C.竣工图
D.物业服务企业招标文件
B.施工人员变动情况
C.竣工图
D.物业服务企业招标文件
答案：C
解析：
【考点】竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。
某房地产经纪人2005年1～7月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是( D)。
A.50％
B.100％
C.150％
D.200％
B.100％
C.150％
D.200％
答案：D
解析：
计划完成相对指标——是指社会经济现象在计划期内实际完成数与计划任务数之比的综合指标。
某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200 万元，则其应纳土地增值税适用税率为( )。
A.0
B.20％
C.30％
D.50％
B.20％
C.30％
D.50％
答案：D
解析：
土地增值额占扣除项目金额比例：2200/1200=183.33%，100％＜183.33%≤200%。
为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：
土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%；
土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40% -扣除项目×5%；
土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%；
土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。
为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：
土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%；
土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40% -扣除项目×5%；
土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%；
土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。
消费者市场的特点包括（ ）。
A.广泛性
B.发展性
C.伸缩性
D.固定性
E.替代性
B.发展性
C.伸缩性
D.固定性
E.替代性
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。
21年房地产估价师试题6卷 第2卷
需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的（ ）。
A.数量
B.能力
C.质量
D.总和
B.能力
C.质量
D.总和
答案：A
解析：
本题考查的是需求及其变动。需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（ ）。
A、销售费用、销售税费和开发利润
B、销售费用、销售税费和投资利息
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、投资利息和开发利润
B、销售费用、销售税费和投资利息
C、销售费用、销售税费和购地税费
D、销售费用、投资利息和开发利润
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势法。房地产价格是波动的，在短期内通常难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。
张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是( )。
A.张某
B.李某
C.赵某
D.甲保险公司
B.李某
C.赵某
D.甲保险公司
答案：B
解析：
被保险人——享有向保险人要求保险损失赔偿或给付保险金的法人或自然人。
受益人——是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。
受益人——是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。
为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
答案：C
解析：
考点:房地产权益的含义。该宗地土地面积2000m2，建筑密度30%，故建筑物的基底总面积为600m2，容积率为3，故总建筑面积可以为6000m2，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。
21年房地产估价师试题6卷 第3卷
(2014真题) 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为15000平方米，其中：已被人民法院预查封1000平方米。经批准可预售的建筑面积为14000平方米，其中：有3000平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。
A.进行实地查勘
B.调查了解法定优先受偿权利情况
C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》
D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元
B.调查了解法定优先受偿权利情况
C.要求甲公司提供《国有土地使用证》和《房屋所有权证》
D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元
答案：A,B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。同时，房地产估价机构需要调查了解法定优先受偿权利情况。
下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是( )。
A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏
B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例
C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号
D.标高的单位用毫米计
B.结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例
C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号
D.标高的单位用毫米计
答案：D
解析：
标高的单位用米记，按“国标”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。
标高分绝对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。这也就是一般所说的“海拔标高”。但为简明起见，工程图纸一般都用相对标高。即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0. 000”表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“+”号；低于它的负值，必须注“一”号。
相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的±0.000=42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物±0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.500m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的标高。
标高分绝对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。这也就是一般所说的“海拔标高”。但为简明起见，工程图纸一般都用相对标高。即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0. 000”表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“+”号；低于它的负值，必须注“一”号。
相对标高与绝对标高的关系，一般在工程总说明及基础图中加以说明，例如，某建筑物的±0.000=42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500。若某建筑物±0.000 =42.500，设计楼顶标高29.000m，则楼顶绝对标高=42.500+29.000=71.500m。施工时可以根据当地水准点(绝对标高)测定该建筑物首层的标高。
地下矿藏、埋藏物是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。中国台湾地区地下矿藏与土地是分开的，而在加拿大的安大略、魁北克等省,地下矿藏则自动地附属于土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。
A.概率分析方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.风险估计与评价的方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.风险估计与评价的方法
答案：C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A、 最佳用途和最佳规模
B、 最佳集约度
C、 最佳规模和最佳集约度
D、 最佳用途
B、 最佳集约度
C、 最佳规模和最佳集约度
D、 最佳用途
答案：C
解析：
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。
A.专家打分法
B.“三项预测值”法
C.解析法
D.蒙特卡洛模拟法
B.“三项预测值”法
C.解析法
D.蒙特卡洛模拟法
答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价的方法有以下几种：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项B不是风险分析的方法，是敏感性分析的方法。
21年房地产估价师试题6卷 第4卷
坐标解析法是土地面积量算的一种基本方法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。土地面积量算的基本方法包括坐标解析法、几何要素法和图解计算法等。
保险合同的客体为( )。
A、 保险人
B、 保险标的
C、 保险金额
D、 被保险人
B、 保险标的
C、 保险金额
D、 被保险人
答案：B
解析：
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
城市用地布局结构是否合理，主要体现在（ ）。
A.城市各功能部分的组合与构成的关系
B.城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
C.是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
D.所反映的城市总体运营的能动性
E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性
B.城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
C.是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
D.所反映的城市总体运营的能动性
E.所反映的城市总体运营的效率与和谐性
答案：A,E
解析：
本题考查的是城市用地评价。城市用地布局结构是否合理，主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。
直接资本化法的优点不包括（ ）。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系．能较好地反映市场的实际情况
正确答案：BCD
目前，我国住房供应政策是以商品性住房供应为主。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。
完全垄断市场上，厂商通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即MR=LMC=SMC。长期均衡的条件是两者相等。也是纸老虎题目，我们给大家总结的所有均衡条件全部都是等号。
21年房地产估价师试题6卷 第5卷
职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
(2014真题) 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）
A.设计单位
B.施工单位
C.监理单位
D.房地产开发企业
B.施工单位
C.监理单位
D.房地产开发企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。
砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。
A.5％
B.15％
C.20％
D.25％
B.15％
C.20％
D.25％
答案：B
解析：
本题考查的是墙。砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于15％的砖。
对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。 （ ）
正确答案：×
对有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
对有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（ ）。
A、故障树分析法
B、期望值法
C、幕景分析法
D、解析法
E、专家调查法
B、期望值法
C、幕景分析法
D、解析法
E、专家调查法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有( )。
A、 私有住宅转让后用于商业经营的
B、 经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D、 按照国务院有关规定出售公有住房的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
B、 经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D、 按照国务院有关规定出售公有住房的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
答案：B,C,D,E
解析：
《房地产管理法》规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
21年房地产估价师试题6卷 第6卷
某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为( )元/m2。
A．2170.8
B．2093.3
C．2149.4
D．2302.2
正确答案：D
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。
A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率
答案：D
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。
该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。
A．1963.64
B．2000
C．2552.73
D．2600
正确答案：C
根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本＝会计成本(显见成本)+隐含成本
本例中，某房地产开发公司以1200万元取得了1公顷综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=6×10000=60000m2，综合楼建筑面积=60000-5000=55000平米。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼每平米地价=900万元/55000=163.64元。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（1800+163.64）×（1+30%）=2552.73元/平米。
根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐含成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本＝会计成本(显见成本)+隐含成本
本例中，某房地产开发公司以1200万元取得了1公顷综合用地50年的土地使用权。总建筑面积=6×10000=60000m2，综合楼建筑面积=60000-5000=55000平米。综合楼地价=1200万元-300万元=900万元。综合楼每平米地价=900万元/55000=163.64元。而“假定该综合楼单位造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（1800+163.64）×（1+30%）=2552.73元/平米。
计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。
答案：错
解析：
分部分项工程计算顺序
1.按顺时针方向计算法
这种方法首先是从平面图的左上角开始，从左至右，然后再从上到下，最后转回到左上角为止，按顺时针方向依次计算工程量。
2.按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
这种方法是从平面图的左上角开始，按“先横后竖、先上后下、先左后右”的顺序计算工程量。
1.按顺时针方向计算法
这种方法首先是从平面图的左上角开始，从左至右，然后再从上到下，最后转回到左上角为止，按顺时针方向依次计算工程量。
2.按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
这种方法是从平面图的左上角开始，按“先横后竖、先上后下、先左后右”的顺序计算工程量。
回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
答案：C
解析：
[知识点] 估价时点原则
在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（ ）。
A、临界点分析
B、期望值分析
C、敏感性分析
D、概率分析
B、期望值分析
C、敏感性分析
D、概率分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P219。
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