2021房地产估价师真题下载9篇 第1篇
下列关于商品房销售的表述中，错误的是（ ）。
A.商品房销售可以按套（单元）计价
B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D.按套.套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25％。
该项目每幢建筑应配套的设备设施为（ ）。
A.电梯
B.热水系统
C.中水道
D.自动喷淋系统
答案：B,C,D
解析：
设备设施是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。A 项，电梯属于建筑构造的内容。
房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（ ）。
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是否有进行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是（ ）。
A．股票+债券
B．股票+投资基金
C．债券+投资基金
D．股票+投资基金+债券
转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
正确答案：D
对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是开发商获取土地的途径。“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
下列不是直接融资的优点的是（ ）。
A．安全性高、筹资上可以积少成多
B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展
正确答案：A
安全性高、筹资可以积少成多是间接融资的优点。
2021房地产估价师真题下载9篇 第2篇
决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有( )等。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的收入水平
C．消费者的偏好
D．利率的高低
E．经济的发展
正确答案：ABC
[答案] ABC
除了选项A、B、C外，还包括相关物品的价格水平和消费者对未来的预期。
经济发达地区提高适用税额标准（ ）。
A．是不容许的
B．必须报经财政部批准
C．应召开听证会民主评议
D．应在年度规划中预先提出申请
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。
由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的( )等方面的情况在短时间内不易了解。
A．产权
B．质量
C．效率
D．能量
E．环境
正确答案：ABE
[答案] ABE
由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。
国内生产总值（GDP）通常大于国民生产总值（GNP）。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。国内生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。国民生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP＝GDP＋对外要素收入净额。
关于动态投资回收期的描述，正确的是（ ）。
A．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标
B．在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态回收期大于基准回收期，则开发项目在财务上就是可以接受的
C．对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值为正年份即为投资回收终止年份
D．动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需要的时间
一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft．运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。
A．65.4
B．81.8
C．87.2
D．109.0
2021房地产估价师真题下载9篇 第3篇
在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。（ ）
此题为判断题(对，错)。
会计差错是指故意的、有目的的、有预谋的、有针对性的财务造假和欺诈行为。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计差错并非出于主观的故意。
房地产开发项目的开发期，由（ ）两个阶段组成。
A.建造期与经营期
B.准备期与经营期
C.准备期和建造期
D.建造期和经营准备期
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产开发项目的开发期，由准备期和建造期两个阶段组成。
有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
正确答案：A
关于商品住宅保修期的说法，正确的有（ ）。
A.管道堵塞，保修期为2个月
B.电气开关，保修期为6个月
C.卫生洁具，保修期为6个月
D.管道渗漏，保修期为2年
E.屋面防水，保修期为3年
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是商品房交付使用。
下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
答案：B
解析：
本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）＝股价/每股收益；市净率（P/B）＝股价/每股净资产。
物业管理企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。建设期的起点和开发经营期的起点相同。
2021房地产估价师真题下载9篇 第4篇
通常情况下，金融机构主要根据（ ）确定房地产开发企业的资信等级。
A、资金实力
B、企业信誉
C、企业偿债能力
D、项目获利能力
E、资金担保方式
答案：A,B,C
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。
在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定已设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用房的土地采用（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。
A、 4858
B、 5200
C、 2700
D、 6264
答案：B
解析：
根据净收益每年不变的预知未来若干年后的价格公式：?
下列属于农民集体的是（ ）
A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
C．乡(镇)农民集体
D．以上均正确
（ ）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。
A、保证
B、抵押
C、质押
D、双方协议担保
答案：B
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。
2021房地产估价师真题下载9篇 第5篇
一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围包括下列（ ）。
A.特色装饰装修
B.厨具
C.特许经营权
D.抵押贷款
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营、有特色装饰装修、正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不包括对特色装饰装修、厨具等动产、特许经营权的估价。
(2016真题) 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。
A.改建房屋
B.新建房屋
C.扩建房屋
D.租赁房屋
E.变卖房屋
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。
某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为( )年。
A．15
B．20
C．25
D．30
正确答案：B
对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )
此题为判断题(对，错)。
收益性房地产包括（ ）。
A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲企业对张某所购房屋的保修期，从（ ）起计算。
A．房屋竣工之日
B．验收合格之日
C．开发商通知交房之日
D．商品房交付之日
按照公司法的规定，可以发行股票的公司是( )。
A、 无限责任公司
B、 股份有限公司
C、 有限责任公司
D、 两合公司
答案：B
解析：
按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。
2021房地产估价师真题下载9篇 第6篇
减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制度政策因素。减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。参见教材P139。
下列证券品种中，属于货币证券的是（ ）。
A．股票
B．支票
C．债券
D．投资基金
答案：B
解析：
证券可分为：①商品证券，是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等；②货币证券，是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等；③资本证券，是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。
下列关于城乡规划控制线的表述错误的是（ ）。
A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线
B.城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线
C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线
D.城市蓝线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。参见教材P78。
对小规模纳税人而言，增值税应纳税额的计算式是（ ）。
A.销售额×征收率
B.销项税额－进项税额
C.销售额×征收率/（1-征收率）
D.销售额×（1－征收率）×征收率
答案：A
解析：
本题考查的是增值税。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法，应纳税额=销售额×征收率。
某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自价值时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于价值时点的价值为（ ）万元。
A.3752
B.3806
C.4128
D.4830
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]/（1+Y）t，A＝350万元，n＝50年－5年＝45年，t＝2.5年，V＝（350/7%）×[1－1/（1＋7%）45]/（1＋10%）2.5＝3752.33（万元）。
建设单位自领取建筑工程施工许可证之日起3个月内开工。如经批准可以延期一次，但不得超过3个月。（ ）
正确答案：×
建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以两次为限，每次不超过3个月。
在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（ ）。
A.现货价格
B.期货价格
C.现房价格
D.期房价格
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。
正确答案：×
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。
2021房地产估价师真题下载9篇 第7篇
房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（ ）又是中央政府财政收入的一个重要来源。
A．农业经济税收
B．工业生产带来的利润
C．商业经济经营带来的巨大财富
D．与房地产有关的收入
金融机构在融出资金时，要遵循（ ）原则。
A、流动性
B、安全性
C、偿还性
D、营利性
E、地域性
答案：A,B,D
解析：
考点:房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、外部折旧
D、设备折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。参见教材P312。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
设备的折旧额为( )。
A、 10万元
B、 20万元
C、 30万元
D、 40万元
项目全寿命费用，是指项目从投标开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )
REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
答案：
解析：
解：（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
前5年年租金增加额A1＝[1.8×365×（1－4%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝17.4105（万元）
其租金折现现值V1＝17.4105/10%×（1－1/1.15）＝65.9994（万元）
第6－35年年租金增加额A2＝[2×365×（1－2%）×（1－25%）－1.5×365×（1－6%）×（1－25%）]×2000＝30.1125（万元）
其租金折现现值V2＝30.1125/10%×（1－1/1.130）/1.15＝176.2596（万元）、
获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
V＝V1＋V2
＝65.9994＋176.2596
＝242.26（万元）
（外部因素造成的自然增值）
（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
（3）计算有电梯的写字楼现时价格
前5年的收益现值＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000×（1－1/1.15）/10%＝358.64万元
6－35年的收益现值＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000/10%×（1－1/1.130）/1.15＝628.12万元
有电梯的写字楼现时价格＝986.76（万元）
（4）功能缺乏折旧＝180万元
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
＝986.76－180＝806.76（万元）
（重置价格的功能缺乏的折旧，是增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧＝180－150＝30万元）
『答案解析』
（1）假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。
（2）有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应由( )向有关管理部门进行登记备案。
A、 B房地产开发公司
B、 刘某
C、 刘某与B房地产开发公司
D、 委托房地产经纪公司
2021房地产估价师真题下载9篇 第8篇
相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A、 投资利润率
B、 投资回报率
C、 资本金利润率
D、 资本金净利润率
单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
报酬率的表达式为（ ）。
A、投资回报／所投入的资金
B、投资回收／所投入的资本
C、（投资回报＋投资回收）／所投入的资金
D、（投资回收－投资回报）／所投入的资本
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报／所投入资金。
在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。
A、折旧费
B、审计费
C、金融机构手续费
D、无形资产摊销费
答案：C
解析：
本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。
砖混结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。砖混结构建筑是我国目前建造量较大的建筑。
下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（ ）。
A.出租房地产
B.自营房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产
答案：D
解析：
本题考查的是房地产按经营使用方式划分的种类。房地产的经营使用方式主要有4类：出售、出租、自营、自用房地产。P73。
影响房地产市场发展的基本因素有（ ）。
A、社会因素
B、经济因素
C、资源因素
D、政策因素
E、技术因素
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。
2021房地产估价师真题下载9篇 第9篇
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。
A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)。( )
正确答案：×
[答案] × 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。
我国采用（ ）平均海平面作为高程基准。
A.黄海
B.渤海
C.东海
D.南海
答案：A
解析：
本题考查的是建筑识图基础。我国采用黄海平均海平面作为高程基准。
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（ ）
答案：错
解析：
不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，体现进项税额的抵扣。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。P249。
(2017真题) 通常情况下，国库券距离到期日越近，转让价格越低。（）
答案：错
解析：
本题考查的是短期资金市场。在通常情况下，贴现率越高，买卖价格越低；国库券距到期日越近，转让价格越高。
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（ ）。
A.原规划审批文件
B.房屋预售许可证
C.房屋所有权证、土地使用权证
D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目抵押，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（ ）。
A.已使用年限、耐用年龄、残值率
B.有效年龄、预期经济寿命、残值率
C.已使用年限、预期经济寿命、残值率
D.有效年龄、耐用年龄、残值率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。参见教材P314。
