21年房地产估价师真题下载9节
21年房地产估价师真题下载9节 第1节
B.征收土地实行两级审批制度,即全国人大和省级人大
C.基本农田未超过150亩的,由省级人民政府审批并报国务院备案
D.征收土地,由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
E.在征地告知后,凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗,征地时一律不予补偿
若该项目目前已全部取得预售许可证,且部分售出,甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款,则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。
B、 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C、 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D、 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时,交易才会成功。
A.高于
B.等于
C.低于
D.不高于
E.不等于
B、不相一致假定
C、依据不足假定
D、未定事项假设
B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C.用于成本法计算重置价格
D.用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E.用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
B、设计条件通知书
C、选址意见书
D、建设工程许可证
B、自由竞争的市场环境
C、较长时期的市场运行
D、可大量重复开发建设
E、成本和效用变动不同步
21年房地产估价师真题下载9节 第2节
适合原理是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为合法使用。( )
适合原理是用来判定最高最佳使用原则的经济学原理之一。
B、价值时点是由估价目的决定的
C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D、价值时点与实地查勘日期可以不一致
B.城市基础设施用地
C.公立学校办公楼
D.经济适用住房
某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程,这一现象反映了消费者市场的( )。
A.替代性
B.发展性
C.地区性
D.复杂性
B、新竣工量
C、预售面积
D、可供租售量
E、房地产价格
某市拟将一占地面积100亩,需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区,改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房,其余为可售商品住宅,项目的开发经营期为3年。据测算,该项目的前期工程费为800万元,于第1年全部投入;建安成本为3200元/m2,各年投入比例分别为25%、40%、35%;其他建设费用1120万元,各年投入比例与建安成本相同;管理费用为990万元,在开发期内每年平均投入;销售费用为1200万元,各年投入比例为20%、50%、30%。
保障性住房在项目竣工验收后,由政府以6000元/m2的价格一次性回购,不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2,开工当年开始销售,各年销售比例分别为20%、60%、20%,增值税和税金及附加为销售收入的5.5%;土地增值税按销售收入的1%预征(不考虑最终清算的影响)。土地交易的契税税率为4%,若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%,请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少?(土地费用发生在第1年初,其他所有收支均发生在年末,土地价格以万元/亩表示)(12分)(与2013年真题计算题第二题类似)
(1)土地面积:100亩=66666.67(m2);
(2)建筑面积:66666.67×2.6=173333.34(m2)。
保障性住房建筑面积:60000×1.2=72000(m2);
商品住房建筑面积:173333.34-72000=101333.34(m2)。
2.项目价值计算
(1)保障性住房收益:72000×6000=43200(万元);
(2)商品住房收益
1)第一年:9000×20%×101333.34=18240.00(万元);
2)第二年:9000×60%×101333.34=54720.00(万元);
3)第三年:9000×20%×101333.34=18240.00(万元)。
(3)增值税和税金及附加
1)第一年:18240.00×5.5%=1003.2(万元);
2)第二年:54720.00×5.5%=3009.6(万元);
3)第三年:18240.00×5.5%=1003.2(万元)。
(4)土地增值税
1)第一年:18240.00×1%=182.4(万元);
2)第二年:54720.00×1%=547.2(万元);
3)第三年:18240.00×1%=182.4(万元)。
3.项目成本计算
(1)前期工程费:800(万元);
(2)建安成本
1)第一年:3200×173333.34×25%=13866.67(万元);
2)第二年:3200×173333.34×40%=22186.67(万元);
3)第三年:3200×173333.34×35%=19413.33(万元)。
(3)其他建设费用
1)第一年:1120×25%=280(万元);
2)第二年:1120×40%=448(万元);
3)第三年:1120×35%=392(万元)。
(4)管理费用
1)第一年:990/3=330(万元);
2)第二年:990/3=330(万元);
3)第三年:990/3=330(万元)。
(5)销售费用
1)第一年:1200×20%=240(万元);
2)第二年:1200×50%=600(万元);
3)第三年:1200×30%=360(万元)。
(6)契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩,土地总成本 100×1.04V=104V(万元)
(7)计算净现值,报酬率取内部收益率10%。
NPV=0时推算出的土地价格,即为最高买价
21年房地产估价师真题下载9节 第3节
B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法
C.特别法优先于普通法
D.法律文本优先于法律解释
E.强行法优先于任意法
某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30 9/6,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。
(1)购买总价:1.8×60=108(万元)
(2)自有资金:108×30%=32.4(万元)
(3)抵押贷款年等额偿还额:
抵押贷款总额:108×70%=75.6(万元)
已知:,z=10年,i=5.31%+1.5%=6.8l%
则:
(4)设月租金单价为y元(m2·月)
年租金=60×12y=720y
年税前现金流=720y-720y× 25%=106693.99
则:(720y-720y×25%-106693.99)/324000×100%=12%
则:y=269.58(元/m2)
B.估价对象实地查勘之日
C.价值时点
D.估价报告出具之日
如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
[答案] A
现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是:预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用。转换用途的条件是:预计、转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需要的费用。
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为,征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变,征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的,征用是非强制性的
②征用是在土地所有权不变的前提下,有条件的使用权的改变,是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为,一旦紧急需要结束,被征用的土地应当如数返还给原权利人。
国办发[2005]26号文件规定,享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有( )
A 住宅小区绿地率在30%以下
B 住宅小区建筑容积率在1.0以上
C 单套建筑面积在120㎡以下
D 实际成交价格低于同级别徒弟住房平均交易价格1.2倍以下
E 人均居住建筑面积在25㎡以下
21年房地产估价师真题下载9节 第4节
按规定折扣率以低于券面价值的价格发行,到期按照券面价值偿还的债券是( )
A.贴现债券
B.附息债券
C.抵押债券
D.浮动利率债券
政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等,如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价,按保本微利的原则确定。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B、 持续经营是指在可以预见的将来,企业将会按当前的规模和状态继续经营下去,不会停业,也不会大规模削减业务
C、 最常见的会计期间是一年,以一年确定的会计期间称为会计年度
D、 在我国,会计年度自公历每年的1月1日起至12月31日止
E 货币计量是指采用货币作为计量单位,记录和反映企业的生产经营活动
在房地产估价中,广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券
21年房地产估价师真题下载9节 第5节
有共有人的房地产拍卖,须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。( )
此题为判断题(对,错)。
房地产权属档案应当以( )为单元建档。
A.街道
B.房号
C.幢
D.丘
权属档案有专业管理方法,以丘为中心,各有侧重,相辅相成。
B、估价对象权利人一般是估价利害关系人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价委托人一定是估价报告使用人
房地产置业投资能够得到税收方面的好处,这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。 ( )(已过时)
此题为判断题(对,错)。
B、路线价法适用于城镇临街商业用地的估价
C、运用路线价法的前提条件是街道较规整,临街土地排列较整齐
D、路线价法是在城镇街道上划分路线价区段,设定标准临街深度,选取若干标准临街宗地并求其平均价格
确定估价对象及其范围和仙鹤时,应根据( ),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。
A 估价原则 B 的价目的 C 估价方法 D 估价程序
B、卖方代理
C、双重代理
D、首席代理
E、分代理
21年房地产估价师真题下载9节 第6节
B.抵押价值
C.快速变现价值
D.现状价值
E.残余价值
《城市房地产管理法》规定国家实行( )登记发证制度。
A.土地所有权
B.土地使用权
C.房屋所有权
D.房地产他项权利
E.继承权
房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度,《城市房地产管理法》规定,国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
B.估价会有误差,可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C.所有的评估价值都有误差,因此可以说所有的评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定的限度,因此需要确定合理的误差范围
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法
下列( )工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
A.从事各类房屋建筑及其附属设施的建造
B.从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装
C.城镇市政基础设施工程的施工
D.从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰
E.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程
在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时,下列表述中正确的有( )。
A.期望值相同、标准差小的方案为优
B.标准差相同、期望值小的为优
C.标准差相同,期望值大的为优
D.标准差系数大的为优
E.标准差系数小的为优
B.大城市1.2~24元
C.中等城市1.2~24元
D.小城市0.9~18元
E.县城.建制镇.工矿区0.6~12元
21年房地产估价师真题下载9节 第7节
B.土地出让价款
C.划拨价款
D.土地出让或者划拨价款
(一)延长动工开发期限。签订补充协议,重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起,延长动工开发期限最长不得超过1 年;
(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续,并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。
(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件,国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起,临时使用期限最长不得超过2 年;
(四)协议有偿收回国有建设用地使用权;
(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金,且因规划依法修改造成闲置的,可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的,应当重新签订土地出让合同,并在合同中注明为置换土地;
(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
除第四项规定外,动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。
其他原因造成土地闲置的情形,按照下列方式处理闲置土地:
(一)未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;
(二)未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人。
从物理形态上划分,作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有( )。
A.商住楼
B.土地
C.在建工程
D.写字楼
E.建成后的物业
某宗地的面积为1000㎡,采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡,2190元/㎡和2220元/㎡,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/㎡。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
比准价格=2130元/㎡×0.3+2190元/㎡×0.4+2220元/㎡×0.3=2181元/㎡
在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中,要搞清楚土地的权益状况,下列不属于土地权益状况的是( )。
B.土地权属情况
C.土地使用管制
D.交通管制
我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。( )
此题为判断题(对,错)。
21年房地产估价师真题下载9节 第8节
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
B.季节波动
C.年度波动
D.循环波动
E.不规则波动
开发公司应支付的安置补助费为( )万元。
B、 6600
C、 2.93
D、 4950
按照有关规定,业主作出专项维修资金使用,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。 ( )
此题为判断题(对,错)。
房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。
A.分期付款
B.收取预售款
C.收取定金
D.返本销售
商品房销售中禁止的行为之一为:房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
B.服务市场>潜在市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场
B.2
C.3
D.5
(2)建筑物累计折旧额=1200×(1-2%)×6/39=180.92万元
(3)建筑物价格=1200-180.92=1019.08万元
(4)土地的价格:
先算出土地使用权的年收益A,A=6000×2000/(P/A,6%,40);
再计算33年土地使用权价格
P=A×(P/A,6%,33)
=【6000×2000/(P/A,6%,40)】×(P/A,6%,33)
=6000×2000×6%/[1-(1/1.06)40]/6%×[1-(1/1.06)33]=1134.92万元
(5)该房地产的总价=1019.08+1134.92=2153.99万元
21年房地产估价师真题下载9节 第9节
成本法中的土地价值为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价值;假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到,需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B、 办理了出让手续,变划拨土地为出让土地,由受让方缴纳出让金
C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D、 是不改变土地划拨性质,对转让方征收土地收益金
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面(略)
致估价委托人函(略)
目录(略)
估价师声明(略)
估价假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托人(略)
二、房地产估价机构(略)
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.区位状况(略)
2.实物状况(略)
3.权益状况(略)
五、价值时点
2015年4月18日。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据(略)
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘,通过认真分析所掌握的资料,根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法,其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。
九、估价结果
经测算,估价对象在价值时点2015年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写:肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、注册房地产估价师(略)
十一、实地查勘期
2015年4月18日。
十二、估价作业日期
2015年4月16~22日。
十三、变现能力分析(略)
十四、风险提示(略)
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料,根据估价对象的特点及估价目的,选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法,其估价技术路线如下:
1.根据《房地产估价规范》,“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”,因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路,可将预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费,求取估价对象的客观合理价格或价值。
2.估价对象为在建工程,有明确的工程进度和费用投入,因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和,求取估价对象的客观合理价格或价值。
3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
(一)假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1.采用的公式
估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费
2.估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。
比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.1采用的公式:
2.2所选可比实例(表4-5)。
表4-5 可比实例情况表
2.3交易情况修正:
可比实例A、B、C均属正常交易,交易情况无需修正,交易情况修正系数均为100/100。
2.4交易日期调整:
近期××市房地产市场状况稳定,可比实例A、B、C均属近期交易,交易日期无需调整,调整系数均为100/100。
2.5房地产状况调整:
因权益状况相同,将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2.5.1区域因素调整
根据可比实例的具体情况,可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表4-6)。
表 4-6 个别因素调整表
2.5.2个别因素调整
根据可比实例的具体情况,可比实例A、B的个别因素略差于估价对象,可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较,得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表4-6)。
2.6比较修正计算(见表4-7):
表4.7 比较法修正计算表
从测算结果来看,三个可比实例的比较价格水平差异不大,因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果:
(3009+2980+2963)/3=2984元/m2
2.7预计开发完成后的总价值:
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等,不能对外销售,可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为:
2984×39820.80=11882.53万元
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋,其中编号第28栋总建筑面积为24578.00 m2(含地下建筑面积3998.00 m2),第21、22、23栋总建筑面积23221.80 m2(含地下建筑面积3981.00 m2)。经现场查勘,第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程,第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。
3.1续建建筑安装工程费。
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2015年一季度造价指数的通知》(××建价字[2015]10号),钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18~970.2元/ m2,本次评估取900元/m2。另外,依据以上文件,桩基础增加值为80元/ m,一般水电安装增加值为30元/m2,消防设备及安装增加值为10元/m2,电梯及安装增加值为50元/m2,则续建工程成本为:
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95万元
3.2室外道路管网及绿化等工程费。
根据类似住宅的技术经济指标,按用地面积取30元/m2,估价对象用地面积为23667.00 m2。
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为:
30×23667.00=71.00万元
3.3估价对象的续建成本合计:
4917.95+71.00=4988.95万元
4.管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出,按市场平均水平取续建成本的3%。
4988.95×3%=149.67万元
5.销售税费
包括广告宣传费用及营业税等,依据类似项目平均标准,取开发完成后房地产价值的8%。
11882.53×8%=950.60万元
6.开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%,续建成本为4988.95万元,开发利润为:
4988.95×15%=748.34万元
7.投资者购买待开发房地产应负担的税费
主要包含契税及印花税等,为:在建工程价值×4.1%。
8.运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为:
(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4845.98万元
(二)成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程,折旧为零。
采用的公式:
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1.土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格,并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18元/m2(计算过程略)
估价对象用地面积为23667.00m2,则估价对象土地总价为:1717.18×23667.00=4064.05万元
2.开发成本
2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元(计算过程略)。
2.2基础设施配套费。
基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准,基础设施配套费为80元/m2(按建筑面积),则合计318.57万元。
2.3建筑安装工程费。
估价对象已建部分建筑安装工程费为:196.62万元。
则估价对象开发成本为:39.82+318.57+196.62=555.01万元
3.管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查,管理费一般为开发成本的2%~4%,本次评估取其中间值,即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65万元
4.投资利息
按正常开发进度,整个项目开发周期为1.5年,假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81万元
5.销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段,故不考虑销售税费。
6.开发利润
经调查,××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%,本次评估取利润率15%。
555.01×15%=83.25万元
7.运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77万元
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元,运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的,确定假设开发法估价结果权重为50%,成本法估价结果权重为50%,则估价对象房地产价值为:
4846.27×50%+4742.77×50%=4794.52万元
则估价对象房地产价值为4794.52万元,大写:肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
2.结果报告中缺少估价方法定义。
3.技术报告缺市场背景分析。
4.假设开发法公式错,未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。
5.比较法中个别因素修正错误,修正系数取值与个别因素描述不一致。
6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同,未作修正(应加以修正)。
7.开发完成后总价计算有错误,未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积;或地下室面积不能对外销售,未说明可比实例是否也是一样。
8.续建工程中的建安工程费900元/m2,是否与实际工程进度相符未作说明(或续建费取值900元/m2缺少具体说明)。
9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。
10.假设开发法中未扣减利息。
11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的。
12.成本法中基础设施配套费计算有误,建筑面积取值不对。按可出售面积计算80×39820.80错。
13.成本法中管理费用计算基数错,其中未计土地取得成本。
14.成本法中投资利息计算基数错,其中未计土地取得成本。
15成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期。
16.成本法中应该考虑销售税费。
17.成本法中开发利润的计算基数错,其中未计土地取得成本。
18.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑,或理由不充分。
19.估价结果缺少单价。
B.104
C.140
D.166
B.解决长期性投资性资金的需要
C.有利于避免汇率风险
D.有利于中央银行进行稳定汇率的操作
上一篇:房地产估价师经典例题5辑