房地产估价师答疑精华9节 第1节
某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（ ）。
A．外部折旧
B．功能落后折旧
C．功能缺乏折旧
D．使用磨损折旧
答案：B
解析：
根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：①功能缺乏折旧；②功能落后折旧；③功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。
王某拥有某套住宅所有权，在婚姻关系存续期间，王某将该房屋权属变更为夫妻另一方所有的，免征收契税。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是契税其他有关具体规定。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。P247。
用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．经济距离
答案：A
解析：
A项，空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义，一般不宜采用；B项，交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下；Ｃ项，交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间；Ｄ项，经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
（）是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
A、土地变更登记
B、土地初始登记
C、土地总登记
D、土地注销登记
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A、 311
B、 435
C、 322
D、 200
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/平方米。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
解析：
本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。
对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
答案：A
解析：
经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：①估价对象位置、四至；②估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；③估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；④估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；⑤估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；⑥估价对象周边公共配套设施；⑦估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；⑧估价对象内部设施及物业管理状况；⑨估价对象内部装修状况；⑩估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
房地产估价师答疑精华9节 第2节
下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有( )。
A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C．基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
正确答案：ABD
[答案] ABD 当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
城市控制性详细规划由（ ）批准。
A．本级人民政府
B．上一级人民政府
C．国务院城乡规划主管部门
D．本级人民代表大会常务委员会
答案：A
解析：
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清，假设年利率为8％，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A．4387
B．4398
C．4500
D．4887
答案：B
解析：
本题中并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40％，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为：
在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。
A.简单算术平均数
B.加权算术平均数
C.众数
D.中位数
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法。以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数临街土地价值或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。
房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2。(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。
A、 3300
B、 3324
C、 3335
D、 3573
指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．价值定价法
正确答案：B
[答案] B 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（ ）元。
A．76880
B．79104
C．77952
D．81562
房地产估价师答疑精华9节 第3节
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2014年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2011年、2014年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。
该房屋的抵押建筑面积应为（ ）m2。
A.2000
B.2500
C.3500
D.4000
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。
需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统一税费负担。需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。
答案：对
解析：
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：
①不具有完全民事行为能力的；
②刑事处罚尚未执行完毕的；
③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至
申请注册之日止不满3 年的；
⑤被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑦申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；
⑧为现职公务员的；
⑨年龄超过65 周岁的；
⑩法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
房产税的课税对象是（ ）。
A.房产
B.土地增值额
C.房产人
D.负税人
答案：A
解析：
本题考查的是房产税。房产税的课税对象是房产。
土地增值税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。它的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，即由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定 的土地面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权和地役权等。
所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。 （ ）
正确答案：×
关键线路是指在该工程中，直接影响工程总T期的那一部分连贯的工作。
房地产估价师答疑精华9节 第4节
房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
工程造价不包含设备及工、器具购置费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在界定估价对象的范围时，要特別注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。（）
答案：对
解析：
本题考查的是估价对象的确定。在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，以及同一标的物在低押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同。参见教材P401。
下列情形，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
A.部分房屋拆除
B.法人名称改变
C.赠与房屋
D.继承房屋
E.分割房屋
答案：C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。部分房屋被拆除，可能造成灭失或建筑面积减少，应当办理注销登记或变更登记；法人名称变化，应当办理变更登记。
某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是（ ）万元。
A．240
B．284
C．300
D．316
答案：B
解析：
该项目净现值的期望值=500×30％＋300×50％－80×20％=284（万元）。
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
本估价项目的估价结果不包括（ ）。
A.屋面及室内装修修缮费用
B.损坏家具家电维修费用
C.房屋使用人周转安置费用
D.房屋市场价值的减损额
答案：D
解析：
由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D 项，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。
可行性研究中项目经济及社会效益分析的内容有（ ）。
A．项目总投资估算
B．项目投资来源、筹措方式的确定
C．国民经济评价
D．丁程建没计划的分析
E．结论及建议
正确答案：ABC
ABC项目经济及社会效益分析内容除了包括A、B、C项外，还包括开发成本估算；销售成本、经营成本估算；销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算；财务评估；风险分析；项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
房地产估价师答疑精华9节 第5节
房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。
A.需要适时的更新改造投资
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.适于短期投资
E.变现性差
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适用于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。
实现消费者均衡的条件可通过在家庭预算支出约束条件下求解效用函数的极小值得出。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是消费者均衡。实现消费者均衡的条件可通过在家庭预算支出约束条件下求解效用函数的极大值得出。
移动平均法是把指数平滑法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。 （ ）
正确答案：×
移动平均法是把简单平均法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。
我国土地用途管制的核心是( )。
A.实行土地有偿有限期使用制度
B.经营土地有偿使用
C.不能随意改变农用地的用途
D.不能随意改变建设用地的用途
答案：C
解析：
根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(——不能随意改变≠不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。@##
国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。
A．《国有土地所有证》
B．《国有土地使用证》
C．《集体土地所有证》
D．《集体土地使用证》
正确答案：B
根据《国土资源听证规定》的规定，征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。
某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A.1.0
B.1.5
C.2.0
D.2.5
答案：D
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。后续建设期＝正常建设期－已完工工程的正常建设期＋交接手续的正常期限。实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。
房地产估价师答疑精华9节 第6节
一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告组成。缺少致估价委托人函和估价的假设和限制条件。
地价本质上是( )。
A、 劳动创造
B、 “劳动价值”的货币表现
C、 围绕着“劳动价值”而上下波动
D、 地租的资本化
个人住房抵押贷款属于（ ）。
A、权益融资
B、债务融资
C、直接投资
D、间接投资
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款 。贷款属于债务，直接融资与间接融资是另一种分类方式。
自动扶梯的坡度，通常为30%（ ）
此题为判断题(对，错)。
某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.O，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。
A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
正确答案：D
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率－原容积率)，代人数值即得。
工程项目的（ ）是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施丁质量，考核T程造价的 重要环节。
A．评标
B．质量检验
C．投料试乍
D．竣工验收
正确答案：D
D工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户， 令房地产开发商回收投资。
在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（ ）。
A．未来值
B．终值
C．时值
D．现实值
房地产估价师答疑精华9节 第7节
职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下对房地产的价格影响具有两面性的有( )。
A、 交通管制
B、 装饰装修
C、 外部配套设施
D、 土地形状
E 设施、设备
某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A．323
B．275
C．273
D．258
正确答案：B
[答案] B
297÷(1+8%)＝275(万元)
某房地产估价机构，暂时不可从事公司上市、企业清算两项房地产估价业务。其欲提升等级，则要求其已具备（ ）名以上专职注册房地产估价师。
A.15
B.8
C.3
D.2
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。该估价机构目前等级为二级，若想提升等级，则要求其有15名以上专职注册房地产估价师。P181。
商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（ ）。
A.20%
B.15%
C.10%
D.25%
答案：B
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。
土地增值税的纳税人包括( )。
A.出售中国境内的房地产的个人
B.继承中国境内的房地产的外国人
C.出售中国境内的房地产的外国人
D.继承中国境内的房地产的个人
E.受赠中国境内的房地产的社会团体
答案：A,C
解析：
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。
在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：（ ）。
A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
房地产估价师答疑精华9节 第8节
2000年4月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。包括6个幢号，一个地下车库，一个配电室。计划投资0．98亿元人民币。至2001年1月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币6600万元。此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给公司乙。在此情况下，公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。
请问：
转让该项在建工程应提供哪些证件?
正确答案：
转让该在建工程应提供的证件有：
(1)国有土地使用证；
(2)建设用地规划许可证；
(3)建设工程规划许可证；
(4)施工许可证；
(5)已投入资金的评估证明等。
下列属于普通股股东权利的有（ ）。
A．有限的表决权
B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权
D．对公司事务的质询权
E．要求赎回权
构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容的是（ ）。
A.城市规划法律规范的制定
B.城市规划的组织编制
C.城市规划的审批管理系统
D.城市规划实施管理系统
答案：A
解析：
本题考查的是城市规划管理系统。城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。
房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。
A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
C、建筑物按份共有权
D、私有权
答案：A
解析：
考点:房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。
( )是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A、 廉租房
B、 经济适用房
C、 市场价商品住宅
D、 商品房
某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（ ）万元。
A、150
B、450
C、600
D、900
答案：C
解析：
考点:房地产损害赔偿的需要。（9000－7800）×5000＝600（万元）。
答案：错
解析：
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察专业资质设甲、乙级，根据工程性质和技术特点，部分专业可以设丙级。
房地产估价师答疑精华9节 第9节
政策性保险是一种经济行为投保人和保险人通过签订合同明确各自的权利和义务，从而建立起保险关系。 ( )
房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。
A．开发期和租售期
B．权益投资比率
C．资本化率
D．贷款利率
E．运营费用
金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。
答案：错
解析：
金融工具——是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括①债权债务凭证(票据、债券等)，以及②所有权凭证(股票)，它们是金融市场上交易的对象。
未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积，因为服务对象不确定。
假设开发法的操作步骤包括( )。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
C项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。
下列关于质权特征的表述中，错误的是（ ）。
A、质权是一种担保物权
B、质权的标的物只能是不动产权利
C、质权需转移质物的占有
D、质权是就质物优先受偿的权利
答案：B
解析：
本题考查的是担保物权。质权的特征为：（1）质权是一种担保物权；（2）质权的标的物只能是动产或财产权利；（3）质权须转移质物的占有；（4）质权是就质物优先受偿的权利。选项B错误，质权的标的物只能是动产或财产权利。
