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房地产估价师真题下载9篇

发布时间：2021-07-15
房地产估价师真题下载9篇

房地产估价师真题下载9篇 第1篇

物体间相互撞击、摩擦产生的噪声是（　）。

A.机械噪声
B.空气动力噪声
C.电磁性噪声
D.摩擦噪声

答案：A
解析：
本题考查的是环境噪声的类型和危害。机械噪声是物体间相互撞击、摩擦产生的噪声。

证券市场上的资金供给者是（　　）。

A．证券发行人
B．证券投资者
C．证券监管机构
D．证券市场的中介机构

答案：B
解析：
证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。它可分为机构投资者和个人投资者两大类，典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构（如养老基金、保险基金、证券投资基金）等。

反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A.居民收入增加
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升

答案：B
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B，房产税征收属于制度政策因素。

某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。

A.70.00%
B.83.33%
C.84.00%
D.86.67%

答案：B
解析：
本题考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已经使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。

根据《物权法》，不动产物权不包括（　）

A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.使用权

答案：D
解析：
本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。

房地产估价师真题下载9篇 第2篇

某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新购建成本为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建成本为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（　）元/m2。

A、4870
B、5020
C、5340
D、5520

答案：B
解析：
本题考查的是成本法总结。（3000/1.2）＋2800×90%＝5020（元/m2）。

围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，是因为这种投资活动源于出租经营目的。（　）

答案：错
解析：
考点:房地产投资概述。围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人类最早的投资活动之一，不管这种投资活动是源于自用还是出租经营为目的。

该项目竣工后，说法不正确的有（ ）。

A．竣工验收后即可以交付使用

B．提倡采用招标方式来选择物业管理公司

C．小区特约性物业管理服务费实行政府定价

D．业主委员会应由业主选举产生

正确答案：AC

涉及房地产的人身保险，主要包括建筑工程团体人身意外伤害保险和安居定期保险。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

(2017年真题) 利率调升对房地产投资产生的影响有（）。

A.导致房地产实际价值折损
B.增加收益现金流
C.加大投资者融资成本
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。

A.86.71
B.91.82
C.100.00
D.107.92

答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款常数RM＝A/V＝YM/[1－1/（1＋YM）n]＝8%/[1－1/（1＋8%）10]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝[120×120×12×（1－35%）/10000]－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。P275。

房地产估价师真题下载9篇 第3篇

消费者市场细分标准不包括（　）。

A.地理环境因素
B.人口因素
C.消费习惯因素
D.消费行为因素

答案：C
解析：
本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。

下列划拨用地不可以拍卖的有（）。

A、国家机关用地和军事用地
B、城市基础设施用地和公益事业用地
C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
D、法律、行政法规规定的其他用地
E、集体所有土地

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。划拨用地不可以拍卖的有：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P447。

在应用指数修匀法进行估价时，要进行修匀常数以的试算，用哪个常数a修正的预测值与实际值的相对误差最小，就以这个常数来修正最合适。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列属于成本租金构成的内容有（）。

A.折旧费
B.维修费
C.管理费
D.保险费
E.房产税

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税。商品租金和成本租金的差别，多3个项目——保险费、地租、利润。

对于可修复的功能落后的折旧，采用重置成本计算折旧时，折旧包括的项目有（ ）。

A.落后功能重置成本
B.落后功能重置成本－落后功能已提折旧
C.拆除费用－落后功能残余价值
D.单独增加先进功能费用
E.单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是可修复的功能落后的折旧。采用重置成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本－落后功能已提折旧、拆除费用－落后功能残余价值、单独增加先进功能费用。采用重建成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本－落后功能已提折旧、拆除费用－落后功能残余价值、单独增加先进功能费用－随同增加先进功能费用。P324。

房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）

A管理费

B销售费用

C其他费用

D前期费用

正确答案：B

房地产估价师真题下载9篇 第4篇

不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）

答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。

进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（　）

答案：对
解析：
考点:写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。

房地产开发的主要程序可分为（ ）。

A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。P65。

物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。

A、 零售商的财务能力
B、 零售商的声誉
C、 零售商的组合与位置分配
D、 零售商的经营内容

答案：B
解析：

在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值 由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。参见教材P6。

下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ）。

A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

正确答案：ACE
有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。

房地产估价师真题下载9篇 第5篇

某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D 四个交易实例。实例A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间的转让；实例C 是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3 深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。
　　请问：
　　1．四个交易实例是否可以选作可比实例？
　　2．四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？

答案：
解析：
1．（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。
（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D 四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。
　　2．四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：
　　（1）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3 年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。
　　（2）对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。
　　（3）对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。
　　（4）对实例D 应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。

会计主要以货币为计量单位，一般不会采用实物量和劳动量单位。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是会计计量。会计主要以货币为计量单位，有时也会采用实物量和劳动量单位。P370。

下列属于建筑物实物因素的有（　）。

A、开间、进深、楼层
B、电梯、中央空调、集中供热
C、通风、采光、日照
D、风格、色调
E、层高、朝向

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。

估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”表示的是估价对象的（　）。

A.实体
B.功能
C.质量
D.权益中的权利

答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物：有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能。有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。参见教材P50。

下列关于房地产业的表述中，正确的有（　）。

A.房地产开发企业的收入具有连续性
B.房地产估价业是房地产市场运行的润滑剂
C.从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识.丰富的估价实践经验和良好的职业道德
D.物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大
E.房地产估价业.房地产经纪业和物业管理业都是知识密集和劳动密集的行业

答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产业的细分。选项A错误，房地产开发企业的收入具有不连续性；选项B错误，房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂；选项E错误，房地产估价业是知识密集型行业，房地产经纪业和物业管理也是知识密集和劳动密集的行业。

下列关于减价拍卖的说法中，正确的是（ ）。

A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交

C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种

D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立

E．减价拍卖皆为买方报价拍卖

正确答案：BCD
增价拍卖还可称为“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”，而减价拍卖可称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”；减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。

房地产估价师真题下载9篇 第6篇

下列关于经济学中成本分析的表述中，止确的有（ ）。

A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本

B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本

C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形

D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵

E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

正确答案：ACD

根据我国现行规定，某普通商品住房项目的总投资为5000万元，其资本金最低为（ ）万元。

A.1000
B.1250
C.1500
D.3000

答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。5000×20%＝1000（万元）。P108。

强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。

答案：错
解析：
人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。

房地产供给形成的条件有（　）。

A、供给计划
B、供给决策
C、供给意愿
D、供给能力
E、供给行为

答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产供给。供给的形成条件有两个：（1）房地产开发企业和拥有者愿意供给；（2）房地产开发企业和拥有者有能力供给。

下列选项中，属于选取可比实例的质量要求的有（　）。

A.可比实例与估价对象所处的街道必须相同
B.可比实例的交易方式适合估价目的
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是选取可比实例。选取可比实例的质量要求包括：（1）可比实例的交易方式应适合估价目的；（2）可比实例房地产应与估价对象房地产相似；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。其中，可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，具体应满足下列要求：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。

政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（ ）(2008年试题)

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师真题下载9篇 第7篇

增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，体现进项税额的抵扣。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。P249。

下列( )是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)

A、 工商行政主管部门
B、 民事主管部门
C、 民政主管部门
D、 司法行政主管部门
E 文化行政主管部门

答案：A,D,E
解析：
除选项外，拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。

城市发展战略中社会发展目标包括（　）。

A.人均国民收入等经济效益指标
B.土地利用结构
C.居民受教育程度等人口素质指标
D.人际环境质量

答案：C
解析：
本题考查的是城市发展战略。社会发展目标包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。

写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。

A．写字楼的级别

B．写字楼的物业管理

C．写字楼的级别，写字楼的位置

D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式

正确答案：D
[答案] D  写字楼分类需考虑的因素有位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置，为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。

细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。

求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用( )等方法。

A．市场法

B．收益法

C．成本法

D．土地剩余技术

E．建筑物剩余技术

正确答案：ABD
[答案] ABD
求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。

房地产估价师真题下载9篇 第8篇

随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。

A、 单独深度价格修正率
B、 累计深度价格修正率
C、 平均深度价格修正率
D、 加权深度价格修正率

答案：B
解析：
临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。

下列土地符合免征土地使用税的包括（）。

A.国家机关、人民团体、军队自用的土地
B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
D.不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
E.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，属于免征土地使用税的范围；同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。

下列各项中，属于变异指标的有（　）。

A.全距
B.中位数
C.平均差
D.标准差
E.变异系数

答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。

股份制包括( )等企业组织形式。

A、 无限公司
B、 有限责任公司
C、 股份有限公司
D、 两合公司
E 股份公司

答案：A,C,D
解析：
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。

A.现状价值为市场价值
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值

答案：A
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。

房地产估价师真题下载9篇 第9篇

处分共有的房地产，应当经占份额（　）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

A、1/2
B、1/3
C、2/3
D、2/5

答案：C
解析：
考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

正确答案：A
[答案] A  投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

多数企业认为应以较强的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，而且获利较多。（　）

答案：错
解析：
考点:企业应采取的对策。多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。

(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。

采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用()。

A.比较价值
B.收益价值
C.两者的加权算术平均值
D.两者的简单算术平均值

答案：C
解析：
被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核后，确定被征收房屋价值评估结果，本题中采用两者的加权算术平均值更合适一些。

棚户区改造主要包括（　）。

A.城市棚户区改造
B.国有工矿棚户区改造
C.国有林区棚户区改造
D.国有垦区危房改造
E.农村棚户区改造

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是住房保障制度。棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。

一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常成交价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。

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