2021房地产估价师预测试题8节 第1节
以下属于自然周期第一阶段特点的有（ ）。
A．净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底
B．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
C．空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个 令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平
D．如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降 到只能支付物业运营费用的水平
E．供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现
正确答案：AE
AE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。
该居住小区的住宅建筑面积净密度为（ ）。
A．3.O（万m2/hm2）
B．2.14（万m2/hm2）
C．50
D．33
下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。
A．辅助报表
B．资产负债表
C．资金来源与运用表
D．现金流量表
答案：A
解析：
房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。
2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的1～3号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。
若甲企业到期无法清偿债务，乙银行欲实现抵押权，则正确做法为（ ）。
A.对1～5号楼拍卖、变卖所得优先受偿
B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行
C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖
D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变卖、拍卖所得优先受偿
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。P157。
为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（ ）。
A、认知价值定价法
B、成本加成定价法
C、挑战定价法
D、领导定价法
答案：B
解析：
考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。
容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。
答案：对
解析：
容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。
2021房地产估价师预测试题8节 第2节
城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（ ）。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
答案：B,C,D,E
解析：
免征房产税的房产有：①国家机关、人民团体、军队自用的房产，但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围；④个人所有非营业用的房产；⑤经财政部批准免税的其他房产。
公民下落不明满1年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于大额可转让定期存款单的说法，正确的有( )。
A.记名，并可自由转让
B.面额固定
C.期限一般在一年以上
D.不能提前提取现金
E.利率比同期限的定期存款利率高
答案：B,D,E
解析：
大额可转让存单——是由银行发行的一种大面额定期存款凭证。
它与普通定期存款单的不同之处在于：通常为不记名式，面额固定，金额较大，允许在市场上买卖转让。
构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
A.估价对象
B.价值时点
C.最高最佳利用
D.替代
答案：B
解析：
本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.06
答案：D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。重建成本，功能过剩的折旧包括无效成本和超额持有成本。功能过剩的折旧＝50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（万元）。
2021房地产估价师预测试题8节 第3节
进度计划管理通常采用网络图和（ ）。
A.资源配置图
B.直方图
C.横道图
D.控制图
答案：C
解析：
本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。
下列不属于股票基本特征的是（ ）。
A．稳定性
B．决策参与性
C．流通性
D．非返还性
正确答案：D
股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。
国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（ ）。
A.受让方逾期未支付全部地价款
B.拆除地上建筑物
C.自然灾害造成地上附着物变化
D.因公共利益需要
E.人民法院判决生效
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。建设用地使用权期间届满前回收的情形：（1）因公共利益需要提前收回；（2）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回；（3）司法机关决定收回。
代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。
A、 直接归于该他人
B、 直接归于该行为人
C、 由该他人和该行为人按约定分担
D、 由行为人代该他人承担
不动产权证书和不动产登记证明由住房城乡建设部统一监制。目前主要采用单一版证书。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。不动产权证书有单一版和集成版两个版本。目前主要采用单一版证书。P162。
中国目前房地产市场的（ ）统计是不完整的。
A．新竣工量
B．存量
C．空置量
D．灭失量
正确答案：C
C空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前房地产市场的空置量统计是不完整的。
2021房地产估价师预测试题8节 第4节
投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定广告公司，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。
答案：错
解析：
在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定目标市场和购买者动机，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。
正常成交价格的形成条件包括（ ）。
A．公开市场，交易对象本身也具备市场性
B．理性的经济行为
C．适当的期间完成交易
D．买者和卖者众多，且具有完全信息
E．卖者对价格具有控制力量
正确答案：ABCD
买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格 都没有控制的力量，没有显著的影响力。
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。
A、 固定成本
B、 变动成本
C、 盈利
D、 机会成本
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
商业银行资本充足率不低于（ ）。
A、5%
B、8%
C、10%
D、15%
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的资本充足率不低于8%。
2021房地产估价师预测试题8节 第5节
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。
A．100
B．140
C．1100
D．1540
正确答案：D
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，440000元×5%×7%=1540元。
下列特征，属于股票的基本特征的有（ ）。
A、高收益性
B、稳定性
C、风险性
D、价格波动性
E、流通性
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征主要有：（1）盈利性；（2）风险性；（3）稳定性；（4）流通性；（5）决策参与性；（6）价格的波动性。
土地增值税的课税对象是( )。
A.转让国有土地上的房地产
B.赠与房地产
C.转让房地产
D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额
答案：D
解析：
土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定的是（ ）。
A.《土地管理法》
B.《城乡规划法》
C.《城市房地产管理法》
D.《物权法》
答案：C
解析：
本题考查的是房地产相关法律。《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定。
涨价预备费的测算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，以估算平均价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A．坡屋顶层层高2.20m以上的部位
B．在批准期限以内的临时房屋
C．供业丰户外运动时休息用的屋顶平台
D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊
2021房地产估价师预测试题8节 第6节
下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（ ）。
A.已设立了抵押权的房地产
B.单独所有的房地产
C.共同所有的房地产
D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产
E.存在拖欠建设工程款的房地产
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。选项A，抵押权为他项权利；选项C，共同所有房地产处置时要受到共有产权人的严重干预；选项E，拖欠工程款，存在债权债务纷争。均为不干净的产权。P71～73。
随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（ ）因素。
A、交通方便性
B、声望或形象
C、位置
D、建筑形式
答案：C
解析：
本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。
某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，{年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）
正确答案：
答案：1196.68万元
(1)运用成本法计算公式为：房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧
(2)求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格：
(3)计算建筑物的重新购建价格：
1)建安成本＝600(万元)
2)管理费用＝600×3%＝18(万元)
3)投资利息＝(600+18)×40%×[(1+6%)4.5—1]+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5一1]＝158(万元)
4)销售税费＝90(万元)
5)开发利润＝120(万元)
建筑物的重新购建价格＝600+18+158+90+120—9860000(元)＝986(万元)
(4)计算建筑物的折旧额：
1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8(万元)
2)装修部分的折旧额＝140×1/5×3＝84(万元)
3)设备部分的折旧额＝100×1/10×3＝—30(万元)
4)长寿命项目的折旧额＝(986－8—140—100)×1/38×3＝58.26(万元)
建筑物的折旧总额＝8+84+30+58.26＝180.26(万元)
(5)该宗房地产的现时价格＝390.94+986—180.26＝1196.68(万元)
下列物权中属于用益物权的是（ ）。
A.宅基地使用权
B.集体土地所有权
C.房屋所有权
D.留置权
答案：A
解析：
本题考查的是用益物权。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。
王某以总价150 万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60 万元，每年的还本付息额为7.8 万元，扣除运营费用的年租金收入为18 万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。
A．11.33%
B．12.00%
C．17.00%
D．20.00%
答案：A
解析：
现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润(净经营收入)扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。根据题意，税前现金回报率=（18－7.8）／（150－60）＝11.33%。
房产证的附图是房产分户图，房产分户图是在房产分幅图的基础上进一步绘制的明细图。（ ）
答案：错
解析：
房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。
2021房地产估价师预测试题8节 第7节
编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。参见教材P256。
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：
该公司2014年9月10日破产时，该公司能有（ ）万元拍卖款偿还银行。
A.1900
B.2500
C.2000
D.1400
答案：D
解析：
《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿，因此可用于偿还银行的拍卖款=2000-600=1400（万元）。
物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、资本价值风险
D、时间风险
答案：B
解析：
考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目
B．累计折旧项日
C．未分配利润项目
D．存货项目
多数估价是对当前的价值进行评估，一般以（ ）之日为估价时点。
A．委托书签订
B．实地查勘
C．估价报告提交
D．实际目的发生
正确答案：B
估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。
注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿
答案：对
解析：
房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
2021房地产估价师预测试题8节 第8节
明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（ ）。
A、估价委托人
B、估价利害关系人
C、承担估价项目的估价师
D、估价对象的权利人
答案：C
解析：
考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。
在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（ ）。
A.单元估算法
B.概算指标法
C.单位指标估算法
D.工程量近似匡算法
答案：A
解析：
本题考查房屋开发费的估算方法。
下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（ ）登记。
A．预购商品房预告
B．房屋转移
C．在建工程抵押权
D．房屋抵押权
答案：C
解析：
依据《物权法》的要求，《房屋登记办法》规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。
商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（ ）
答案：错
解析：
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比。合同未约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内的，根据实测建筑面积结算房价款。②面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权解除合同。③买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
建筑物的耐久年限划分五个等级，正确的有（ ）。
A.100年以上
B.50～100年
C.40～50年
D.5～40年
E.15～40年
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是建筑等级。建筑物的耐久年限划分为五个等级，即等级1，100年以上；等级2，50～100年；等级3，40～50年；等级4，15～40年；等级5，15年以下。
(2015真题) 未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
