2021房地产估价师历年真题和解答5辑

发布时间:2021-07-15
2021房地产估价师历年真题和解答5辑

2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第1辑


代理是指行为人根据一定方式的授权,以他人的名义与第三人为一定法律行为,所产生的法律后果( )。

A、 直接归于该他人
B、 直接归于该行为人
C、 由该他人和该行为人按约定分担
D、 由行为人代该他人承担

答案:A
解析:
本题主要考查的是代理的概念。


某企业12月末部分资产与负债余额如下:现金和银行存款70万元,长期投资100万元,短期投资120万元,应收票据210万元,短期借款30万元,应付票据和应付账款110万元,应付工资60万元,应付债券300万元。则该企业的流动比率是( )。

A.40%

B.50%

C.200%

D.250%

正确答案:C


收益法中计算净收益时,扣除运营费用时不包括的项目有( )。

A、抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、重置提拨款
D、房地产改扩建费用
E、所得税

答案:A,B,D,E
解析:
本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内,为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用,属于运营费用。


某开发企业申请贷款6000万元,由其拥有的商品房做抵押,该企业信用等级为AA级,贷款期限2年,投资项目为AA级,则该贷款综合风险额为( )万元。

A、1260
B、2520
C、1470
D、1050

答案:A
解析:
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%,用商品房抵押的为50%,中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%,项目风险等级为AA级的为70%,所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×70%=1260万元。参见教材P333。


(2014真题) 建筑材料是重要的室内环境污染源,既有辐射污染源,也有致敏源,甚至还有一些有毒物质。()

答案:对
解析:
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。室内来源的污染物主要来自建筑材料,尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境,是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境,这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。


2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第2辑


下列关于房地产交易环节的税收说法错误的是( )。

A、耕地占用税不属于其税收
B、卖方市场,增加卖方的税收会使房价上涨
C、买方市场,减少卖方的税收会使房价下降
D、卖方市场,减少卖方的税收会使房价下降

答案:D
解析:
本题考查的是制度政策因素。选项D,如果是卖方市场,减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加,难以使房地产价格下降。参见教材P139。


抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利,故抵押人所享有的所有权没有限制。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房地产抵押的效力。抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利,但抵押人所享有的所有权受到限制。P147。


注册房地产估价师在每一注册有效期内,最少应接受(  )学时的继续教育。

A.30
B.60
C.90
D.120

答案:D
解析:
注册房地产估价师继续教育,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内,接受继续教育的时间为120 学时,其中,必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。注册房地产估价师经继续教育,达到合格标准的,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发继续教育合格证书。


一般来说,运用假设开发法估价时,同一估价对象,在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值,在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。( )

答案:对
解析:
本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值>自愿转让前提下的价值>被迫转让前提下的价值。


当可供比较方案的开发经营期不同时,一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第3辑


在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中,某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费,并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计,管理费率和开发利润率执行国家有关规定,这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。

A、 1067元/m2
B、 1070元/m2
C、 1084元/m2
D、 1141元/m2

答案:C
解析:
[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000=1084(元/m2)


建筑材料强度是指建筑材材料抵抗外力破坏的能力,其具体包括抗拉、抗弯和( )强度。

A.抗磨
B.抗脆性破坏
C.抗腐蚀
D.抗剪

答案:D
解析:
材料的强度——是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。
材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯矩及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。


某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为( )万元。

A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85

答案:A
解析:
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=6%+6%×25%=7.5%。



=5061.44(万元)


原建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(原建设部令第151号)于( )起施行。

A.2006年6月1日
B.2006年12月1日
C.2007年3月1日
D.2007年6月1日

答案:C
解析:
本题考查的是房地产估价师注册。原建设部发布了《注册房地产估价师管理办法》(原建设部令第151号)于2007年3月1日起施行。


下列房地产市场调控政策等措施中,会导致房地产市场价格上升的是()。

A.降低房地产开发贷款利率
B.增加土地有效供给
C.降低契税
D.提高购房贷款利率

答案:C
解析:
本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率,将降低开发成本,可能导致价格下降;选项B增加有效供给,结果是价格的下降,这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率,将抑制需求,导致价格下跌。选项C降低契税,使购房者成本减低,需求增加,价格上升,还有一种解释,契税降低,使得投机成本降低,刺激投资导致价格上升。


2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第4辑


运用标准价调整法进行估价时,首要步骤是( )。

A、进行房地产分组
B、确定估价范围
C、设定标准房地产
D、测算标准价

答案:B
解析:
考点:标准价调整法。运用标准价调整法估价,一般分为下列步骤:(1)确定估价范围;(2)进行房地产分组;(3)设定标准房地产;(4)测算标准价;(5)确定有关调整系数;(6)计算各宗被估价房地产的价值或价格。


下列关于农地征收费用的表述中,不正确的是( )。

A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

正确答案:B
征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托,采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜,由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。


该房地产总价为( )万元。

A.467.73

B.495

C.567.53

D.765.53

正确答案:C


按规定需由当事各方共同申请不动产登记的,由登记为不动产权利人的一方缴纳不动产登记费。( )

答案:对
解析:
本题考查的是不动产登记收费。不动产登记费用由登记申请人缴纳。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的,由登记为不动产权利人的一方缴纳;不动产抵押权登记,由登记为抵押权人的一方缴纳;不动产为多个权利人共有(用)的,由共有(用)人共同缴纳。参见教材P164。


依照代理委托方的不同,代理形式可以细分为( )。

A、买方代理
B、卖方代理
C、双重代理
D、首席代理
E、分代理

答案:A,B,C
解析:
考点:选择物业租售形式。依代理委托方的不同,代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。


2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第5辑


( )是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数
B.量价弹性
C.住房市场指数
D.消费者信心指数

答案:C
解析:
本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度,对当前实际住房价格合理性做出的判断;选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值,可以判断市场所处的景气阶段;选项D指消费者近期的购房意愿,通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。P44。


招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制,亦可委托有营业执照的招标代理机构代编,并在编制完招标文件以后进行。( )

正确答案:×
[答案] ×  招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制,亦可委托有营业执照的招标代理机构代编,并在编制招标文件的同时进行。


根据城市用地分类,社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 ( )

正确答案:×


某宗房地产交易总价为35万元,其中在交房一年前支付10%的定金,交房半年前首付30%,交房时支付20%,交房半年后支付30%,一年后支付剩余的10%,年利率6%,则房地产一次付清的价格为( )万元。

A.23.69

B.23.76

C.35.02

13.30.76

正确答案:C
35×10%×(1+6%)+35×30%(1+6%)1/2+35×20%+35×30%×(1+6%)1/3+35×10%×(1+6%)-1=3.7l+10.81+7+10.199+3.3=35.02


物业甲为写字楼项目,2017年末价值为1000万元,预计2018年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%;物业乙为保龄球场项目,2017年末价值为1000万元,2018年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是( )。

A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

答案:B
解析:
本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值:1100×50%+900×50%=1000;物业乙的价值的期望值:1200×50%+800×50%=1000;甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5]0.5=100;乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]0.5=200;甲、乙物业价值的期望值相同,则标准差小的风险小,甲的标准差小。P233。