2021房地产估价师考试题目下载6辑
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第1辑
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
B、分包合同
C、销售合同
D、加工合同
E、勘察设计合同
B.汽车加油站
D.街心公园
D.地税局机关
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有（ ）。
A．查验申请人提供的权属证明
B．审查申请人提供的评估报告
C．就登记有关事项询问当事人
D．必要时对被登记房屋进行实地查看
E．及时登记有关事项
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第2辑
下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）
A分散危险
B融通资金
C防灾防损
D分配基金
一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50％以上，其速动比率较低，不会达到100％。（ ）
此题为判断题(对，错)。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
B.农业保险
C.医疗保险
D.失业保险
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第3辑
B.土地补偿费归农民个人所有
C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有
D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
E.安置补助费一定归农村集体组织所有
②地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
③由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
B．1800
C．2250
D．3375
B、2
C、5
D、7
当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）
通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第4辑
B.人民法院
C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同
B.评标委员会成员可以为5人
C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3
D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定
若此商品房的质量缺陷不是由于渗雨导致的，而是工程质量的原因造成的可修复缺陷，则此房屋不可采用（ ）进行评估。
B.影子工程投资法
C.比较法
D.价差法
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第5辑
划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。
A．绿地控制范围
B．历史建筑保护范围
C．地表水保护范围
D．城市基础设施用地控制界线
本次估价背景情况如下：
（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。
估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。
（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。
（四）价值类型：为房地产的市场价值。
（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。
（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。
以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。
2.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
3.洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。
4.如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。
改正：不考虑特殊买家的附加出价。
5.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
6.本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。
7.本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。
改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
8.本次评估，以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。
未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
我们于20××年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以20××年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。
（四）不相一致假设
本次估价对象设有抵押权，由于原有的抵押情况没有注销，本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
（五）依据不足假设
本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。
二、估价报告使用限制
（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。
改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。
本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
（三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。
（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
（五）本报告使用期限为一年（即自20××年12月11日至20××年12月10日止），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。
改正：不考虑特殊买家的附加出价。
错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。
改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，
改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，
改错题相对较容易，是常遇到的错误。
本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。
通过真题，希望大家：
第一，要学会把题放在一起来考核自己。
第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。
第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。
第四，根据自己做题的得分，考虑进一步需要复习的弱项。
在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 （ ）
在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断.
2021房地产估价师考试题目下载6辑 第6辑
下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。
A．按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证
B．详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±3%，所需费用，小型项目约占投资的 0.5%～1.0%，大型复杂的工程约占0.2%～0.5%
C．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±25%，所需费用约占总投资的0.5%～2.5%
D．投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为~30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%
E．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。
[答案] ADE B项中对应数据应分别为±10%、1.0%～3.0%和0.2%～10%，C项中对应数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。（ ）
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。
A．由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场
B．从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场
C．根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场
D．市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小
E．新建商品房租售是房地产三级市场
[答案] ACD 低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。
B.建筑平面图
C.建筑立面图
D.建筑剖面图
