21年房地产估价师考试题库精选6卷 第1卷
转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。
答案：对
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）。
A．6.67%
B．7.41%
C．12.60%
D．13.33%
答案：B
解析：
设该宗写字楼现在的价格为V，则：
整理得：V=217.76＋0.677V，解得V=674.96（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率=年净收益÷市场价值=50÷674.96=7.41%。
××市东区××庄1号的工业用途房地产，现自用主要生产汽车配件，××房地产估价机构接受委托评估该工业厂房的市场价值，注册房地产估价师张某认为该工厂没有出租，所以不适宜选用收益法，工业房地产应选用成本法估价，说说你的看法？如果选用成本法对该工业房地产估价，选用房地分估路径，如何求取该工业房地产土地的价值？
答案：
解析：
该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。
如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。
根据《房地产估价理论与方法》教材P304。
答案：错
解析：
本题考查的是股票的概念。对于股份有限公司来说，股票是筹措资金的重要手段。P288。
批准临时建设和临时用地的使用期限一般均不超过1年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
估价对象的原购买价格（M）换算为成交日期一次性付清的价格为（ ）。
A.M×50%＋M×50%×（1＋3×0.5%）
B.M×50%＋M×50%/（1＋0.5%）3
C.M×50%＋M×50%×（1＋0.5%）3
D.M×50%＋M×50%/（1＋3×0.5%）
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。2010年5月支付一半，2010年8月再支付一半，将8月份支付的价款折现到成交日期得到成交日期一次性付清的价格。
某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.设备折旧
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。
一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建2万m2商住楼，其中营业房0.3万m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的O.3万m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。
第103题：甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。
A．拆迁计划
B．拆迁方案
C．拆迁安置补偿资金证明
D．公司拆迁资格证明
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第2卷
潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的( )。
A．租金
B．租金以外的收入
C．空置率的差异
D．运营费用的差异
E．转让收益
正确答案：AB
[答案] AB
潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。
(2015真题) 国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。“以租代征”即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。
A．3000万
B．5000万
C．3亿
D．9亿
管理中心运作住房公积金的基本要求是（ ）。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（ ）。
A.被征收房屋价值时点为房屋征收公告决定之日
B.某房屋征收工程范围较大，可以由三家房地产估价机构共同承担
C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值
D.对于未经登记的建筑，应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日；被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权价值；对于未经登记的建筑，应当按照市县级人民政府的认定、处理结果进行评估。P62～63。
房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。
A、 政府债券
B、 抵押贷款支持债券
C、 抵押贷款传递证券
D、 抵押贷款担保债务
答案：A
解析：
因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。
下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（ ）
A．税前现金流=有效毛收入-经营费用
B．税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息
C．税后现金流=税前现金流-所得税
D．税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
根据投资的对象，投资基金可以分为（ ）基金。
A、股权式和有价证券
B、固定型和管理型
C、单位型和追加型
D、封闭型和开放型
答案：A
解析：
本题考查的是投资基金类别。依据投资的对象，可分为股权式基金和有价证券基金。
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第3卷
下列有关收益法测算的描述，正确的有（ ）。
A、无形收益是指估价对象带来的间接利益
B、无形收益难以货币化，无法通过选取较低的报酬率予以考虑
C、实际收益是实际获得的收益，它一般能直接用于估价
D、客观收益是指在正常情况下所能获得的收益
E、评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：（1）未来净收益的大小；（2）获取净收益期限的长短；（3）获取净收益的可靠程度。参见教材P218。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益法概述。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本
C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本
D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本
E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格
答案：B,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误。重新购建成本，建筑物是全新状况下的，土地是在现状使用年限下的重新购建成本；选项C错误，重新购建成本是客观的，而不是实际发生的成本；选项E错误，土地重新购建成本是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。P303。
下列关于国有土地上房屋征收的补偿，表述正确的是（ ）。
A.补偿内容不包括停产停业损失
B.房屋征收部门与被征收人订立补偿协议
C.房屋征收补偿的方式由市县级人民政府选择
D.被征收人对补偿决定不服的，向专家委员会申请鉴定
答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。补偿内容包括停产停业损失；房屋征收补偿的方式由被征收人选择；被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。P58～59。
证券可以分为上品证券、货币证券何资本证券三类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2%折扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。
A．销售收入增加0.24%
B．销售收入增加3.76%
C．销售收入减少0.24%
D．销售收入减少3.76%
从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（ ）。
A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价
B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价
C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价
D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理。从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为：分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价。
研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解；对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程有多个实数解。（ ）
正确答案：×
对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的FIRR。
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第4卷
某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（ ）层。
A．7.9
B．11.9
C．12.1
D．19.0
房地产需求的交叉价格弹性是指( )。
A．房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B．房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比
C．一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比
D．在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度
正确答案：C
[答案] C
A项是房地产需求的价格弹性，B项是房地产供给的要素成本弹性，D项是房地产供给的价格弹性。
新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，在暂定期内需要完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积8万平方米以上。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。三级房地产估价机构在暂定期内需要完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上。
优先股的股息一般不会很高，而且当公司经营情况好、利润率高的时候优先股股东得不到这部分增长的收益，而普通股股东得到的收益可能大大小于优先股股东。（ ）
此题为判断题(对，错)。
张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元／月，酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（5000×12）
／1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 70000／1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。
问题：
1．张某的选择是否正确?
2．针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?
答案：
解析：
（1）张某的选择不一定正确。
（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。
2．如选择酒店式公寓，其建议包括：①尽量选择 70 年产权的公寓；②区位选择非常重要；③配套服务设施要齐全；④选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。
求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用（ ）等方法。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．土地剩余技术
E．建筑物剩余技术
正确答案：ABD
求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为( )。
A．该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是确定竞争者的战略。除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。
下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（ ）。
A.收益相对不稳定
B.收入现金流的主要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性差
答案：B
解析：
本题考查的是房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第5卷
住房置业担保公司的实有资本以（）为主。
A、政府预算资助
B、资产划拨
C、房地产骨干企业认股
D、社会集资
E、个人集资
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。住房置业担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。
某城市为解决交通拥堵问题，修建了两横两纵快速路，打通南北、东西大动脉。估价对象为住宅小区的配套商业房地产，因门前市政桥梁（南部快速路）建设，引桥部分抬高路面，遮挡了商业店面，造成有效客流量减少，租金下降。为了解决相关的补偿费用情况，解决信访纠纷，委托某房地产估价公司对减损价值进行评估。价值时点为2019年5月29日。请问此房地产最适合选用什么估价方法进行损害价值评估？简述估价技术思路。
答案：
解析：
?? 该项目属于不可修复的情况，可以通过两种途径评估估价对象的减损价值。一是先采用比较法和收益法评估不受影响的正常房地产市场价值，再通过市场调查法，查找与估价对象类似不利状态的房地产与正常房地产价格的比例，确定减损率，得到减损价值，即利用价差法的变形公式进行计算；二是采用损失资本化法，依据委托方提供的实际租金合同与不受影响的正常房地产客观租金的差值，计算估价对象房地产的剩余使用期限，以一定的报酬率，将至使用期限结束为止各年的租金损失折现至价值时点，从而得到减损价值。最后依据方法的可靠性分析权重，加权平均得到最终估价结果。
举一反三
损害赔偿是近几年问答题和单选题常考问题，如住宅挡光的损害赔偿，漏雨对业主的损害赔偿，临近建筑施工对房屋产生沉降裂缝对装修价值的减损评估等。
这类问题主要考核评估方法的选择，损害赔偿内容，损害赔偿的具体估价思路，参数的选择等。
半砖墙墙厚的实际尺寸为115mm。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。
该房地产公司由于面临资金困难，需要对企业房地产资产进行清算，可以聘请（ ）级资质房地产估价机构进行资产清算。
A.一
B.二
C.三
D.四
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。企业清算只能由一级资质的房地产估价机构进行。参见教材P183。
某房地产开发企业2010年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为5000万元，应缴纳的土地增值税为（）万元。
A.500
B.750
C.900
D.950
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。（1）增值额＝销售收入－扣除项目＝8000－5000＝3000（万元），（2）增值额/扣除项目＝3000÷5000＝60%，（3）应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%＝3000×40%－5000×5%＝950（万元）。
（ ）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。
A.融资方式与资金结构
B.产品经营方式
C.开发内容和规模
D.合作方式
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。
A．酒泉卫星发射基地
B．南水北调工程用地
C．北京某CBD商圈
D．某市政府办公楼
E．经济适用房
房地产同时具有经济寿命和自然寿命。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第6卷
下列说法不正确的是（ ）。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的
B．土建工程的利润一直接工程费×利润率
C．安装工程的利润一人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
正确答案：B
正确的公式为：土建工程的利润＝(直接工程费+间接费)×利润率。
在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ）
正确答案：×
建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出的。
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有( )。
A、 酒泉卫星发射基地
B、 南水北调工程用地
C、 北京某C、B、D、商圈
D、 某市政府办公楼
E 经济适用房
答案：A,B,D
解析：
由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有： (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施与公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (4)法律、行政法规规定的其他甩地。
对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后（ ）日内分别提出规划和建设条件。
A.10
B.15
C.20
D.30
答案：D
解析：
本题考查的是严格住房建设用地出让管理。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。
固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，专利及专有技术使用费就属于固定资产其他费。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。专利及专有技术使用费属于无形资产费用
速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（ ）
答案：对
解析：
速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账款等。计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：①在流动资产中，存货的变现能力最差；②由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；③部分存货可能已经抵押给债权人；④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。
甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。
A.按工业用途估价
B.按居住用途估价
C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值
D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合
(2017真题) 建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。
土地价值不包含地上( )的价值。
A．装修工程
B．物业
C．建筑物
D．物产
正确答案：C
[答案] C
如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。
