房地产估价师考试答案5章

发布时间:2021-07-18
房地产估价师考试答案5章

房地产估价师考试答案5章 第1章


统计总体必须是( C )。

A. 性质不同的众多个体所组成的集合体
B.性质相同的众多个体所组成的集合体
C.至少有一个主要性质相同的众多个体所组成的集合体
D.至少有一个主要性质不同的众多个体所组成的集合体

答案:C
解析:
总体单位——是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同,这是组成总体的前提条件。因此,总体必然为同质性总体,同质性是构成统计总体的基础。


某城市处于平原地区,城中有两条河流汇集,并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区,地下煤炭资源储藏丰富,形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年,甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成,均为现浇框架结构,每幢建筑的进深为 14m,基底面积均为 860m2,共 8 层,其中一层建筑面积 720m2,二层以上建筑面积相等。建设期间,乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元,以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年,甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元,其中,销售收入净额 l.58 亿元,营业成本 0.85 亿元,销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元,所得税税率为 25%。
3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为(  )m2。

A.600.83
B.618.33
C.686.66
D.706.67

答案:D
解析:
3 幢建筑二层以上每层建筑面积=(17000/3-720)m2/(8-1)层=706.67m2。


基准地价是城市中均质区域内的土地( )。

A.最低价格

B.最高价格

C.平均价格

D.成交价格

正确答案:C
[答案] C
根据国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布的《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001),基准地价是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。


张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年,费用按法规各自承担。
在2006年10月时,王某的权益价格为( )
A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

答案:D
解析:


城市规划的实施管理主要是( )两部分内容。

A.报建审批管理
B.网络管理
C.批后管理
D.人工管理
E.微机管理

答案:A,C
解析:
本题考查的是城市规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。


已知某收益性房地产的收益期限为40年,报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年,报酬率为8%,则其价格最接近于( )元/m2。

A.3816
B.3899
C.4087
D.4000

答案:D
解析:
本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式,Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入数据得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)。


可行性研究是在投资决策前,对建筑项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


某建筑物的重置价格为150万元,经济寿命为40年,有效经过年数为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修的重置价格为20万元,平均寿命为4年,经过年数为2年;设备的重置价格为50万元,平均寿命为10年,经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。

A.80

B.71.5

C.82

D.99.5

正确答案:B


接受估价委托后,受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )

答案:错
解析:
考点:估价业务接洽与承接。经委托方同意的情况下可以转让。


房地产估价师考试答案5章 第2章


预计某房地产未来第一年的净收益为170万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元,报酬率为8%,则下列说法中正确的有( )。

A、该房地产未来第30年的年净收益小于零
B、该房地产的合理经营期限大于22年
C、该房地产的收益价值小于1276.47万元
D、该房地产的收益价值大于875万元
E、该房地产的资本化率为18%

答案:A,B,C,D
解析:
考点:净收益按一定数额递减的公式。A-(n-1)b=0,170-8(n-1)=0,n=22.25。V=(170/8%-8/8%2)[1-1/(1+8%)22.25]+8/8%×22.25/(1+8%)22.25=1118.59(万元)。


在建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估()。

A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价

答案:C
解析:
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。因为是为竞买人确定报价提供参考依据,所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价,则是挂牌底价。


物业管理的招标方式通常采取( )。

A.公开招标、委托招标
B.公开招标、邀请招标
C.邀请招标、协议招标
D.委托招标、协议招标

答案:B
解析:
本题考查的是物业服务招投标制度。《物业管理条例》突出了推行招投标对于促进物业服务健康发展的重要作用,提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,招标投标包括公开招标和邀请招标两种类型。


(2014真题) 部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标。()

答案:对
解析:
本题考查的是工程建设的招标投标管理。全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目必须进行招标。


有关H公司购房,下列说法错误的有( )。

A.H公司应缴纳营业税40万元

B.H公司应缴纳契税20万元而非32万元

C.担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保

D.合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效

正确答案:ABD


下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的是( )。

A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率

答案:D
解析:
考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中,清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。


估价对象为某写字楼,现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
下列房地产中,可以设定抵押的是( )。

A.土地所有权
B.权属有争议的房地产
C.已依法公告列入征收范围的房地产
D.以出让方式取得的国有土地使用权

答案:D
解析:
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押,其他三项都不可以抵押。


我国的国土面积是960万km2,2000年人口普查为12.85亿人,人口密度为134人/km2。134人/km2属于( )。

A.比例相对指标
B.结构相对指标
C.动态相对指标
D.强度相对指标

答案:D
解析:
本题考查的是相对指标。强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。强度相对指标=某一总体总量/另一有联系的总体总量。


建筑和设备工种图纸注明比例尺,一个图形一般采用( )比例尺。

A.0种
B.1种
C.2种
D.多种

答案:B
解析:
本题考查的是建筑识图基础。建筑和设备工种图纸注明比例尺,一个图形一般采用一种比例尺。


房地产估价师考试答案5章 第3章


向权利人发放权属证书是登记程序的开始项。( )

答案:错
解析:
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记,主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后,应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。


写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。( )

答案:对
解析:
本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中,可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。


某城市路线价标准深度为18m,划分为三个等份,从街道方向算起,各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


下列划拨用地中,不可以拍卖的有( )。

A、国家机关用地
B、军事用地
C、城市基础设施用地
D、公益事业用地
E、一般企业划拨用地

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是房地产拍卖的条件。下列划拨用地不可以拍卖:(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。


过高或过低的物业租金,都有可能导致业主利益的损失。( )

答案:对
解析:
考点:制定物业管理计划。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失,因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平,则意味着物业的空置率会上升;而低于市场租金水平的租金,虽然可能使出租率达到100%,但可获得的总租金收入并不一定理想。


集资、合作建房都是经济适用住房建设的组成部分。( )

正确答案:√
集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。


下列关于股票与相关概念的表述,错误的是( )。

A.认股权证是认证购买股票的权利凭证
B.任何形式的股份制企业都可以发行股票
C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票
D.股票和股单虽然都属于证据证券,但后者无法自由流通

答案:B
解析:
本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票,股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。


对人体产生严重心理影响的污染是( )。

A.大气污染
B.环境噪声污染
C.水污染
D.辐射污染

答案:B
解析:
本题考查的是环境噪声污染概述。噪声污染引起的心理影响主要是使人烦恼激动、易怒、甚至失去理智。P56。


地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/m2,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为 ( )元/m2。

A.2487.75

B.2500.00

C.2511.00

D.2162.25

正确答案:B
[答案] B
根据公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”,可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1一应由卖方缴纳的税费比率)”,进而可以得出2325÷(1 -7%)=2500。


房地产估价师考试答案5章 第4章


商业辐射区域分析的内容主要有( )。

A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向

答案:A,B,C
解析:
本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。


从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供给和需求之间的总量差距的是( )。

A.产品结构
B.总量结构
C.供求结构
D.投资结构

答案:B
解析:
本题考查的是房地产市场结构。总量结构,从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供给和需求之间的总量差距。


预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起六个月内未申请登记的,预告登记失效。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


测定长期趋势值的方法主要有( )。

A.扩大时距法
B.缩小时距法
C.移动平均法
D.最大二乘法
E.最小二乘法

答案:A,C,E
解析:
本题考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有:扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。


在运用成本法时最主要的有( )。

A.区分计划成本和实际成本

B.区分实际成本和客观成本

C.结合实际成本来确定评估价值

D.结合实际开发利润来确定评估价值

E.结合市场供求分析来确定评估价值

正确答案:BE
运用成本法时要注意两个方面:一是要区分实际成本和客观成本,在估价中应采用客观成本,而不是实际成本;二是要结合市场供求分析等来确定评估价格,当该类房地产市场供大于求时,应下调评估价值;求大于供时,应上调评估价值。


关于建筑物重新购建成本求取方法的说法,错误的是( )。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本
D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

答案:A
解析:
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。选项A错误,任何时候都是将可比实例修正为估价对象。


机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中,也出现在企业财务会计的记录中。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列关于合法原则在房地产抵押估价和征收评估中具体应用的表述中,正确的是( )。

A、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押
B、对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物
C、房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的,以房屋权属证书为准
D、如果被征收房屋被认定为违法建筑,也可以予以评估

答案:B
解析:
本题考查的是合法原则。选项A错误,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产,可以作为以抵押为估价目的的估价对象;选项C错误,房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准;选项D错误,如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑,就不应予以评估,或者评估价值应为零。参见教材P158~160。


土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地,暂不缴纳城镇土地使用税。(  )

答案:错
解析:
城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方划分使用比例分别纳税。


房地产估价师考试答案5章 第5章


在对房地产利用的限制方面,下列属于房地产使用管制的有( )。

A.土地用途管制
B.容积率管制
C.建筑密度管制
D.房地产抵押管制
E.对相邻房地产的保护

答案:A,B,C
解析:
本题考查的是房地产权益因素。对房地产估价而言,有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地,以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项D,属于房地产权利及其行使的限制;选项E,属于相邻关系的限制。


住宅建设用地使用权期间届满,法律规定( )。

A.可以续期
B.自动续期
C.申请续期即予批准
D.由国家无偿收回

答案:B
解析:
《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。


保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用,应当通过( )列支。

A.物业服务费
B.房屋保险费
C.专项维修资金
D.其他费用

答案:C
解析:
《条例》规定,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后(≠交付使用后≠保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。


( )指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。

A.通货贬值

B.通货膨胀

C.通货紧缩

D.通货异常

正确答案:B


厂商均衡条件为:花费单位货币购买生产要素所得的边际产量相等,此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量,或者产量一定时成本支出最少。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


临时使用土地的时间可以为( )。

A.3个月

B.9个月

C.20个月

D.27个月

E.32个月

正确答案:ABC


住房公积金定向用于职工住房,通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。( )

正确答案:×
住房公积金定向用于职T住房.通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外,还作为城市廉租住房建设的补充资金。


房地产价格构成中的开发成本包括( )。

A.取得土地使用权时的出让金或转让金

B.基础设施建设费

C.公共配套设施建设费

D.勘察设计和前期工程费

E.管理费

正确答案:BCD


下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是( )。

A.柱是独立支撑结构的竖向构件,它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载

B.梁是跨空间的横向构件,它在房屋中承担板传来的荷载,再传到支承它的柱上

C.板是直接承担其平面荷载的平面构件,它支承在梁上或直接支承在柱上,把所受的荷载再传到梁或柱

D.柱、梁、板只可预制,不可现制

正确答案:D