2021房地产估价师考试题目下载5辑
2021房地产估价师考试题目下载5辑 第1辑
理解商品的供给价格弹性系数的要点是（ ）。
A．同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同
B．供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律
C．供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值
D．供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量
E．供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1
同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数并不一定相同；供给弹性系数为O时，表明无论价格如何变动，供给量都固定不变，此时称完全无弹性或称供给价格弹性为零。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用定值保险的形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一般情况下，土地使用权出让方式包括（ ）。
A．招标
B．挂牌
C．拍卖
D．协}义
E．划拨
ABCD协议出让士地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。
《城市房地产管理法》规定国家实行（ ）登记发证制度。
A．土地所有权
B．土地使用权
C．房屋所有权
D．房地产他项权利
E．继承权
房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
B.周围交通状况
C.争议解决方式
D.面积差异处理方式
B、电梯数量不够
C、酸雨
D、单行道
E、门窗的自然破损
B、建设用地规划许可证
C、建设工程规划许可证
D、建设工程施工许可证
E、商品房预售许可证
2021房地产估价师考试题目下载5辑 第2辑
B．400
C．450
D．600
B.实验法
C.访问法
D.问卷法
B.平均差
C.标准差
D.变异系数
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
B编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。
B、已经确定施工企业
C、有保证工程质量和安全的具体措施
D、建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%
E、建设单位应当提供银行出具的到位资金证明
2021房地产估价师考试题目下载5辑 第3辑
B.价高者得规则
C.瑕疵请求权规则
D.禁止参与竞买规则
B.更正登记
C.异议登记
D.房屋抵押权登记
B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C.提供的保证方式是连带责任保证
D.实行保证金制度
E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制
B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
C.房屋的天面、天面上的花园，按水平投影面积的一半计算
D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算
E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
物业服务企业其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业服务企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。（ ）
此题为判断题(对，错)。
可比实例的成交价格就是正常成交价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题目下载5辑 第4辑
B.使用结束后土地返还给原权利人
C.集体土地变为国有土地
D.有一定的强制性
E.要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活
致估价委托人函
XX公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价:写字楼17833.5元/m2,车库13.77万元/车位。
估价对象总价值:人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）
注定代表人(盖章）二零零九年七月九日
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人(略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一）估价对象登记状况
(二)估价对象权利状况(表3—13)
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，XX拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
(三)估价对象实物状况
估价对象位于XX市金融街X区X号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层髙2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一~四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主人口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日。
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
(一)有关法律、法规、政策文件和技术规范
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国担保法》。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4.《中华人民共和国土地管理法》。
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6.《城市房地产抵押管理办法》。
7.《房地产估价规范》。
(二)委托方提供的有关资料(略）
(三)估价方掌握的有关资料
1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3.国家及当地有关税费法规。
4.其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
1.合法原则（略）。
2.最高最佳使用原则（略）。
3.替代原则（略）。
4.估价时点原则（略）.
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
(一)市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数
1.可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例。
可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。
可比实例C:中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。
2.房地产比较因素条件说明表(表3—14)
3.房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
(1)交易情况修正:估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表3—15。
(2)交易日期修正：经调査估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表3—16。
(3)区域因素及个别因素修正（区域因素指数、个别因素指数确定过程略） 经比较得出房地产比较因素条件指数表，见表3—17。
4.房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表（表3—18)。
5.计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。
(二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1.收益法测算过程（略）
2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17 792元/m2，总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表3—19。
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1.写字楼部分:89 928万元。
2.地下车库：1 143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值(略）。
附件（略）
2.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值，但没有给出抵押价值）。
3.致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。
4.估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。
5.估价对象中缺区位状况介绍或说明。
6.估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三
层）等。
7.估价原则中缺谨慎原则。
8.估价结果报告中缺变现能力分析。
9.市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的明确说明。
10.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
11.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
12.周边景观应属于区域因素。
13.可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。
14.市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。
15.市场法计算中缺权益状况说明和调整。
16.市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。或者说,交易日期调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准来确定的，而不是以估价对象条件为基础，指数为100的。
17.可比实例A修正系数计算错误。
18.可比实例B修正系数计算错误。
19.地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。
20.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。
21.技术报告中多了第八项内容:估价结果。
实施建设监理是有条件的。其充分条件是必须有建设工程，有人委托；必要条件是具有监理组织机构、监理人才、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、新竣工量
C、预售面积
D、可供租售量
E、房地产价格
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题：
(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)？
(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)？(12分)
解：
解法一：叙述法
一、设最低基础租金为x，求最低基础租金
(1)计算各年自有资金净现金流量
1)第1年年初净现金流量=-5400万元
2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元
净现金流量=-5400+5400=0万元
3)第3年年初：
归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元
乙银行贷款=9093.87万元
净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元
4)第3、4年年末：
还本付息=9093.87×7%=636.57万元
营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元
净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元
5)第5年年末：
还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元
营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元
经营收入=(0.9975x+1000)万元
转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元
净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44
=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元
(2)求基础租金
二、计算全投资内部收益率FIRR
(1)计算各年净现金流量
1)第1年年初投资=8100万元
2)第2年年初投资=5400万元
3)第3年、4年年末：
经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元
4)第5年年末：
经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元
经营成本=2910.21×35%=1018.57万元
转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元
挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元
(2)计算内部收益率
设i1=13%，则有：
解法二：图表法
一、列出自有资金现金流量表(年来)，设计出租金为x
二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
2021房地产估价师考试题目下载5辑 第5辑
下列属于普通股股东权利的有（ ）。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
普通股股东的权利有：参加股东大会的权利、参加表决的权利、股票转让权、股息红利分配的要求权、公司剩余财产的分配权、对公司事务的质询权；有限的表决权和要求赎回权是优先股股东的权利。
B.物业服务
C.物业管理
D.物业委托
下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
关于承接本征收项目价款评估的估价机构，表述错误的为（ ）。
B.甲估价机构的等级至少为二级
C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同
D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认
B、建筑面积10000 m2，近期租出，年租200万，位于同一工业区
C、建筑面积500 m2，近期租出，年租10万元，位于同一工业区
D、建筑面积2000 m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是（ ）。
A．单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算
B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算
C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积
D．设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积
设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的围护结构外围水平面积计算建筑面积。
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