21年房地产估价师考试试题题库7篇 第1篇
下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。
A.手续不全的房地产
B.权属有争议，尚处于诉讼程序中的房地产
C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产
D.未经抵押权人同意拍卖的房地产
E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是拍卖房地产标的的条件。选项A经有关单位和部门协商，政府审批后，可以组织拍卖；选项D抵押权人不得对抗法院的执法行为，但是拍卖所得，抵押权人具有优先受偿的权利。P444、446、452。
下列房地产中，不得抵押的有（ ）。
A.集体所有的土地使用权
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权的房地产
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。参见教材P142。
一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（ ）。
A、估价师声明
B、估价假设和限制条件
C、估价特殊说明
D、估价技术报告
E、估价结果报告
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。“比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房地产的重新购建价格”不用长期趋势法。参见教材P392。
社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（ ）。
A、重要因素
B、特殊因素
C、一般因素
D、基本因素
答案：D
解析：
考点:房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一走区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。参见教材P2。
城市发展战略是指在较长时间内，人们作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是指在较长时期内，人们从城市的各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发，作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。
21年房地产估价师考试试题题库7篇 第2篇
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段前段
C.第二阶段后段
D.第三阶段
E.第四阶段
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）。P53。
在法定拍卖中，除按照一般拍卖惯例操作外，还必须和国家相关的法律和政策法规相适应。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
考点:可行性研究的工作阶段。按照国家有关规定，政府对《政府核准的投资项目目录》以内的企业投资项目实行核准制度，对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，收益率较高。（ ）
答案：错
解析：
考点:投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，但收益率也较低。
当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（ ）
A、绿地率
B、容积率
C、建筑密度
D、建筑限高
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
21年房地产估价师考试试题题库7篇 第3篇
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
王某2006年取得房地产估价师资格，如在2010年申请初始注册时应提供继续教育合格证明。（ ）
此题为判断题(对，错)。
平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。 ( )
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以市场调节价、政府指导价和政府定价的价格为基础，参照当地的成交价格进行评估。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P103。
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）
A 措施费
B 规费
C 利润
D 企业管理费
E 税金
某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
若运用假设开发法进行估价时，（ ）。
A.不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润
B.不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地査看
C.不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低
D.不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
21年房地产估价师考试试题题库7篇 第4篇
估价报告的写作要求有( )。
A．全面性、主观性、准确性
B．简便性、客观性、准确性
C．主观性、准确性、概括性
D．全面性、客观性、概括性
正确答案：D
[答案] D
估价报告的写作要求有全面性、客观性、准确性和概括性。
房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商品房预售广告不得涉及的内容是（ ）。
A．开发企业名称
B．装修装饰内容
C．贷款银行名称
D．预售许可证书号
答案：B
解析：
房地产广告的要求之一为：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
对自己父母的房产比其他估价师更熟悉，如果自己拥有注册房地产估价师资格，则可以亲自评估以提高估价结论的准确性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。此题中，双方属于利害关系人。
目标市场选择时，当采用（ ）营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。
A、产品专业化
B、选择专业化
C、大量定制
D、全面覆盖
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。全面覆盖：这时企业力图为所有消费群提供他们所需的所有产品。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取这种营销战略。当采用这种营销战略时，企业通常通过无差异性营销和差异性营销两种途径全面进入整个市场。
资本化率是（ ）的倒数。
A．毛租金乘数
B．潜在毛租金乘数
C．有效毛收入乘数
D．净收益乘数
21年房地产估价师考试试题题库7篇 第5篇
影响房地产价格的经济因素主要有（）。
A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B.社会发展状况、房地产投机和城市化
C.财政收支及金融状况、利率
D.物价、汇率、居民收入
E.人口数量、行政隶属变更、居民收入
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项B属于社会因素；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。
在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。
A．用作公共休憩的架空层
B．本幢公共使用的电梯井
C．本幢的公共门厅
D．本幢的公共过道
(2011真题) 2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。
A.20%
B.25%
C.30%
D.35%
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。
在征收土地时，可通过大幅提高征地费用的做法，以限制非农业部门占地，确保农业用地比例。 （ ）
正确答案：×
这种做法违反了“保证国家建设用地原则”。
为征收房产税服务的评估，为保证公平性，通常需要遵循的原则是（ ）。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则
答案：C
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。为征收持有环节的房地产税服务的估价，为保证公平性，通常要遵循一致性原则，即对不同纳税人的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。
21年房地产估价师考试试题题库7篇 第6篇
工程造价控制的主要方法有( )。
A、价值工程
B、招标投标
C、合同管理
D、非限额设计
E、限额设计
人防工程的地下室面积（ ）建筑。
A．属不应分摊的拉有
B．属应分摊的共有
C．不属共有
D．属物业公司所有的
人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是货币。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。
各类面积的测算，必须独立测算三次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是( )。
A、 一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B、 一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师
C、 二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D、 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%
E 三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师
答案：A,B,C
解析：
二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60%；三级房地产估价机构应有3名以上专职注册房地产估价师。
21年房地产估价师考试试题题库7篇 第7篇
动态序列的总变动一般可以分解为（ ）四种动态趋势与波动的经典模式。
A.长期趋势
B.季节波动
C.年度波动
D.循环波动
E.不规则波动
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是动态序列的分解。动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势，即长期趋势、季节变动、循环波动和不规则波动。
可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。( )
正确答案：×
[答案] × 可行性研究的调查研究主要以市场调查和资源调查两方面进行。
以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。（ ）
答案：对
解析：
考点:开发商获取土地的途径。以行政划拨方式供应廉租住房和经济适用房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格或政府回购价格为标的的公开招标方式。
下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（ ）。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成
B、专业估价提供专业意见
C、非专业估价具有公信力
D、专业估价承担法律责任
答案：C
解析：
考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
正确答案：ADE
当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。
A、 细分市场的可衡量性
B、 细分市场的规模和发展前景
C、 细分市场的差异性大小
D、 企业的目标和资源
E 细分市场结构的吸引力
