房地产估价师历年真题5章
房地产估价师历年真题5章 第1章
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。
A．土地管理局
B．房屋面积鉴定机构
C．城市规划行政主管部门
D．房产测绘单位
答案：C。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向《房产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
住房层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．委托方确定的用途
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分（ ）
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。
B.±10%
C.±15%
D.±25%
B.1370.39
C.1456.13
D.1595.36
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题5章 第2章
城市用地评价中，下列属于适宜修建的用地的是（ ）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．已征用的土地
城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。
A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致
B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准
E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%
B.充分就业
C.价格稳走
D.经济增长
E.国际收支平衡
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
B、 2236
C、 2240
D、 2290
据此预测该房地产2007年的价格为
V6＝(1900＋56×6)元/m2=2236元/m2
解决此题的关键在于找出题中所给条件的规律，进而找到合适的解法。
下列（ ）属于投保人承担的义务。
A．交付保险费
B．如实告知保险标的情况
C．保证保险标的的正常情况和安全
D．不得非法侵害保险标的
E．危险增加时通知保险人
保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。
B、开发建设投资
C、营业税金及附加
D、借款本金偿还
1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
房地产估价师历年真题5章 第3章
当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。（ ）
此题为判断题(对，错)。
只有取得所有权的资产才可列入企业资产进行核算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
利率是指单位时间内的利息与本金的比率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 总出租面积
C、 可出租面积
D、 营业面积
下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。
A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力
B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包括被拆房屋内自行装修装饰的价值
C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房．根据合法原则，估价时一律按住宅估价
D．估价专家委员会应当在自收到申请之L1到10日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告
下列关于房屋租赁的说法错误是（ ）。
A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法
B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》
《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”
B.未解决权属争议的房地产
C.设定了抵押权的房地产
D.已被依法查封的房地产
E.已列入城市征收范围内的房屋
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
房地产估价师历年真题5章 第4章
B.社会保险
C.政策保险
D.财产保险
E.责任保险
下列说法不正确的是（ ）。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的
B．土建工程的利润一直接工程费×利润率
C．安装工程的利润一人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
B.单务合同
C.从合同
D.要式合同
某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。（ ）
某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100％=信用等级系数X贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60％的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。代入上述公式得：贷款综合风险度=30％×50％×l40％×70％=14．7％，银行可以发放贷款。
B、30，80
C、60，100
D、80，100
B.砌体结构建筑
C.钢筋混凝土结构建筑
D.钢结构建筑
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可以据评估时点的价格水平进行估算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.在银行信用基础上产生，以贷款为依据
C.支票有效期短，见票即付
D.签发支票金额，以贷款余额为限
E.签发支票金额，以存款余额为限
房地产估价师历年真题5章 第5章
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现 了房地产的（ ）性。
A．政策影响
B．依赖
C．相互影响
D．波及
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。
甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决
李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（ ）元。
A．3456.09
B．3505.95
C．3509.74
D．3705.73
解析：
已知P=56万元，n=20*12=240,i=7.5%/12=0.625%
月等额还款A=pi/1-1/(1+i)^n=56*0.625%/[1-1/(1+0.625%)^240]=4511.32
又已知m=7*12=84,第8 年初未还贷款余额:
P’=A/i*[1-1/(1+i)^n-m]=4511.32/0.625%*[1-1/(1+0.625%)^240-84]=448722.1731
还10万，本金余额为348722.1731
再求第8年开始的月还款额为=348722.1731*0.625%/[1-1/(1+0.625%)^156]=3505.95(元)
下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
A．资产负债表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．资金来源与运用表
E．损益表
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
B.二类居住用地
C.三类居住用地
D.四类居住用地
