2021房地产估价师考试试题及答案7节 第1节
下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。
A.股票B.期货
C.工业产权D.非专利技术
E.建设用地使用权
答案：C,D,E
解析：
项目投资资本金可以用①货币出资，也可以用②实物、③工业产权、④非专利技术、⑤土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以①工业产权、②非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一)估价对象实物状况（略）
(二)估价对象权益状况（略）
(三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义
估价对象于估价时点的公开市场价值。
六、估价时点2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。
5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74
号）。
8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。
9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义
略)。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
答案：
解析：
1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。
4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
运用比较法估价要消除以下（ ）方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。
A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同
B、特殊交易情况与正常交易情况不同
C、成交日期与价值时点不同
D、可比实例状况与估价对象状况不同
E、理性和非理性购买人因素差异
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是比较法概述。运用比较法估价要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：（1）成交价格与比较价值的内涵和形式不同；（2）特殊交易情况与正常交易情况不同；（3）成交日期与价值时点不同；（4）可比实例状况与估价对象状况不同。
下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。
A．资金融入方需要还本付息
B．在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C．权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D．存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E．权益融资主要来源于个人投资者
答案：B,C,D
解析：
A 项，房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。房地产权益融资不需要资金融入方还本付息。E 项，不同类型的房地产企业，权益资本的融通方式有所不同。有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金，由于该类股权投资的流动性较差、出售量有限，因此融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资本，该类股权投资的流动性较好、面向大众投资者，因此融资能力较强。
科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。第四十二条：大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。
房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
正确答案：D
房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
建筑物的耐久年限划分五个等级，正确的有（ ）。
A.100年以上
B.50～100年
C.40～50年
D.5～40年
E.15～40年
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是建筑等级。建筑物的耐久年限划分为五个等级，即等级1，100年以上；等级2，50～100年；等级3，40～50年；等级4，15～40年；等级5，15年以下。
调节纳税人负担轻重的主要税制要素是（）
A.税率
B.税墓
C.附加和加成
D.免征额
答案：A
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的髙低来调节。
2021房地产估价师考试试题及答案7节 第2节
甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。
对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（ ）。
A.修复费用法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损失前后差价法
答案：A
解析：
修复费用法又称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。
评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
在原始凭证的审核内容中，对凭证内容的审核包括（ ）。
A.审核凭证的名称
B.编制凭证的日期
C.填制凭证的单位名称
D.填制人姓名
E.单位的公章
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是看懂会计凭证。凭证内容审核包括：审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额。选项E属于凭证签章审核的内容。
当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ）。
A．裁决申请书
B．被拆迁房屋的权属证明
C．未达成拆迁协议的原因
D．申请人身份证明
E．被拆迁房屋的估价报告
正确答案：ABD
除本题选项外，还应提交：
(1)申请裁决的理由及相关证明材料；
(2)房屋拆迁管理部门认为应提供的与行政裁决有关的其他材料。
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
正确答案：B
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。
A.12 B.14
C. 15 D.16
运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
金融是指货币资金的融通，其融通的主要对象是货币和金融资产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题及答案7节 第3节
拆迁估价时点一般为( )之日。
A、 接受估价委托
B、 实地现场勘察
C、 开始实施拆迁
D、 房屋拆迁许可证颁发
答案：D
解析：
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A、利息备付率
B、偿债备付率
C、流动比率
D、速动比率
答案：A
解析：
考点:利息备付率。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。
成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本法概述。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。
A、 应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B、 无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C、 在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、 在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（ ）。
A．11.38%
B．12.64%
C．15.46%
D．16.22%
正确答案：B
由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。
A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案
在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。 ( )
2021房地产估价师考试试题及答案7节 第4节
下列关于有租约限制房地产估价的说法中，正确的是（ ）。
A、因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制
B、承租人权益价值只能是正值
C、出租人权益价值与合同租金及市场租金无关
D、承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和
答案：A
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A正确，评估有租约限制房地产价值时，如是房屋征收目的估价则不必考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价；如是为房地产买卖目的或抵押目的估价，则应再考虑租约租金（合同租金）与市场租金差异的影响；选项B错误，如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的；选项C错误，出租人权益价值，为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项D错误，承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。
被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有出异议也不履行，法院因此可以裁定对（ ）的财产强制拍卖。
A．张某
B．张某或杨某
C．杨某
D．张某和杨某
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。
以下属于时间序列分析法的有( )。
A．简单平均法
B．指数平滑法
C．相关分析法
D．专家意见法
E．销售人员意见法
正确答案：AB
[答案] AB 时间序列分析法除A、B项外，还有移动平均法、加权移动平均法。
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000 万元，预计项目的单位变动成本为4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
答案：D
解析：
由题意，总建筑面积（产量）=15000 错误3=45000m2，可销售面积（销量）=45000 错误80%=36000m2，根据盈亏平衡点的公式：①销售收入=总成本；②销售单价错误销量=固定成本+单位可变成本错误产量。设销售单价为x，则36000x=8000 错误10000+4500 错误45000，得：x=7847.22（元/m2）。
下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有（ ）。
A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用
B.建立估价报告内部审核制度
C.遵循估价程序
D.选择适用的估价原则
E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价误差。选项A错误，有些方法理论上适用，但是可能受客观条件限制，无法实际运用。无法使用的要给予合理说明。选项E，不得过度使用估价假设前提和限制条件。P19。
房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 （ ）
国际上通常采取的住房保障方式不包括（ ）。
A.政府直接建房
B.对住房投资人减税
C.鼓励赢利机构建房
D.对住房承租人补贴
答案：C
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。
2021房地产估价师考试试题及答案7节 第5节
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对甲的要求，古桥公司应（ ）。
A．以各套的面积相同为由拒绝其要求
B．退还5m2的房价款
C．退还7m2差额的房价款
D．退还lOm2差额的房价款
商业银行的最基本职能是（ ）。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
正确答案：A
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。
房地产开发项目的主要不确定性因素包括（ ）。
A、建筑安装工程费
B、开发期与租售期
C、权益投资比率
D、资本化率
E、贷款利率
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
A．552
B．3519
C．4293
D．4845
正确答案：C
改用途前的土地单价＝690×0.8＝552元/m2，改用途后的土地单价＝950×5.1＝4845(元/m2)
在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（ ）
答案：对
解析：
考点:动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（ ）。
A.出租率
B.贷款利率
C.基准收益率
D.资本金投入比例
答案：C
解析：
本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。
2021房地产估价师考试试题及答案7节 第6节
厂商均衡条件为：花费单位货币购买生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。 ( )
出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（）提出。
A.城镇体系规划
B.土地利用总体规划
C.修建性详细规划
D.控制性详细规划
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。（ ）
此题为判断题(对，错)。
现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。
A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
正确答案：A
[答案] A 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。
投资分为固定资产投资和净资产投资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（ ）。
A、房地产租金
B、房地产实际出租量
C、出租房屋空置率
D、房价租金比
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。
国务院决定禁止（ ）。
A．商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让
B．商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租
C．商品房预购人购买未竣工的预售商品房
D．商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房
2021房地产估价师考试试题及答案7节 第7节
在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。
A．剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和
B．剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C．该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和
要想成为法人，需要具备的条件有（ ）。
A.依法成立
B.有必要的财产和经费
C.有自己的名称.组织机构和场所
D.能独立承担民事责任
E.经上级有关部门批准
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。要成为法人，需要具备4个条件：（1）依法存在；（2）有必要的财产或经费；（3）有自己的名称、组织机构和住所；（4）能独立承担民事责任。选项E不属于法人成立的条件
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。
项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
自有资金现金流量表（此表题中给出）
答案：
解析：
本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
1.设月租金为A元
1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入400×8000＝320（万元）
2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入600×7800＝468（万元），年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A，年末运营成本为7200A×30%＝2160A
或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A，年末运营成本为8400A×30%＝2520A
或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A，年末运营成本为9600A×30%＝2880A
或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A，年末运营成本为10800A×30%＝3240A
或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
自有资金现金流量表
根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
可以计算净现值指标，净现值＝0时，可求出最低租金水平
甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。
乙公司应承担的民事责任有（ ）。
A.停止侵害
B.消除危险
C.返还财产
D.赔偿损失
答案：B,D
解析：
消除危险是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。赔偿损失是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。停止侵害，是指行为人停止其正在实施的侵害行为。返还财产，是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。
如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地储备机构负责实施土地开发时，由（ ）负责筹措资金。
A、开发商
B、投资企业
C、房地产中介机构
D、土地储备机构
答案：D
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，由土地储备机构负责筹措资金。
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（ ）
答案：错
解析：
投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。
