2021房地产估价师考试真题及答案7辑 第1辑
某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.O，89.2，92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为（ ）元/m2。
A．2170.8
B．2093.3
C．2149.4
D．2302.2
正确答案：D
该宗房地产2005年10月的价格计算如下：1800×98.1/76.7=2302.2(元/m2)
下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（ ）。
A．工业厂房
B．公益设施
C．娱乐场所
D．城市基础设施
E．高档酒店
答案：A,C,E
解析：
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。
企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是（ ）。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.市场集中化
答案：C
解析：
本题考查的是目标市场选择。市场专业化是企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。
委托贷款的风险，由（）承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。本题也可以利用委托代理的法律知识，得到正确答案。
某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（ ）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（ ）
答案：对
解析：
考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值就是完整的产权价值，由出租人和承租人分享。
拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
路线价法特别适用于对( )进行估价。
A、 单宗土地
B、 大量土地
C、 部分土地
D、 待开发土地
2021房地产估价师考试真题及答案7辑 第2辑
某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40% 为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于 还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
正确答案：B
某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为lO%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有（ ）。
A、质量缺陷导致房地产价值减损的评估
B、环境污染导致房地产价值减损的评估
C、房地产分割导致房地产价值减损的评估
D、征收征用房地产导致的经济损失评估
E、重新装饰装修带来的经济损失评估
答案：A,B,C
解析：
考点:房地产估价的含义。选项D，征收征用房地产时，产生停产停业损失、搬迁费、临时安置费等评估属于相关经济损失评估业务；选项E，重新装饰装修常带来价值提升，而非价值减损。
供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。
答案：错
解析：
供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿
B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿
C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿
D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿
答案：B
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。参见教材P20。
房地产开发活动仅从货币形态这个方面进行考察。（ ）
答案：错
解析：
考点:现金流量的概念。房地产开发投资活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。
人类具有（ ）属性和（ ）属性。
A.自然
B.生物
C.物理
D.社会
E.化学
答案：B,D
解析：
本题考查的是与环境相关的几个概念。人类具有生物属性和社会属性。
房地产市场中，引起需求增加或减少的原因不包括（ ）。
A.未来预期收益变化
B.政府税收政策的影响
C.收入水平变化或消费品位变化
D.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
2021房地产估价师考试真题及答案7辑 第3辑
除法律、法规另有规定外，划拨土地的使用年限为（ ）。
A．没有使用期限的限制
B．一律70年
C．与出让土地使用权的年限一样
D．根据用地性质由政府与使用者协商确定
正确答案：A
除法律、法规另行规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
根据国务院有关规定，自2005年6月1日起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的货币补贴性住房制度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
市场调查中的( )，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．阶段性调查
正确答案：A
[答案] A 试探性调查，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在中国实行福利性分房的政策下，愿意自己购买商品房的家庭有多少。
工程成本控制的主要对象是（ ）。
A．主要费用中的固定费用
B．主要费用中的变动费用
C．次要费用中的固定费用
D．次要费用中的变动费用
征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。
房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过( )年。
A.5
B.10
C.15
D.20
答案：D
解析：
《合同法》规定，租赁期限不得超过20 年，超过20 年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20 年。出租人在租赁合同届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意，并赔偿承租人的损失。
以下属于房地产市场的运行环境的是（ ）。
①社会环境；②区域环境；③经济环境；④资源环境；⑤技术环境；⑥软环境；⑦法律制度环境；⑧金融环境；⑨政治环境；⑩国际环境
A．①③⑦⑩
B．②④⑤⑥⑩
C．①③④⑤⑦⑧⑨⑩
D．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩
2021房地产估价师考试真题及答案7辑 第4辑
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号、代码进行说明的标志。 ( )
在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。
A．行业基准收益率
B．政府政策
C．通货膨胀率
D．社会平均利润率
E．投资者的目标收益率
正确答案：BCD
[答案] BCD 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于社会平均利润率，资本供求状况、通货膨胀率水平、政府政策和国际经济环境等。
影响商品需求的因素中，在其他情况不变的条件下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
正确答案：ABC
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：①未来净收益的大小－－未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短－－获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性－－获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。
符合资产定义的资源，在同时满足以下( )条件时，确认为资产。
A.与该资源有关的经济利益很可能流入企业
B.与该资源有关的经济利益很可能流出企业
C.该资源的成本或者价值能够可靠地计量
D.该资源的成本或者价值不能可靠地计量
E.与该义务有关的经济利益很可能流出企业
答案：A,C
解析：
符合资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：(1)与该资源有关的经济利益很可能流入企业；(2)该资源的成本或者价值能够可靠地计量。
土地储备资金不能用于支付（ ）。
A．收储土地上建筑物的补偿费
B．收储土地后必要的前期开发费用
C．收储土地发生的银行贷款利息
D．土地使用权出让价款
答案：D
解析：
土地储备资金具体使用范围包括：①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；②征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用；③征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出；④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。
关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率
答案：C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。
2021房地产估价师考试真题及答案7辑 第5辑
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
答案：错
解析：
本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。
下列表述中，不正确的是（ ）。
A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地时可以一同处分
B．甲公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C．甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D．甲公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》利《住它使用说明书》
房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（ ）。
A．备选方案差异原则
B．备选方案独立原则
C．最低可接受收益率原则
D．不行动原则
E．备选方案关联性原则
答案：A,C,D
解析：
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则：①备选方案差异原则；②最低可接受收益率原则；③不行动原则。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
B房地产开发公司申请领取施工许可证，应具备的条件中，其到位资金应不低于( )万元。
A、 1000
B、 1080
C、 1580
D、 1800
某建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（ ）。
A．按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33 3％
B．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0％
C．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0％
D．按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0％
E．按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9％
(2017真题) 某种商品需求的收入弹性系数为1.2，表明该商品为低档品。（）
答案：错
解析：
本题考查的是弹性理论。若收入弹性系数大于0，表示商品为正常品；收入弹性系数小于0，表明商品为低档品；收入弹性系数大于1，则表明商品为奢侈品。
某股份制公司，经批准，以自身信用向部分特定投资人发行为期3年的债券，则该债券的分类为（ ）。
A.公债券
B.公司债券
C.中期债券
D.公募债券
E.信用债券
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是债券的分类。本债券为企业发行的公司债券，经批准私募发行的，以自身信用为保证的信用债券，为期3年的中期债券。参见教材P292～294。
2021房地产估价师考试真题及答案7辑 第6辑
财务分析的目的不包括（ ）。
A.评价企业的偿债能力
B.评价企业的资产管理水平
C.评价企业的营运能力
D.评价企业的发展趋势
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。
在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。
A．假定建筑结构是安全的
B．肯定建筑物是安全的
C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定
D．说明建筑结构安全难以确定
在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金可分为（ ）。
A、权益型
B、综合型
C、增长型
D、抵押型
E、混合型
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产间接投资。按资产投资的类型划分，房地产投资信托基金为权益型、抵押型、混合型三种形式。
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。
A、15
B、16
C、17
D、20
答案：C
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料的说明及对相应的估价对象状况的合理假定。参见教材P419。
商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。
A．征地费及拆迁安置补偿费
B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E．住宅建筑、安装工程费
正确答案：ABDE
住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。
下列不属于宏观经济政策目标的是（ ）。
A．充分就业
B．经济增长
C．利率稳定
D．国际收支平衡
房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及答案7辑 第7辑
求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用（ ）等方法。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．土地剩余技术
E．建筑物剩余技术
正确答案：ABD
求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估，估价中正确的选择是（）。
A.若选用市场法,应按当地房地产市场价格变化进行价值分析
B.若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析
C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用
D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用
在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。
A.单元估算法
B.工程量近似匡算法
C.单位指标估算法
D.蒙特卡洛模拟法
E.概算指标法
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是投资估算。选项D是风险评价的方法，不是房屋开发费用估算方法。参见教材P261。
房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定房地产开发项目的原则。房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
乙机构确定李某被征收房屋的性质应遵循的原则为（ ）。
A、由城市房产管理部门认定
B、由城市规划行政主管部门认定
C、一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准
D、由乙机构根据经验确定
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。( )
从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。
深度价格递减率是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
