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21年房地产估价师考试答案8辑

发布时间：2021-07-17
21年房地产估价师考试答案8辑

21年房地产估价师考试答案8辑 第1辑

王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1 =0.7：0.6：0. 5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。
A.11.43 B.11.77
C.22.86 D.23.53

答案：A
解析：

确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（　）。

A、国债收益率
B、银行存款利率
C、市场平均投资收益率
D、银行贷款利率
E、银行同业拆借利率

答案：A,B
解析：
本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。

某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。

关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中正确的有（　）。

A.双方达成的是一种单务合同
B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C.估价机构提交咨询报告享有获得余款的债权
D.开发公司开始支付的款项是一种定金

答案：B,C
解析：
选项A错误，应为双务合同，选项B、C正确，选项D错误，开始支付的款项应为预付款，而不是定金。

承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）

正确答案：√
承诺必须向要约人做出，如果向要约人以外的其他人做出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。

某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )。

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m2

正确答案：C

21年房地产估价师考试答案8辑 第2辑

以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（　）。

A、时间类参数
B、资金类参数
C、融资类参数
D、评价标准类指标

答案：B
解析：
考点:选择基础参数。经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。

下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（　）。


A、开发－销售模式
B、开发－持有出租－出售模式
C、购买－持有出租－出售模式
D、购买－更新改造－出售模式
E、购买－更新改造－出租模式

答案：B,C
解析：
考点:房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。

开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。

A．132

B．660

C．2.93

D．4950

正确答案：D

当水灰比相同时，用水量较大的混凝土徐变较小。

答案：错
解析：
混凝土变形分为弹性变形和塑性变形。
徐变：混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为徐变。徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3年才逐渐趋于稳定。徐变①可减缓钢筋混凝土内的应力集中，使应力较均匀地重新分布，②对大体积混凝土能消除一部分由于温度变形所产生的破坏应力。但③在预应力混凝土结构中，徐变将使混凝土的预加应力受到损失。
影响徐变的因素：水灰比较大时，徐变较大；水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。

房地产广告中可以出现对该项目的融资分析。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。对房地产广告的要求：不得出现融资或变相融资的内容。

21年房地产估价师考试答案8辑 第3辑

挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于( )个工作日。

A.5
B.7
C.10
D.15

答案：C
解析：
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10 个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。

A．根本准则

B．最高行为准则

C．基本行为准则

D．重要准则

正确答案：B
[答案] B
房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。

在中国境内无住所且在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得的所得无需缴纳个人所得税。（　　）

答案：错
解析：
个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的，从中国境内和境外取得的所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的，依照法律规定同样需缴纳个人所得税。

（ ）是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。

A．消费信用

B．个人信用

C．民间信用

D．相互信用

正确答案：C
题干的表述是“民间信用”的定义。

某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。（有修改）

A．0.18

B．0.12

C． 3.39

D．5.00

正确答案：C

21年房地产估价师考试答案8辑 第4辑

建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。

A．密度

B．表观密度

C．密实度

D．孔隙率

正确答案：B

住房抵押贷款属于（ ）。

A．银行信用

B．商业信用

C．国家信用

D．消费信用

正确答案：AD

丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。

A．7220元

B．7600元

C．14440元

D．15200元

正确答案：D

某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为（ ）元/m2。

A．2600.00

B．2386.30

C．2832.84

D．3003.45

正确答案：B

(2016年真题) 关于房地产空间市场的说法，正确的有（）。

A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。

21年房地产估价师考试答案8辑 第5辑

某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80hm 2(公顷)，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30hm2(公顷)。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：

第106题：该开发公司合法取得该地块的土地使用权，应（ ）。

A．向该市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经该市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

B．向该市的土地管理部门提出用地申请后，经省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权出让手续

C．向该市的规划管理部门申请批准用地后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

D．向该市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

正确答案：BD



注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。
比准价格计算如下。
一、交易日期修正系数
①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2%
二、求取比准价格
1．比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/ 100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)
②比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2)
③比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100× 100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2)
④比准价格计算结果
(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

答案：
解析：
KA计算错，应为
1051/1048=100.3%
2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。
比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100 ×100/99×100/99×100/101元/m2=6487元/m2
3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。
比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/ 100×100/99×100/102×100/103元/m2=6326元/m2
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烟尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。

房地产开发项目必须符合土地利用总体规划，但是可以不符合年度建设用地计划。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是确定房地产开发项目的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。

在零售商业物业租约中，设置（　）条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。

A.限制经营内容相似的租户
B.限制租户在一定地域范围内重复设店
C.关于每一独立承租单元的用途
D.其他条款

答案：A
解析：
本题考查的是零售商业物业的租约。在零售商业物业租约中，设置限制经营内容相似的租户条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争

21年房地产估价师考试答案8辑 第6辑

(2017真题) 我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（）。

A.中央银行
B.商业银行
C.投资银行
D.政策性银行

答案：B
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。

在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（ ）方法进行测算。

A．平均增减量法

B．平均发展速度法

C．移动平均法

D．指数修匀法

正确答案：B

下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（　）。

A.土地形状
B.地形
C.城市规划调整
D.环境状况
E.配套设施状况

答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。选项AB属于个别因素。

检查对象是指根据调查目的确定的现象总体。捌查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列关于经济评价指标的说法中，错误的是（　）。

A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

答案：D
解析：
考点:偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。

21年房地产估价师考试答案8辑 第7辑

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（　）

答案：对
解析：
考点:收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。

损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。

B房地产开发公司在申请领取《施工许可证》时，其到位资金原则上不得少于（　）万元。

A.500
B.800
C.1200
D.1500

答案：C
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元×30%＝1200万元。参见教材P94。

下列估价公式中，错误的是（ ）。

A．土地价格=房地价格-建筑物价格

B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务

C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

正确答案：B

李某2013年3月8日因发生事故失踪至2015年3月8日下落不明；其妻子刘某2015年3月9日申请法院宣告其死亡，2015年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告。2016年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（）。

A.2013年3月8日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日

答案：D
解析：
本题考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间是2016年4月9日。

21年房地产估价师考试答案8辑 第8辑

对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括( )。

A.标的非自有性
B.主体的特定性
C.目的的利他性
D.权利义务的对等性

答案：D
解析：
与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：
(1)国家强制性。对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行。
(2)标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产。
(3)主体的特定性。指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体。法院和拍卖机构容易形成长期固定的合作。
(4)目的的利他性。指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的，而是在于一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被执行人的合法权益。
(5)权利义务的不对等性。指在法院强制拍卖中，法院与拍卖机构之间的权利义务是不对等的。法院享有中止拍卖的权利、撤销拍卖委托的权利、严格监督拍卖程序的权利以及对拍卖结果的单方确认权，而拍卖机构则不享有同样或类似的权利。

统计中的随机性变量是指受偶然因素的作用，变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量。（　　）

答案：错
解析：
确定性变量是指受必然性因素的作用，各变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量；随机变量指受偶然因素的作用，变量值呈现出随机的混沌状态变动的变量。

下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（　）。

A.债权人通常是商业银行
B.不能用于偿还土地购置贷款
C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D.还款资金来源通常是销售收入

答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款，在我国，商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款。

税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（　　）

答案：对
解析：
增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。

在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（　）。

A.物质缺乏项目
B.物质落后项目
C.物质过剩项目
D.可修复项目
E.不可修复项目

答案：D,E
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目可分为可修复项目和不可修复项目。

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