21年房地产估价师模拟试题7篇

本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。参见教材P81。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意

本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的，收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。P21。

（1）建立比较基础
可比实例A
1）建筑面积＝60m2/0.8＝75m2
2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝120万元－5万元＝115万元
可比实例B
1）统一计价单位，6.61×20万美元＝132.2万元人民币。
2）统一税费负担，正常成交价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝132.2万/（1+5%）＝125.905万元人民币。
可比实例C
1）统一计价单位，120万元港币÷1.2＝100万元人民币
2）统一付款方式100×30%＋100×70%/（1＋6%）＝96.0377（万元人民币）
（2）进行交易情况修正
可比实例A交易情况修正系数＝1/（1-4%）
可比实例B交易情况修正系数＝1/（1+2%）
可比实例C交易情况修正系数＝1/（1+1%）
（3）进行市场状况调整
可比实例A市场状况调整系数=99.2/100
可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5
可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6
（4）进行房地产状况调整
可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）
可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）
可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）
（5）比较价值计算
可比实例A比较单价=115/75×[1/（1-4%）]×[99.2/100]×[1/（1-8%）]=1.722；
可比实例B比较单价=125.905/85×[1/（1+2%）]×[99.2/98.5]×[1/（1-5%）]=1.539；
可比实例C比较单价=96.0377/75×[1/（1+1%）]×[99.2/98.6] ×[1/（1+6%）]=1.203；
比较价值＝（1.722×0.3＋1.539×0.3＋1.203×0.4）万元/m2×90m2＝131.36万元。
【答疑编号10654788,点击提问】

【考点】房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS） 业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。

本题考查的是季节变动的测定。测定季节变动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。

本题考查的是合法原则。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额；评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权转变成出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金；不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入征收范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的商品房。参见教材P155～160。

本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。

本题考查的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。

监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；
“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；
“一协调”是指全面的组织协调。

在静态分析法中，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值；被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值；不能用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值，因此这样做表面上是采用假设开发法估价，实质是采用成本法估价。

本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。征收该耕地，需要安置的农业人口数为10人/2＝5人。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍。基本农田，基本农田以外的耕地超过35hm2的，其他土地超过70hm2的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。参见教材P43～46。

本题考查的是宏观经济政策。财政政策和货币政策是最主要、也是最常用的两种宏观经济政策。

本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。

本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。参见教材P249。

考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最高土地取得价格是指开发项目销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。

本题考查的是撰写估价报告。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证

本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。近期建设规划的期限为5年

本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000／（1＋10％）3＝3005.26（万元）。参见教材P340。

本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得的建设用地使用权的房屋开发项目转让，须除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金占全部开发投资总额的25%以上。

考点:调查评估路线价。调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。

本题考查的是契税。对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。

本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，一般不予发放贷款。P334。

考点:房地产价格的特点。房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或是其他权利。

当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)

本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。

本题考查的是房地产市场的景气循环。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。P51。

本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格＝5000－2000/1%×[1－1（1＋1%）6]/100－5000×5%＝5000－115.9－250＝4634.1（元/平方米）。参见教材P108。