21年房地产估价师考试题库精选9辑 第1辑
无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线上任一点所代表的两种商品的数量组合，给消费者带来的效用完全相同，因此无差异曲线又称为等效用曲线
获取土地使用权属于房地产开发中( )的工作。
A、 资机会选择
B、 建设阶段
C、 前期工作
D、 租售阶段
答案：C
解析：
此题属于掌握范畴。根据教材中房地产开发的程序方面的内容即可。
关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。
A．运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B．投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C．假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D．在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
答案：D
解析：
A项，运用假设开发法估价，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。B项，投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率；在测算后续开发利润时要注意利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。C项，在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）。D项，在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
正确答案：A
拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
当进行市场调查时，第一个原则是要采用（ ）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A.公正
B.客观
C.科学
D.全面
答案：C
解析：
本题考查的是对市场调查的分析与评估。在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验
某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为（ ）元。
A．274365
B．309375
C．680625
D．990000
正确答案：B
（450*4.3/3.2-450)*2000=309375
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题库精选9辑 第2辑
下列选项中，难以采用比较法估价的有（ ）。
A、特殊厂房
B、普通住宅
C、存量成套住宅
D、博物馆
E、在建工程
答案：A,D,E
解析：
考点:比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。
投资乘数理论就是描述（ ）关系的一种理论。
A.投资变动与国民收入变动之间
B.供给与需求变动之间
C.供给弹性与需求弹性变动之间
D.供给规律与需求规律变动之间
答案：A
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。投资乘数理论就是描述投资变动与国民收入变动之间关系的一种理论。
凡具备相应的民事行为能力的民事主体，均可平等地参加竞买活动，拍卖人不得以法律、法规另有规定以外的理由拒绝竞买人的申请，妨碍其参与公平竞争。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。
A．按存量增量细分
B．按交易形式细分
C．按目标市场细分
D．按房地产用途细分
E．按地域细分
6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。
以下采用收益法的第一种求法。
据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60—6=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50—6—2=42年。
(1)求取未来42年的净收益的现值之和：
年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元
答案：
解析：
改错如下：
(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。
(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（60 —4)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（50—6)年=44年
仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是( )。
A.附息债券
B.贴水债券
C.信用债券
D.担保债券
答案：B
解析：
指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。
房地产置业投资中，在持有期内获得每年（ ）的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%
B．20%～25%
C．15%～20%
D．10%～15%
正确答案：C
房地产置业投资中，在持有期内获得每年15％～20％的股本收益率也是很平常的事。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。
A、已通过竣工验收
B、拆迁安置已经落实
C、取得土地使用权证书
D、取得房屋所有权证书
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。
21年房地产估价师考试题库精选9辑 第3辑
因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（ ）。
A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿
B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿
C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿
D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿
答案：B
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。机器设备是动产，且搬迁后还可以继续使用，本身是没有价值损失的。所以不在补偿范围之内。
资产负债率越低，企业偿还债务的能力越差；反之，企业偿还债务的能力越强。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括（）。
A.购买成本
B.土地取得费用
C.装修费用
D.运营成本
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买—持有出租—出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。
敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。
A、 最合理
B、 最乐观
C、 最可能
D、 最悲观
E 最公平
拍卖品展示的方式包括（ ）。
A、固定展示
B、巡回展示
C、资料展示
D、网络展示
E、电视展示
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖品展示包括固定展示、巡回展示和资料展示。
用地平衡表是作为调整用地和制订规划的依据之一，不可用来分析造价预算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
长期融资工具是指收回本金和利息要在一年以上的凭证，也包括没有回收期限的股票。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列区域中，适用2 类声标准的环境功能区有（ ）。
A．商业金融区
B．仓储物流区
C．科技研发区
D．集市贸易区
E．居住、商业混杂区
答案：A,D,E
解析：
《声环境质量标准》（GB3096—2008）规定了城市五类区域的环境噪声最高限值，包括：①0 类环境功能区，指康复疗养区等特别需要安静的区域；②1 类环境功能区，指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域；③2 类声环境功能区，指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域；④3 类声环境功能区，指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域；⑤4 类声环境功能区，其他区域。B 项属于3 类环境功能区。C 项属于1 类环境功能区。
21年房地产估价师考试题库精选9辑 第4辑
根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、（ ）。
A．房地产投资信托
B．外资企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
下列房地产开发项目的成本费用中，属于房屋开发费的有（ ）。
A．建筑安装工程费
B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费
D．土地取得费
E．销售代理费
答案：A,B,C
解析：
房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费。在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。
下列关于房地产权属登记的目的，表述正确的有（ ）。
A.保护不动产权利人的物权
B.维护交易安全
C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控
D.利于国家对不动产进行管理
E.有利于开发商促销
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产登记的目的。不动产登记的目的包括：（1）保护不动产权利人的物权；（2）维护交易安全；（3）利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。
当需求减少且供给增加时，表现为需求曲线向右下方移动，供给曲线向左下方移动，均衡价格下降，而均衡数量可能增加，可能不增不减，也可能减少。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场均衡。当需求减少且供给增加时，表现为需求曲线向左下方移动，供给曲线向右下方移动，均衡价格下降，而均衡数量可能增加，可能不增不减，也可能减少。
准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )
在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（ ）。
A.一般因素
B.客观因素
C.经验因素
D.区域因素
E.个别因素
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
完全竞争市场相比，垄断竞争市场不能实现信息畅通，其他条件都相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。垄断竞争市场具有众多的生产者和消费者，加上资源可自由流动和信息畅通，所以垄断竞争行业十分接近于完全竞争行业。
张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A、1.07
B、1.47
C、2.06
D、3.33
答案：C
解析：
本题考查的是利息备付率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。
21年房地产估价师考试题库精选9辑 第5辑
每种估价方法是否真正适用，除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。每种估价方法是否真正适用，除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。
业主授予物业管理者的权利范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。（ ）
此题为判断题(对，错)。
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。 （ ）
根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列比例尺中，可以用在总平面图中的比例尺是（ ）。
A.1:100
B.1:200
C.1:300
D.1:500
答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。总平面图常用的比例尺是1:500、1:1000和1:2000。
土地储备资金不能用于支付（ ）。
A．收储土地上建筑物的补偿费
B．收储土地后必要的前期开发费用
C．收储土地发生的银行贷款利息
D．土地使用权出让价款
答案：D
解析：
土地储备资金具体使用范围包括：①征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；②征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用；③征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出；④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
某房地产开发企业2010 年销售收入为8000 万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为( ) 万元。
A.500
B.750
C.900
D.950
答案：D
解析：
(1)土地增值额=8000 万元－5000 万元＝3000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。3000/5000＝60%，50％＜60%≤100%。(3)适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额＝土地增值额×40％－扣除项目×5％=3000×40％－5000×5％=950 万元。
21年房地产估价师考试题库精选9辑 第6辑
关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（ ）。
A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估拍卖保留价应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最保守的估计值
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值因遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。P259。
个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是（ ）。
A、±5%
B、±10%
C、±15%
D、±20%
答案：D
解析：
考点:房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。如果评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”。
某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。
答案：错
解析：
应返还3000×20％×2+(700-3000×20％)＝1300万元。
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼，商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2，总层数为地上四层，地下一层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案，其中A座总面积为65000m2，地下一层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（m2?d），地上一到四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为十年，租金为2.50元/（m2?d），B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方案合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%，现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）m2。
A.124500
B.127000
C.132500
D.135000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。合计抵押建筑面积=A座总面积＋B座总建筑面积－已售出＝65000m2＋67500m2-8000m2＝124500m2。
以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。
A．速动比率
B．投资利润率
C．内部收益率
D．净现值
E．成本利润率
正确答案：CD
CD A项为清偿能力指标，B、E项为静态指标。
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。房地产作价入股估价，要对各出资股东公平，应当以市场价值为基准。
下列交易形式中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是( )。
A.房地产转让
B.房地产典当
C.房地产抵押
D.房屋租赁
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括①房地产转让②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
21年房地产估价师考试题库精选9辑 第7辑
在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（ ）。
A．容积率
B．土地用途
C．土地开发程度
D．评估单位
E．土地使用权性质
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
下列关于预登记叙述正确的有（）。
A、预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力
B、当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预登记
C、预登记具有终局、确定的效力
D、预登记主要目的在于保护权利人的合法权益
答案：B,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
等成本线又称( )，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。
A、 企业预算线
B、 家庭预算线
C、 单位预算线
D、 社会预算线
根据《声环境质量标准》，下列对环境噪声最高限制要求最严格的功能区为（ ）。
A.工业厂区
B.行政办公楼
C.商业金融街
D.商住混杂区域
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。选项A属于3类声环境功能区；选项CD属于2类声环境功能区。参见教材P58。
下列代理行为中，属于滥用代理权的是（ ）。
A．指定代理
B．委托代理
C．双方代理
D．法定代理
答案：C
解析：
根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：①自己代理；②双方代理；③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；④超越代理权限进行代理活动；⑤ 利用代理权从事违法活动。
乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
采用动态分析法进行估价时，正确的是（ ）。
A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对五期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
答案：C
解析：
动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。
房地产置业投资中，在持有期内获得每年（ ）的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%
B．20%～25%
C．15%～20%
D．10%～15%
正确答案：C
房地产置业投资中，在持有期内获得每年15％～20％的股本收益率也是很平常的事。
21年房地产估价师考试题库精选9辑 第8辑
下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
答案：B
解析：
类比法是通过选择同类上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股价/每股收益）、市净率（P/B，即股价/每股净资产），再结合拟上市公司或资产的财务指标如每股收益、每股净资产来确定拟上市公司价值，一般都采用预测的指标。市盈率法的适用具有许多局限性，例如要求拟上市公司经营业绩稳定，不能出现亏损等，而市净率法则没有这些问题，但同样也有缺陷，主要是过分依赖公司账面价值而不是最新的市场价值。因此对于那些流动资产比例高的公司如银行、保险公司比较适用此方法。
在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
正确答案：A
A目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（ ）。
A．朝向
B．楼层
C．方位
D．交通条件
答案：D
解析：
房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产区位因素是一个综合性因素，包括：①位置，即房地产的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等；②交通条件，即房地产周围的道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等；③外部配套设施，即房地产周边是否有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及购物中心、休闲娱乐场所等配套设施；④周围环境和景观，即房地产周围的大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等；⑤房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等。
某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（ ）年。
A．15
B．25
C．35
D．55
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是( )。
A、 依法成立
B、 有必要的财产或经费
C、 有自己的名称、组织机构和场所
D、 能独立承担法律责任
房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
A.竣工
B.竣工验收
C.入住
D.交付
答案：D
解析：
商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅(非住宅)的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。
在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。
A．经济成本
B．总成本
C．平均成本
D．边际成本
E．会计成本
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
如抵押人还有其他的债权人（非抵押权人），甲优先受偿后的剩余价款，应按（ ）分别受偿。
A.所欠债务的总额比例
B.所欠债务的先后顺序
C.尚欠债务的比例
D.债权人索债的急缓程度
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押人一共欠债80+20＝100万元，其中欠甲80万元，抵押品变卖60万元，那么甲还有20万元属于普通债权，普通债权是按比例偿还的，因此选C。
21年房地产估价师考试题库精选9辑 第9辑
（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。
A、住房市场指数
B、住房价格合理性指数
C、房地产价格指数
D、房地产众数价格
答案：A
解析：
考点:市场监测与预警指标。住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。（ ）
答案：错
解析：
从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。
在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目
B．累计折旧项目
C．未分配利润项目
D．存货项目
正确答案：D
资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。
经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（ ）。
A、销售收入
B、出租收入
C、营业外收入
D、补贴收入
E、自营收入
答案：C,D
解析：
考点:营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。
普通股票持有者的权利和义务主要体现在（）之内。
A、无限责任原则
B、有限责任原则
C、平等原则
D、不平等原则
E、股份有限原则
答案：B,C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内。参见教材P282。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
正确答案：ACDE
凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）
此题为判断题(对，错)。
