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2021房地产估价师历年真题和解答7篇

发布时间：2021-07-16
2021房地产估价师历年真题和解答7篇

2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第1篇

《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里动工开发日期是指（　）。

A.开发建设单位进行形式性投入的日期
B.开发建设单位进行实验性投入的日期
C.开发建设单位进行目的性投入的日期
D.开发建设单位进行实质性投入的日期

答案：D
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这里动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。

金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A、 50%
B、 60%
C、 70%
D、 80%

答案：B
解析：
[知识点] 金融机构对项目贷款的审查

一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（ ）。

A．封面；目录

B．致委托人函；估价师声明

C．估价结果审核

D．估价技术报告及附件

E．估价结果报告

正确答案：ABDE
一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价结果报告；⑥估价技术报告；⑦附件。

开发公司应支付的补偿费用总额为（ ）万元。

A．1716

B．1741

C．3985

D．1213

正确答案：B

某市2009年房地产投资统计的总体单位应是该市2009年全年累计的房地产投资总额。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列城市建设用地中，属于市政公用设施用地的是（　　）。

A．邮政设施用地
B．汽车客运站用地
C．卫生防疫用地
D．公共停车场用地

答案：A
解析：
本题已过时。根据最新《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），城市建设用地包括居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。新的标准中，只有“公用设施用地”，无“市政公用设施用地”

房地产是（　）的结合体。

A、实物
B、权益
C、区位
D、拥有者
E、房地产市场

答案：A,B,C
解析：
考点:房地产的定义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。

2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第2篇

开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。( )

正确答案：×
[答案] ×  成本利润率等于开发利润占总开发成本的比率。

反映企业长期偿债能力的指标是( )。

A.流动比率
B.速动比率
C.资产负债率
D.存货周转率

答案：C
解析：
长期偿债能力指标主要是资产负债率。

某写字楼当前市场售价为22000元/m2，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（　）元/m2。

A.1283
B.1318
C.1166
D.1320

答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。折现率与利率相等，选用公式P=nA1/（1+i）计算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×（1+6%）÷20=1166（元/m2）。

国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。

A．抽签

B．招标

C．拍卖

D．协议

E．挂牌出让

正确答案：BCE
国土资源部于2002年出台的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，规定》（国土资源部令第ll号）增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地。必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是( )

A．本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响

B．本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减

C．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整

D．若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当调整

正确答案：D

当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产开发前期的规划管理体现在（ ）。

A．开发项目的选址审批

B．核发《建设工程施工许可证》

C．规划方案及初步设计审批

D．核发《建设用地规划许可证》

E．投资决策

正确答案：ACD
《建设工程施工许可证》不在规划设计审批阶段完成，而是在项目招投标后，施工前，向建设部门申请开工时需要取得的许可证。

2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第3篇

我国城市土地使用制度改革突出表现在（　）。

A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规
D.制定宪法和土地管理法
E.允许农村耕地使用权流转

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。

无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全不相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，故抵押人所享有的所有权没有限制。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的效力。抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。P147。

房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　）。

A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入

答案：C
解析：
本题考查的是房地产间接投资。信托基金收益相对稳定，收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。参见教材P12。

房地产业主要包括房地产开发经营、（　）和其他房地产活动。

A、房地产中介服务、房地产咨询服务
B、房地产经纪服务、物业服务
C、房地产估价服务、物业服务
D、房地产中介服务、物业服务

答案：D
解析：
本题考查的是房地产业的细分。在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业服务和其他房地产活动。

某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（　）万元。

A、500
B、750
C、800
D、1000

答案：C
解析：
考点:净收益测算的基本原理。土地年净收益＝1080000－540×400＝864000（元）；土地价值＝86.4/0.108＝800（万元）。

房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的房地产的理论价格。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第4篇

经济适用住房采取（ ）的方式进行。

A．出让

B．行政划拨

C．有偿转让

D．无偿转让

正确答案：B

低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：
(一）估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9.注册房地产估价师在进行实地査勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据XX市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审査部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

答案：
解析：
错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据
错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。
改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。
错误：自本报告估价时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。
改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。

在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（　）。

A、0.95
B、0.99
C、1.01
D、1.05

答案：A
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数＝97/102＝0.95。

某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字。（　）

答案：错
解析：
考点:估价报告的组成。估价结果报告中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及著名签名日期，不得以个人印章代替签名。

住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（　）

答案：对
解析：
考点:求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。

2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第5篇

该项目竣工后，说法不正确的有（ ）。

A．竣工验收后即可以交付使用

B．提倡采用招标方式来选择物业管理公司

C．小区特约性物业管理服务费实行政府定价

D．业主委员会应由业主选举产生

正确答案：AC

利率分为（　）等类型。

A、基础利率
B、结算利率
C、变动利率
D、存款利率
E、同业拆放利率

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。

既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。

A．简单平均法

B．回归分析法

C．移动平均法

D．加权平均法

正确答案：A
[答案] A  简单平均法既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。

地价与一般物品价格的不同之处是( )。

A．生产成本不同

B．折旧不同

C．价格差异不同

D．货币性质不同

E．供求变化不同

正确答案：ABCE
[答案] ABCE
地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不同；(4)市场性质不同；(5)价格形成时间不同；(6)供求变化不同。

某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（　）万元 。

A.37.30
B.41.03
C.284.22
D.285.98

答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（万元）。

在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（ ）。

A．概算指标

B．概算定额

C．预算定额

D．施工定额

正确答案：D

某企业前3年每年初借款1000万元，按年复利计息，年利率为8%，第5年末还款3000万元，剩余本息在第8年末全面还清，则第8年末需还本付息（ ）万元。

A.981.49
B.990.89
C.1270.83
D.1372.49

答案：D
解析：
本题考查的是资金时间价值的换算。换算到同一时间点上，现金流入=现金流出。可全部换算到第8年位置。P161。

2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第6篇

某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（　）元。

A.529412.37
B.83265.38
C.87867.78
D.91022.12

答案：A
解析：
本题考查的是复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000（元），i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63（元），首付款＝1250000－720587.63＝529412.37（元）。

在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

甲房地产开发公司将商品房预售给张某，预测面积110 ㎡，单位建筑面积价格5000 元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房实测面积100 ㎡，如买受人不退房，则甲公司应当返还张某( )元。

A.50000
B.67000
C.83490
D.100000

答案：C
解析：
(1) 计算面积误差比。面积误差比＝ ( 实测面积－ 预测面积)/ 预测面积× 100 ％=(100-110)/110=-9.09%。
(2)返还张某房价款。实测面积小于预测面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
(3)返还张某房价款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490 元。

下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有( )。

A.投资额为15 万元的工厂厕所
B.建筑面积为280 ㎡的学校洗浴房
C.投资额为20 万元的医院自行车库
D.建筑面积为290 ㎡的小区物业管理用房
E.建筑面积为1000 ㎡的博物馆库房

答案：A,B,C,D
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（　）。

A.正常报酬
B.正常回报
C.正常利润
D.超额利润

答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。

投资决策方法中的决策树法，常用于解决（　）决策的问题。

A、确定型
B、成长型
C、风险型
D、不确定型

答案：C
解析：
本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P240。

城市蓝线应当与城市规划一并报批。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第7篇

关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（ ）。

A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制
B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用
C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础
D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

答案：D
解析：
【考点】基本报表。现金流量表是按收付实现制来编制，所以不包含按权责发生制计取的折旧费和摊销费。

上述保险合同的当事人有（ ）。

A．该商业银行

B．该财产保险公司

C．该房地产开发公司

D．该咨询公词

正确答案：BD
该财产保险公司和该咨询公司是上述保险合同的当事人。

下列不属于我国土地管理基本制度的是（　）。

A.土地有偿有限期使用制度
B.土地用途管制制度
C.耕地保护制度
D.住房公积金管理制度

答案：D
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地管理的基本制度包括土地有偿有限期使用制度、土地用途管制制度和耕地保护制度。

会计的基本职能为( )。 　

A.会计准则
B.会计分期
C.会计基础
D.会计核算
E.会计监督

答案：D,E
解析：
会计的基本职能为会计核算与会计监督。

根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ）

正确答案：×
职工工资应列为人工费。

反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格

正确答案：C
[答案] C  房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为( )。

A.温差效应
B.温压效应
C.绿岛效应
D.热岛效应

答案：D
解析：
城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，即所谓“热岛效应”，尤其在大城市中更为突出。

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