房地产估价师真题下载5章 第1章
建筑物的物质折旧包括（ ）
A．功能衰退
B．正常使用的磨损
C．环境恶化
D．意外的破坏损毁
E．城市规划改变
正确答案：BD
功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。
(2015年真题) 权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。
A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费
答案：D
解析：
本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。
房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中的房地产用途并不是其拥有者可以随意确定和改变的。
政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产转让，当事人应当（）。
A.签订书面转让合同
B.向县级以上政府规定的部门申报成交价
C.到工商管理部门办理转让合同登记手续
D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续
E.到房地产管理部门办理房地产转移登记
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产转让合同。房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。
房地产估价师真题下载5章 第2章
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于建筑物寿命的说法，正确的有（ ）。
A、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命
B、对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命
C、建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命
D、建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命
E、建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命
答案：A,E
解析：
本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P314。
中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国境内的使用者。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（ ）万元。
A.29807
B.30867
C.35755
D.36194
答案：A
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。（1）建成后租金年收益A＝2×365×（1－10%）×3＝1971万元，（2）直接资本化法V＝A/Y＝1971/5%＝39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值＝39420/（1＋15%）2＝29807万元。转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。参见教材P349。
房地产开发企业未按合同约定的动工开发期限1年动工开发的，可以无偿收回土地使用权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。应该是2年，可以无偿收回土地使用权，如果1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
( )也称单项工程，是建设项目的组成部分。
A、分项工程
B、分部工程
C、单位工程
D、工程项目
下列墙体中，属于非承重墙的有（ ）。
A．围墙
B．外墙
C．隔墙
D．填充墙
E．幕墙
房地产估价师真题下载5章 第3章
工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（ ）角度来定义工程造价的。
A、投资者
B、承包商
C、分包商
D、政府部门
答案：A
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。
设计阶段影响工程造价的因素主要包括在建筑设计和工艺设计两个阶段中。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（ ）收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
正确答案：C
设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由房屋权属登记机关收执。
在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（ ）。
A．Pi>0
B．Pi≤1
C．0≤Pi≤1
D．Pi≥l
答案：C
解析：
采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于l、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（ ）。
A．应采用客观成本而不是实际成本
B．应采用实际成本而不是客观成本
C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
在运用成本法估价时特别要注意下列三个问题：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济发展。GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。
房地产估价师真题下载5章 第4章
房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
甲房地产开发企业发行的债券，属于（ ）。
A.公债券
B.长期债券
C.公募债券
D.信用债券
答案：C,D
解析：
本题考查的是债券的分类。甲房地产企业，发行的是为其一年的公募型、信用型公司债券。参见教材P293～294。
债务融资地资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不属于房地产区位因素的是（ ）。
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。
A．利率是由储蓄和投资决定的
B．利率是由货币的供求决定的
C．利率是由可贷资金的供求决定
D．利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E．货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。
A．空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
C．空置虽然减少收入，但不是损失
D．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
正确答案：D
[答案] D 实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。
房地产估价师真题下载5章 第5章
工程量清单是招标文件的组成部分，一经中标且签订合同，即成为合同的组成部分。( )
某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。
A、 2002年1月10日
B、 2004年1月10日
C、 2005年1月10日
D、 2007年1月10日
某出租的写字楼，使用面积为3000㎡，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）
正确答案：
其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。
房地产专项策划报告中，产品策划报告应包括的内容是（ ）。
A.对项目规模进行分析和选择
B.对开发时机进行分析和选择
C.对融资方式进行分析和选择
D.对租售价格与定价策略进行分析和选择
答案：A
解析：
本题考查的是其他房地产估价业务概述。产品（项目定位）策划报告的主要内容包括产品定位、目标客户定位和价格定位、对开发内容、项目规模等进行分析与选择。
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
等产量曲线和等成本线分别与无差异曲线和预算线的几何特征类似。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。由于等产量曲线和等成本线分别与无差异曲线和预算线的几何特征类似，因此可用与消费者均衡相同的分析方法，将等产量曲线图和等成本线合并在同一坐标平面图内进行综合考虑。参见教材P197。
某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（ ）万平方米。
A、500.0
B、537.5
C、612.5
D、650.0
答案：C
解析：
考点:市场趋势分析。本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1－平滑指数）×前期预测值＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5。
